Нас всех зовут на новые пастбища. Но почему-то рядом маячит проект мясокомбината

Есть компании, которые строят очень много. Они меняются. Есть рисковые фирмы, которые первыми стремятся опробовать новинки, угадать моду. Иногда им везет. А есть те, без которых рынок жилищного строительства как-то уже и не представить.Хотя бы раз в год мы стараемся провести интервью с Вячеславом Заренковым, руководителем Группы «Эталон». Обычно — ближе к концу сезона, чтобы подвести итоги и наметить контуры будущего. Так получилось, что сегодня будущие вопросы важнее. А Вячеслав Адамович в силу возраста, опыта и статуса может позволить себе редкую по нашим временам роскошь — говорить ровно то, что думает.

– Многочисленные поправки в 214-ФЗ и в перспективе — полная отмена долевки радикально меняют рынок. К чему, на ваш взгляд, приведут эти перемены? Стоит к ним готовиться загодя или все может еще раз перевернуться?
– Сейчас трудно говорить о том, как будет развиваться рынок. Нужно сначала увидеть первые четкие законодательные инициативы, связанные с отменой долевого строительства. Разобраться во всем. Иначе, без погружения в тему, создается шумиха с негативными настроениями. А в ней теряются все: и застройщики, и потребители. Но никто еще не сказал, что первичного рынка не будет вовсе, никто не понимает в настоящий момент роль банков в будущей схеме жилищного строительства. Даже сами банки.

Сейчас ситуация в отрасли напоминает своеобразный загон для скота, огороженный некачественным дырявым забором из действующих законов и законодательных инициатив. Внутри пасутся добросовестные застройщики и дольщики. Снаружи, пробравшись через дыры в заборе, оказались непорядочные застройщики, дольщики, позарившиеся на «бесплатный сыр», нечестные чиновники и откровенные мошенники.
Теперь всем участникам предлагают (якобы) выйти на новые необъятные просторы, с новыми полями, огороженными новыми крепкими заборами из новых, более правильных законов. Выйти через красивые ворота и пастись на свежих лугах. Но почему-то рядом с ними маячит проект мясокомбината.
Вот тут появляются вопросы: «Будут ли новые пастбища благодатными для застройщиков и покупателей квартир? А не попадут ли туда хищники и не съедят ли они застройщиков? И кто будет управлять движением и определять — кого на поля, а кого на мясокомбинат? И справятся ли «агрономы» с организацией новых полей и лугов?»
В общем, есть опасения, что половина застройщиков попадет на мясокомбинат, оставшихся слопают хищники или они сами превратятся в хищников. А внутри нового забора окажутся и недобросовестные застройщики, и нечистые на руку чиновники, и откровенные жулики.
В итоге пострадают дольщики, покупатели квартир, добросовестные застройщики, строительная индустрия и смежные отрасли, на нее работающие. Да и экономика страны в целом. Может получиться, как с кукурузой при Хрущеве.
Если говорить более серьезно, то переход на новые условия ведения девелоперского, строительного, риэлторского бизнеса с более тесным участием банков требует тщательной проработки.
Во-первых, необходимо смоделировать возможные варианты, выбрать оптимальный, сформировать под него законодательную базу. Далее: дать четкие инструкции банковскому сектору, реструктурировать систему банков, интегрировав ее в общий процесс создания и реализации жилья. Разработать и внедрить систему мотивации всех участников процесса, включая банки и чиновников.
Во-вторых, до начала перехода к новым условиям провести разъяснительную работу среди всех участников процесса. У всех должно быть одинаковое понимание условий работы, при этом прописанное единым документом.
И в‑третьих, должен быть переходный период, когда начатые проекты заканчиваются по старым правилам, а новые начинаются по новым.
Я уверен, что наша компания одной из первых адаптируется к новым условиям. Мы и сейчас уже продаем солидную долю готового жилья. Не раз же уже адаптировались, справимся и теперь.

– Если строителей поставят под контроль банков, повысится ли надежность, уверенность граждан в благополучном завершении проектов?
– Банковский контроль сам по себе никаких гарантий не даст, банки лишь будут тщательно проверять застройщиков, чтобы понимать, кому и под какой процент стоит дать денег на строительство. Скорее, все будет зависеть от того, на каком этапе строительства покупатели будут заключать сделку. Если мы постепенно придем к продаже исключительно готового жилья, риск получить на выходе долгострой сведется к нулю. Это будет рынок готовых продуктов. Если же останутся механизмы продажи недвижимости на этапе котлована, наверняка найдутся и желающие обмануть, и те, кто в погоне за дешевизной рискнет стать обманутым.

– Какую стратегию (на период реформ) выберут крупные застройщики? Как изменения нормативной базы повлияют на покупателей?
– Мы как работали, так и будем работать. Конечно, все компании сейчас стремятся получить разрешения на строительство на свои проекты. Так что работы хватит на годы вперед. Параллельно этим шагам будем анализировать поправки и находить пути для работы в новых условиях.

Потребители разделятся на тех, кто будет оперативно решать свой жилищный вопрос, что, собственно, и правильно (покупать нужно сейчас), и на тех, кто будет ждать изменений. Только в надежде на что? На то, что станет надежнее и дешевле? Дешевле точно не станет, а если покупать у нормальных компаний, это надежно и сегодня.

– Петербург — в группе лидеров по себестоимости строительства. Почему так сложилось? Какова доля социальных обязательств в конечной цене квадратного метра? Можно ли рассчитывать на то, что городские власти перестанут обдирать застройщиков?
– Я неоднократно говорил и повторю еще раз: если все перекладывать на плечи застройщиков, ситуация на рынке в итоге станет плачевной. Например, наша компания является одним из крупнейших налогоплательщиков города. Налоговых отчислений крупных компаний должно хватать на развитие инфраструктуры и города в целом, и новых кварталов в частности. А объекты социальной инфраструктуры мы не против строить, только нужно работать в формате ГЧП. Мы же тоже заинтересованы в том, чтобы жители наших домов были обеспечены всем необходимым. Но нельзя все проблемы решать за счет застройщиков.

– «Эталон ЛенСпецСМУ» много строит в «сером» поясе. Есть ли у покупателей предубеждение к таким проектам? Трудно ли менять сложившийся имидж территорий?
– Никаких предубеждений нет, имидж менять несложно. Во-первых, потому что у нас уже есть успешные примеры реализации подобных проектов, во‑вторых, потому что потребители видят, с какой скоростью преображается «серый» пояс, и понимают, что это уникальная возможность жить в центральных районах города, но в новом комфортном жилье.

И спрос как раз смещается в сторону таких проектов — это мы видим на примере нашей «Галактики», которая пользуется большой популярностью. Это хорошие инвестиции, так как через несколько лет здесь будут престижные, развитые кварталы.

– Ваши компании строят и в Петербурге, и в Москве. Где проще с согласованиями? Как различается структура спроса? Почему в Петербурге застройщикам удается продавать почти столько же квартир, сколько и в столице, хотя население у нас втрое меньше?
– Правила работы в обоих регионах практически одинаковы. Наш портфель проектов сейчас сформирован в соотношении примерно 50 на 50. Спрос распределен примерно так же.

– У «Эталон ЛенСпецСМУ» практически нет проектов в историческом центре («Царская столица» завершается, Botanica только начинается). Что должно измениться — в законодательстве, в подходе к охране наследия, — чтобы девелоперам стало интересно работать в центре?
– Здесь нужно определиться с тем, что подразумевается под центром. На Васильевском острове — на пересечении Уральской улицы и набережной реки Смоленки — мы возводим красивейший жилой комплекс «Самоцветы», три корпуса уже сдали, сейчас завершаем монолитный каркас четвертого. Наш квартал «Галактика», о котором я уже упоминал, мы тоже рассматриваем как проект, реализуемый в центральных районах города. Это раз. Второе — мы изучаем разные участки, и если будут интересные в самом центре — значит, будем строить в самом центре. Мне кажется, сейчас диалог между городом и бизнесом о развитии центральных районов выстраивается вполне продуктивно.

– Планируете ли вы работать с апартаментами? (Или мешает природная консервативность?) На какие форматы будет ориентироваться следующее поколение покупателей? Некоторые социологи утверждают, что им вроде бы собственность (крупная, по крайней мере) как-то и ни к чему…
– Мы изучаем возможность строительства апарт-отелей; у нас в одном из московских проектов есть апартаменты. Но в настоящее время все-таки для большинства покупателей апартаменты по привлекательности уступают жилью.

– Что происходит на базе «Эталон ЛенСпецСМУ» в Колокольцево в Приозерском районе? Отчего мало народу? Отличное ведь место!
– Действительно, место отличное! База продается, ждем покупателя.

– Есть у предприятия социальная программа? Насколько серьезна проблема утечки кадров? Как удается не отставать от прогресса, ведь каждый год появляется что-то радикально новое: BIM-технологии, строительные 3D-принтеры, инновационные материалы?..
– Мы много лет поддерживаем эффективные отношения с ведущими профильными вузами города. Поэтому кадровых проблем у нас нет. Наоборот, лояльность сотрудников к компании очень высокая. В настоящее время формируем и свой кадровый резерв.

Для сотрудников у нас интересная мотивационная программа, состоящая из нескольких направлений.
Что касается инноваций, то мы уже давно являемся признанными лидерами по BIM-технологиям и сегодня по этой технологии не только реализуем свои проекты, но и с большим удовольствием делимся накопленным опытом и знаниями с коллегами по отрасли.
Следим за всеми новинками и стремимся быть на пике развития.

– Можно ли говорить о предстоящей революции в жилищном строительстве?
– Нет. Потому что революция — это всегда разрушения и жертвы. А сегодня в них никто не заинтересован.

Так что рынок будет меняться, но постепенно, поступательно. И только такой путь правильный.