«Брачный контракт» в строительстве

Наталья Гузанова, генеральный директор юридической компании «Северо-Западный правовой альянс»:

Договор генерального подряда, наверное, один из самых распространённых в строительстве. При этом специалистам хорошо известно, что строительная деятельность нередко начинается тогда, когда документы, в соответствии с которыми необходимо строить, ещё в процессе обсуждения. Это не редкость даже для государственных контрактов. Вроде документы кое-какие есть, а конкретики – ноль.

От строителей часто приходится слышать: «Если мы все бумажки будем оформлять вовремя, то никогда на площадку не выйдем».

К сожалению, потом из-за этого возникают конфликты и споры.

Этот материал посвящён теме досрочного расторжения договора и тех формулировок в нём, которые при наступлении определённых условий помогут сторонам мирно разойтись и завершить взаимоотношения без скандала.

Надеюсь, что предложенные формулировки помогут заказчику и подрядчику на стадии обсуждения условий сотрудничества (к примеру, в письмах) избежать разногласий на будущее.

Хотя, конечно, волшебных таблеток «от всех болезней» не бывает.

Напомню, что основаниями для досрочного расторжения договора генерального подряда могут быть:

1. судебный акт или соглашение сторон (в судебном или внесудебном порядке);

2. отказ стороны от исполнения договора подряда, что влечёт за собой его расторжение.

Расторжение договора в судебном порядке возможно в случаях существенного нарушения договора контрагентом. Под существенными в подрядных правоотношениях понимаются: нарушения сроков выполнения работ, требований к качеству; увеличение сметной стоимости более чем на 10%, отступление от проекта, требований технических регламентов; произвольная замена подрядчиком материалов; несвоевременная оплата работ и т.д.

Причём в договоре можно предусмотреть любые ситуации. Стороны, заключая договор, могут сами установить, какие нарушения могут повлечь требование расторжения договора в суде. Возможны варианты. В перечень можно включить отсутствие охраны строительного объекта, отсутствие точек подключения к инженерным сетям, задержку передачи стройплощадки, просрочку оплаты по договору, систематическую недопоставку (или непоставку) материалов и оборудования, срыв сроков и т.д. Важный момент – согласование сторонами права одной из них (ущемлённой) обратиться с иском в суд. В таком случае расторжение договора – лишь вопрос времени.

Отказ от договора генерального подряда предусмотрен законом в трёх случаях:

1. Если подрядчик не приступает к работе вовремя или заказчику очевидно, что работа не будет сделана в срок (ст. 715 ГК РФ).

2. В соответствии со ст. 717 ГК РФ заказчик вообще может в любой момент отказаться от договора, оплатив выполненные работы, – если в договоре нет запрета на такие действия.

3. Если право на отказ от договора регламентировано договором.

Таким образом, налицо три  пути расторжения договора: посредством судебного процесса, через отказ от договора или по соглашению сторон.

Первый и третий варианты достаточно понятны. Сложности возникают при подведении итогов при расторжении договора посредством отказа. (Напоминаю, что отказ от договора и расторжение договора – это разные процедуры, хотя результат один и тот же.)

Неоднозначное толкование сторонами вроде бы понятных взаимных действий приводит к спорам и претензиям.

В основном причинами споров становятся два основных аспекта: финансы и передача результата работ.

По общему правилу, при досрочном расторжении договора заказчик претендует на передачу ему результата работ, выполненных до момента расторжения, и компенсацию убытков. Подрядчик претендует на оплату работ, выполненных до расторжения договора, и также на компенсацию убытков.

Формулировки соответствующих разделов договора могут быть следующие.

Пример 1: «Одновременно с направлением в адрес контрагента уведомления об отказе от договора сторона, инициирующая прекращение договорных отношений, обязуется приложить акт сверки расчётов на текущую дату, а также акт об использовании материалов (при использовании материала заказчика). Сторона, получившая пакет документов, обязуется в течение ___ рабочих дней указанные акты рассмотреть, при согласии подписать и направить вторые экземпляры контрагенту. Окончательные расчёты между сторонами производятся в течение ___ дней с даты расторжения настоящего договора».

Пример 2: «Заказчик обязуется в течение ___ дней с момента подписания акта выполненных работ по форме КС-2, справки по стоимости работ по форме КС-3, акта приёма передачи исполнительной документации в полном объёме оплатить подрядчику денежные средства, причитающиеся ему к моменту окончания срока действия договора».

Пример 3: «Сторона, получившая уведомление об отказе от договора, обязуется в течение ___ дней инициировать проведение рабочего совещания по вопросу согласования сроков оформления всей документации, связанной с исполнением настоящего договора до момента его расторжения, в том числе произведения платежей. Стороны при исполнении обязательств в соответствии с настоящим пунктом договора обязуются действовать добросовестно и оперативно. Максимальный срок для оформления итоговых документов установлен сторонами в ___ дней. Срок ответа за обращение к контрагенту при исполнении настоящего пункта договора устанавливается в ___ дней».

При регламентации расторжения договора в судебном порядке по «добровольным основаниям» целесообразно указать в договоре весь перечень таких оснований. Кстати, никто не запрещает указать, в каких случаях сторона требует досрочного прекращения договора в судебном порядке, а когда имеет право отказаться от договора во внесудебном.

Можно и обобщить.

Пример 1: «При нарушении одной из сторон условий настоящего договора без уважительных причин на срок более ___ (часов, дней, месяцев) контрагент вправе обратиться в суд с требованием о расторжении настоящего договора».

Обращаю внимание, то такая формулировка не является однозначной и даёт право просрочившей стороне оправдываться и доказывать, что просрочка не была допущена или была допущена по обстоятельствам, за которые она не отвечает; определённо усматривается, что отказ от договора подряда не разрешён – договор расторгается исключительно в судебном порядке или же по соглашению сторон.

Поскольку процедура отказа от договора – норма диспозитивная (правила, которые могут уточняться), действия сторон, направленные на отказ от договора по любому из оснований, указанных в законе или договоре, должны быть максимально чётко расписаны.

Пример 2: «Стороны согласовали условие о том, что заказчик вправе отказаться от исполнения настоящего договора в любое время. Уведомление заказчика об отказе от договора направляется подрядчику в письменном виде по адресу, указанному в настоящем договоре, и считается полученным подрядчиком на ___ календарный день от даты его отправки. Настоящий договор прекращает своё действие в этом случае на ___ календарный день с даты отправки уведомления об отказе от договора».

Пример 3: «Стороны согласовали условие о том, что любая из сторон вправе отказаться от исполнения настоящего договора только в случае недостижения согласия по вопросу, непосредственно связанному с его исполнением. Уведомление об отказе от договора направляется стороне в письменном виде по адресу, указанному в настоящем договоре, и считается полученным стороной на ____ календарный день от даты его отправки. Настоящий договор прекращает своё действие в этом случае на ____ календарный день с даты отправки уведомления об отказе от договора. Если контрагент с момента отправления в его адрес уведомления об отказе от договора до истечения указанного срока произведёт действия и спорный вопрос будет разрешён, то отказ от договора будет считаться не направленным».