Современный покупатель предпочтёт квартиру поменьше, но классом повыше

Трудно ли сегодня строить в историческом центре, почему при создании апартаментов выгодно ориентироваться на студентов и командировочных и какой главный комплимент для девелопера? об этом и многом другом рассуждает директор департамента развития ГК «Петербургская строительная компания» Сергей Мохнарь.

- Завершается год, в это время принято подводить итоги. Что наиболее важного для компании вы могли бы выделить?

- В первую очередь мы сбалансировали наш портфель проектов. Сдали крупный — на 1112 номеров — апарт-отель Like на Политехнической улице, готов к вводу в эксплуатацию ЖК «Славянка» — тоже немаленький. Этот момент я хотел бы подчеркнуть отдельно: мы умеем строить быстро и без потери качества. Ведь на площадку в микрорайоне Славянка мы вышли в июле прошлого года. Получается, смогли возвести дом на 1029 квартир всего за полтора года. Высокий темп смогли поддерживать за счёт собственных строительных мощностей, так что наш генподрядный опыт здесь тоже пригодился. Во втором квартале 2020-го начнём выдавать ключи.

Было в этом году у нас и три стартапа. В феврале началось строительство ЖК Nobelius. Это проект редевелопмента на Выборгской стороне. 

В апреле вывели на рынок апарт-отель Start на Парнасе, а в июле — ЖК «Новый Невский» на Тележной улице. Совокупно все наши текущие проекты — это чуть более 190 000 кв.м.

- Налицо некоторый крен в сторону более дорогого сегмента. Это если мы говорим только о классическом жилье…

- Да, это так. Для нас выбор локации для будущей стройки — очень принципиальный момент. Если в продаже есть подходящий участок, то сделку всё равно не форсируем: приезжаем днём и ночью, в разную погоду, смотрим фотографии с земли и воздуха. В общем, это занимает довольно продолжительное время. Знаете, бывает, что всё вроде хорошо, но душа, что называется, не лежит. Тогда строить здесь не будем.

Бывшие совхозные поля за КАДом — это точно не про нас. А вот точечная застройка премиальным жильём в историческом центре или рядом с ним – как раз наша стратегия на ближайшее время. Для ПСК важно сохранение Петербурга и его энергетики, и центральные районы с узнаваемой во всём мире застройкой — это не место для архитектурных экспериментов, на мой взгляд. Меньше всего хотелось бы появления здесь разных непонятных «стекляшек». Наша задача — вписать новые проекты в окружающую красоту, и, надеюсь, у нас это получится. Тем более подобный успешный опыт уже есть. Можно вспомнить построенный нами ЖК «Дипломат».

- Но в центре строить сложно априори, повышенное внимание гарантировано. Градозащитники вас не донимают?

- Так мы ведь не сносили ничего ценного. Просто выкупили у собственника много лет почти пустовавшую автобазу, созданную ещё в советские годы. Безусловно, локация в центре требует внимательного к себе отношения, нам пришлось и дополнительные исследования проводить — как участка, так и окружающих его зданий, чтобы учесть все нюансы. Но в моём понимании центр такого города, как Петербург, не должен быть застывшей вещью в себе. Посыл «ничего не трогать» — это путь в никуда. Зачем здесь полузаброшенные промзоны и пустыри, кому нужно их сохранять? А ведь даже рядом с Невским проспектом их до сих пор предостаточно.

По-моему, эстетически выверенные новостройки с комфортной средой и безопасной инфраструктурой гораздо полезнее для мегаполиса, для любого его района. Тем более соответствие исторической застройке по высотности — это уже давно «общее место», вряд ли найдётся кто-то, кто сможет обойти это ограничение. Приведу и такой пример: мы 10% «Нового Невского» отвели под зелёные насаждения, а ведь общеизвестно, что их дефицит в старых районах — одна из основных проблем бывшей столицы империи. Разве будет человек в здравом уме протестовать против новых деревьев и кустарников? А наши уважаемые градозащитники в большинстве своём всё же люди здравомыслящие.

- А что проще: продавать более дешёвое жильё в комфорт-классе или дорогое — в «бизнесе»? Это ведь совершенно разные и специфические рынки.

- Если внимательно разобраться в нюансах того, как оба сегмента функционируют, можно одинаково успешно реализовывать проекты и там и там. Нам более интересен, конечно, «бизнес». Здесь определяющими факторами остаются локация, архитектура и умение выделиться из числа конкурентов, прежде всего, концептуально. Часть решений перетекает из элитного сегмента, например, материалы и технологии комфорта, а также более внимательный подход к оформлению (дизайнерская отделка входных групп, акценты на деталях). Это штучный товар, тиражировать его невозможно. А самый большой комплимент для девелопера — «ваш дом здесь как будто был всегда». Вот к этому мы и стремимся.

В этом сегменте мы фиксируем два основных тренда: омоложение среднестатистического покупателя и классовая миграция. Клиенты предпочитают меньшую по площади квартиру, но зато в более престижных и дорогих проектах. Это определило высокий спрос на сравнительно небольшие варианты (40-60 кв.м), что ещё пять лет назад для бизнес-класса было редкостью. Равно как и сделки с ипотекой, доля которых в наших проектах доходит до 40%. Отсюда мы и пляшем. В ЖК Nobelius у нас на 86 квартир 36 различных вариантов планировок, а ценник для бизнес-класса, считаю, весьма бюджетный. 

- Ещё одно направление деятельности ПСК — это апартаменты. Причём на сей раз всё наоборот — здесь у вас чёткий эконом-класс, что для петербургского рынка нечастое явление. Чем обусловлен такой выбор?

- Мир меняется, рынок недвижимости — тоже. Классического инвестора, который покупает квартиру на этапе строительства, а потом её перепродаёт дороже, уже не встретишь. Но желание вкладывать свободные средства у людей никуда не пропало. Для них мы новый инвестпродукт и создаём. То есть это переформатирование под нужды клиента, поиск новой ниши. Для бизнеса, который хочет развиваться и дальше, находиться всё время в движении, — это абсолютно нормальная стратегия.
В нашем городе с его огромным туристическим потенциалом  бурно развиваются именно сервисные апартаменты. 

И всё равно весь спрос на краткосрочную аренду не покрывается, особенно в высокий сезон, так что потенциал ещё огромный, тем более в виду запрета хостелов в жилых домах. 
Но ориентируясь только на туристов, можно довольно быстро исчерпать весь резерв спроса. К тому же им далеко не каждая локация подойдёт. Есть и другая целевая аудитория — это молодёжь, недавно переехавшая в наш город, в частности, студенты, а также командировочные, коих у нас огромное количество. Они небогаты, но зато готовы селиться и на окраинах. Лишь бы оператор предоставлял большой спектр гостиничных услуг и метро рядом было. Всё это в Start есть, поэтому ставка, на мой взгляд, оправдана.

В данном сегменте мы оказываем конкуренцию не столько классическим гостиницам, сколько владельцам арендных квартир. Ведь апартаменты, несмотря на чуть более высокую ставку, имеют ряд преимуществ. Про отельные сервисы я уже говорил, но ещё и комиссию агенту платить не надо, а также залог владельцу жилья. И найти хороший вариант можно куда проще и быстрее.

Что касается инвесторов, для них апартаменты — это прозрачная схема с понятными программами доходности, с выходом на категорию арендаторов недоступных владельцам квартир. Например, бизнес-туризм, программы обучения и стажировок, посуточная аренда с отельным сервисом и другие форматы, которые предлагает управляющая компания. К тому же квадратный метр в апарт-отелях стоит дешевле, и, следовательно, ниже порог входа в проект. Даже состоятельные инвесторы вместо одного юнита в отеле бизнес-класса зачастую предпочитают взять несколько в «экономе». Потому что просчитали будущую доходность и сделали выводы. 

- В ближайшем будущем вы планируете сохранить статус-кво? То есть недорогие апартаменты и премиальное жильё в портфеле будут занимать ту же долю, что и сейчас?

- В будущем году мы планируем запустить ещё два очень интересных проекта. О них подробнее расскажем ближе к лету, пока карты раскрывать не буду. Могу лишь сообщить, что мы продолжим ориентироваться на точечную застройку с наиболее удачным сочетанием расположения, характера и статуса кварталов. Это направление остаётся ключевым для нашего девелоперского подразделения. От генподрядной деятельности тоже отказываться  не собираемся. 

Сейчас у нас в работе около 1 млн кв.м жилья — это и свои проекты, и работа по заказу других девелоперов.

- Что вы считаете главной удачей в уходящем году?

- Признание со стороны покупателей и профессионального сообщества. Свидетельством этому являются как количество наших клиентов, так и награды на всевозможных конкурсах. В 2019-м мы получили награду федеральной премии Urban Awards (за Nobelius), стали лучшей генподрядной организацией в рейтинге «Делового Петербурга», получили звание «Надёжный застройщик России — 2019», а ЖК «Новый Невский» был признан самым экологичным в городе. Всё это показывает, что мы успешно трудимся на благо родного города.