Арендные каникулы – выгода для арендаторов и арендодателей

Наталия ВЕРЕВКИНА, руководитель практики разрешения споров Rightmark Group:

Высококонкурентный рынок коммерческой недвижимости изобилует различными рекламными и маркетинговыми акциями. Арендные каникулы – одно из наиболее распространённых предложений для будущих арендаторов.

В Интернете с десяток сайтов расскажут о том, что понятие «арендных каникул» законодательством не установлено. Как правило, под ним понимается период времени, в течение которого арендатор на время проведения ремонта освобождается от арендной платы полностью или частично. Описание выгоды для обеих сторон стандартно: арендодателю они помогают привлекать клиентов, арендаторам – сэкономить. Далее следуют предостережения от налоговых рисков в связи с безвозмездностью отношений и рекомендации по договорным формулировкам, которые позволят этих рисков избежать. Этой информацией интернет-обзоры и ограничиваются, не раскрывая особенностей реальных правоотношений сторон договора.

Переходя в практическую плоскость, следует отметить, что к конфликтам зачастую приводит неверное понимание безвозмездности отношений, которая как будто бы лежит в основе арендных каникул. Пресловутое освобождение от арендной платы ассоциируется, прежде всего у арендатора, с отсутствием необходимости не только в денежной, но и в любой другой форме исполнять договор пользования имуществом.
О последствиях такого – неверного – подхода высказался в январе 2018 года Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Между двумя коммерческими организациями был заключён договор аренды более 20 этажей бизнес- центра. По его условиям арендатору на время проведения ремонта были предоставлены арендные каникулы. Был оговорен их срок – не более полутора лет с даты заключения договора. Необходимо подчеркнуть, что проведение ремонта являлось правом, а не обязанностью арендатора. По истечении года (до окончания срока арендных каникул) по инициативе арендатора договор был расторгнут. К этому времени часть этажей была отремонтирована арендатором и использовалась под офисы. Однако часть помещений осталась неотремонтированной. Арендатор полагал, что не обязан ни делать ремонт, ни платить за них. Однако Арбитражный суд защитил права арендодателя, взыскав задолженность.

Из этого решения суда следует несколько практических выводов.
Первое – гражданско-правовые договоры априори являются возмездными, если иное не установлено законами, иными правовыми актами, договором. Встречное предоставление за исполнение одной из сторон своих обязанностей возможно не только в денежной, но и иной форме.
Второе – понятие арендных каникул следует рассматривать системно. В данном случае стороны установили, что они предоставляются на время проведения ремонта, в результате которого арендодатель получил бы помещения с неотделимыми улучшениями. Но поскольку арендатор пользовался помещениями, а ремонт не сделал, с него была взыскана арендная плата в денежной форме.
Третье – при разрешении споров, вытекающих из договоров, суд учитывает волю сторон с учётом цели договора и последующую переписку. Из переписки, представленной в ходе процесса, суд установил, что арендодатель рассчитывал получить прибыль (в виде ремонта помещений или в деньгах). Согласитесь, сложно представить, что коммерческая организация предоставила арендные каникулы на полтора года в отношении более 20 этажей в бизнес-центре безвозмездно, без получения прибыли в какой-либо форме. Ведь в это время арендодатель не мог ни сдавать эти помещения, ни самостоятельно их ремонтировать.
Последнее, но не менее важное: в силу основных начал Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите прав и при исполнении обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Возвращаясь же к теме статьи, мы советуем сторонам детально прописывать в договоре аренды все условия «отдыха». Поскольку в отсутствие законодательного определения «арендных каникул» при возникновении спора суд будет руководствоваться именно содержанием договора.