Застройщики не влезают в этажи

Максимальную разрешённую высоту новостроек в Ленобласти будут считать в метрах, а не в этажах.

Губернатор Ленобласти и застройщики общались в рамках XII Съезда строителей Ленобласти. Сначала Александр Дрозденко не без гордости подвёл итоги работы отрасли в 2019 году: в регионе сданы рекордные 2,9 млн кв.м жилья. Однако в основном губернатор говорил о достижениях в создании социальных объектов – на эти цели потрачено почти 8 млрд. Это деньги местных и федерального бюджетов. Только за счёт бюджетных средств введены 23 объекта: детские сады, школы, объекты здравоохранения и т.д. Александр Дрозденко заверил, что на 2020 год эта программа не уменьшится, а даже наоборот. Глава региона отчитался о работе местной программы «Соцобъекты в обмен на налоги» и федеральной – «Стимул». Говорил он и о расселении аварийного жилья, которого больше как раз в тех районах, где меньше всего новостроек: «Для расселения сложно купить квартиры на первичном рынке, поэтому будем сами строить, но при возможности поучаствуем и в долевом строительстве. Учтём ошибки. Создан свой местный оператор, дочерняя компания ОблАИЖК, который будет реализовывать программу».

Но не всё так гладко. Например, в Кудрово есть серьёзный недостаток социальных объектов – очередь в детские сады. «Мы выплачиваем компенсации родителям, которые вынуждены водить детей в коммерческие садики, а это серьёзные расходы бюджета. При этом некоторые застройщики не торопятся исполнять обязательства. В Кудрово строятся два садика и школа, а нужны ещё четыре детских сада и ещё одна школа, возведение которых не началось. Надо подтянуться и выполнить эту программу», – настаивает Александр Дрозденко.

В Мурино таких проблем нет, но там много встроенных в жилые корпуса социальных объектов, которые сдаются вместе с домами. Губернатор также признал, что есть проблема со скоростью передачи «социалки» районам и муниципалитетам.

От сетей не избавиться

Александр Дрозденко первым заговорил про проблемы с сетями. К примеру, на днях подтопило территорию компании «Самолёт-девелопмент» в Мурино. «Мы принимаем сети у застройщиков, в том числе ливнёвые, а в общую систему они не увязаны и не работают, – сетует губернатор. – Этого мы не можем себе позволить. Есть сложности с подключением к электросетям, обостряются вопросы безопасности. Нужны отделения полиции в районах новостроек. Две эти темы должны стать приоритетными. Проблема и в длительном сроке передачи построенных дорог, благоустройства, сетей уличного освещения на баланс муниципалитетов».

Однако г-н Дрозденко напомнил, что и застройщики ставят власти в неловкое положение: затягивают сроки ввода объектов и стараются скрыть «косяки», обвиняя власти в том, что они не принимают готовые дома. Между тем новостройки пытаются сдать без благоустройства, уличного освещения и дорожной сети.

Застройщики парируют: некоторые компании по несколько лет вынуждены сами эксплуатировать сети и дороги, поскольку не могут передать их властям. Чёткого регламента нет; по сути, каждый чиновник и муниципал его выдумывает. «Справедливые требования. Жители жалуются на содержание территории или качество освещения. Застройщик говорит, что уже ушёл с объекта, а муниципалитет его не принимает. Муниципалитет говорит, что ему не передают. Тёмный лес – друг на друга кивают. Такой регламент появится», – пообещал Александр Дрозденко.

Садики в убыток

Руководитель проектов комплексного освоения территорий «Строительного треста» Анзор Берсиров напомнил о том, что федеральные нормативы стоимости социальных объектов не соответствуют реальности: «Цена выкупа, рассчитываемая по нормативам, составляет в лучшем случае 70% от реальных затрат, а иногда и половину. Мы готовы предоставить отчёты об оценке за последние несколько лет».

Генеральный директор Setl City Илья Ерёменко предложил делать школы более красивыми, а их проекты более индивидуальными, хотя и без перебора. Он также поинтересовался, собирается ли Ленобласть использовать программу «Стимул» для строительства сетей.

Заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов отметил, что нормативы не учитывают стоимость земли и инженерного обеспечения социальных объектов.  Если эти затраты учесть, девелоперам уже станет легче. Он также говорил об опережающем строительстве сетей, в том числе за счёт федерального бюджета: «С учётом перехода на эскроу и проектное финансирование мы просто не сможем, например, строить дороги – закон не позволит».

Вопросы ценообразования областные чиновники обещали поднять во время скорого визита в Петербург и Ленобласть зампреда Правительства РФ Марата Хуснуллина. «А об опережающем строительстве инженерной инфраструктуры мы сможем говорить только тогда, когда закроем существующие проблемы по нехватке социальных объектов. Нельзя строить сети под будущие объекты, пока не закрыты долги по садам и школам в уже построенных кварталах», – заявил Александр Дрозденко.

Генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь акцентировал внимание на другой проблеме: «Мы строим садики и школы, но значительная часть мест в них заполняется детьми из соседних кварталов и населённых пунктов. Понимаю, что есть такая необходимость, есть очередь. Но жителям наших кварталов может не хватить мест. Не знаю, что с этим делать. Нельзя, конечно, запретить району направлять к нам детей из других населённых пунктов, но есть сложности. «Мы не можем отказать тем, кто встал на очередь раньше в границах одного района. Ищем варианты, как установить приоритет, согласуем с надзорными органами», – пообещал губернатор.

Метры вместо этажей

Застройщики подняли и проблему высотного регулирования. Максимальная высота домов в Ленобласти ограничена девятью или 12 этажами. Однако технические этажи не учитываются. Поэтому застройщики пытаются от них отказаться из соображений рентабельности, что негативно сказывается на качестве. Девелоперы предлагают ограничивать высотность в метрах.

«Принципиально не возражаю, давайте предложения. Главное, чтобы потом не надстраивали три этажа, называя их техническими. Мы готовы отойти от этажности и устанавливать высотность, но нельзя при этом допустить, чтобы появлялись дома с этажами высотой 2,2 метра», – заявил Александр Дрозденко.

На съезде главе региона также передали предложения по изменению Региональных нормативов градостроительного проектирования, подготовленные бизнес-сообществом. «Строительство бурно развивалось, а муниципальные и региональные власти принимали регулирующие документы. Выявились несовершенные формулировки, которые пришла пора исправить. При подготовке документа учтён опыт работы многих компаний, уточняются термины и определения, правила приводятся в соответствие федеральным нормам. Обращаю внимание и на необходимость стандартизации Правил землепользования и застройки муниципальных образований. В документах разных муниципалитетов зачастую одни и те же вещи трактуются или называются по-разному, а что-то противоречит другим градостроительным документам», – рассуждает президент ассоциации «ЛенОблСоюзСтрой» Руслан Юсупов.