В стране начали продавать «народные» облигации федерального займа. Составят ли они конкуренцию инвестициям в квадратные метры?

Составят ли ОФЗ конкуренцию инвестициям в квадратные метры? Будут ли граждане сравнивать доходность по ОФЗ и от сдачи жилья в аренду? Если частных инвесторов станет еще меньше, как это повлияет на рынок жилья?

Петр Буслов,
руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:
– «Народные» облигации в первую очередь будут конкурировать с банковскими депозитами, поскольку у вторых низкая доходность. Влияние на рынок частных инвестиций в недвижимость, скорее, будет опосредованным. Во-первых, ОФЗ — совершенно другой сегмент с точки зрения порога входа. Условно он, пожалуй, заинтересует потенциальных инвесторов — тех, у кого не хватает денег на приобретение квартиры. Во-вторых, для подобных вложений требуются знания, в том числе и о существующих «подводных камнях», и постоянное отслеживание ситуации. Кроме того, многие сегодня просто опасаются участвовать в инвестиционных программах, так как бояться прогореть.

Дмитрий Смирнов,
председатель совета директоров «Полис Групп»:
– Это вопрос не из области экономики, а, скорее, из психологии. Сравнивая доходность вложений разного типа за определенный период, придется делать поправку на имеющийся у граждан опыт. От общения с государством он в основном негативный — от «павловской» денежной реформы до хитрых манипуляций с пенсионной системой. А ближайший аналог ОФЗ — выпуск «народных акций» ВТБ и Роснефти.

Госбанк и госкомпания — казалось бы, все гарантии. Акции размещали в 2007 году, с небывалым успехом. А потом кризис. Затем и кризис кончился, но стоимость акций все не росла; пришлось государству через пять лет выкупать бумаги по номиналу. Так что игры с государственными обещаниями — это для людей, склонных к риску. А в недвижимость обычно инвестируют люди консервативные. Им важно, чтобы объект инвестиций можно было увидеть, потрогать… В этой сфере тоже хватает рисков, но они понятные, их можно просчитать, и за 25 лет рынка граждане накопили достаточный опыт. Те, кто оказался в категории обманутых дольщиков, как правило, покупали самое недорогое жилье из имеющегося на рынке. В этом сегменте риски выше.
    

Иван Носов,
директор департамента маркетинга и рекламы ГК «ЦДС»:
– В российских реалиях вопрос конкуренции инвестиций лежит в плоскости психологии и финансовой грамотности населения. Мы знаем из советской истории примеры успешной практики денежных займов у народа. Они пользовались популярностью, опираясь на сильную идеологическую платформу, и помочь всем миром своей стране было делом каждого. В наше время рыночных отношений способ изменился, теперь предложение ориентировано на доходность, кстати, цифры весьма привлекательные, а федеральный уровень займа обеспечивает серьезный уровень безопасности. Однако для населения все это не очевидно, а главное — недостаточно надежно. В отличие от покупки строящейся недвижимости, которая является классической, проверенной годами и поколениями инвестиционной моделью для обычных людей.

Работа с ценными бумагами требует определенных знаний и компетенций — это усложняет дело. Опыт 1990-х многим памятен, финансовые институты в России не пользуются доверием у граждан. Безусловно, сейчас эта отрасль стала прозрачнее и понятнее, но все же не способна составить ощутимую конкуренцию рынку жилья.

Александр Львович,
генеральный директор Navis Development Group:
– Мы не так часто общаемся с инвесторами, все-таки в наших малоэтажных проектах преобладают клиенты, приобретающие жилье для использования по прямому назначению.
А что касается финансовых инструментов, таких как государственные облигации, — чтобы их выпуск был успешным, необходима долгосрочная и последовательная государственная политика, направленная на повышение финансовой грамотности населения. У нас ее пока нет.

Николай Гражданкин,
начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Доверие к облигациям у широких слоев населения гораздо меньше, чем к привычным инструментам инвестирования — депозитам и недвижимости. Банковские вклады застрахованы, доходность вложений в недвижимость может упасть, но все равно приобретенные квадратные метры остаются в собственности. А вот с облигациями уже некоторые пострадали в 1998 году. Тем более сумма в 15 млрд рублей, на которую выпущены облигации, в масштабах страны ничтожна, и ее быстро выберут инвесторы. Мы не ожидаем, что выпуск ОФЗ приведет к оттоку инвесторов на рынке недвижимости.

Иван Фатеев,
финансовый директор Mirland Development Corporation:
– С точки зрения развития экономики это хорошая идея. В нашей стране в отличие от Западной Европы или США довольно мало людей инвестируют в ценные бумаги на бирже. Пока популярны всего два основных механизма получения доходов — банковские депозиты или недвижимость. Главный плюс облигаций — более высокая доходность по сравнению с теми же депозитами. Но конкуренцию недвижимости ОФЗ вряд ли составят. Ликвидную квартиру при необходимости можно всегда продать, чего нельзя с уверенностью сказать об облигациях.

Иван Починщиков,
управляющий партнер компании IPG.Estate:
– 8,5% — очень хороший показатель доходности, если сравнивать с депозитом. Но, на мой взгляд, жилая недвижимость все-таки останется одним из основных инструментов для инвесторов, поскольку для них более понятен механизм его работы. К тому же выше доходность, если покупать квартиру на этапе «котлована», а после ввода в эксплуатацию перепродавать по переуступке. Да, риски есть, например, банкротство строительной компании, но этот момент легко можно обойти, если тщательнее выбирать застройщика или покупать активы на более поздних этапах. Доходность от сдачи квартиры в аренду, конечно, ниже — 6–6,5% годовых, но у собственника всегда остается недвижимое имущество.

Максим Жабин,
заместитель генерального директора ООО «Лиговский канал»:
– ОФЗ составят конкуренцию не недвижимости, а банковским депозитам. Пока еще многое неясно. Итоги первых дней реализации облигаций, конечно, впечатляют, но я совершенно не уверен, что эти темпы сохранятся, когда схлынет первая волна любопытствующих. И также пока не факт, что доходность будет на обещанном уровне. Эффективность финансовых инструментов — вопрос доверия.

Чем его меньше, тем выше процент дохода, чтобы привлечь граждан. В недвижимости инвесторов стало меньше, но остались грамотные. Граждане не хотят рисковать, предпочитают покупать не «на котловане», а ближе к сдаче. И многие умудряются выигрывать, продавая готовое жилье. В ОФЗ, чтобы получить обещанную доходность, надо ждать три года. И это еще одно преимущество инвестиций в недвижимость: даже с учетом срока экспозиции скорость оборота средств здесь выше.

Александр Паршуков,
директор по инвестициям «ВТБ Девелопмент»:
– Конкуренцию жилью облигации не составят. В отличие от любых ценных бумаг недвижимость — это нечто осязаемое. Тут не надо быть профессионалом. Если стоимость этого имущества и падает, то временно. А ОФЗ — азартная игра с государством. Поэтому инвестиционными инструментами вне всякой конкуренции и надолго останутся депозиты и недвижимость. Доходность в таких случаях никто не считает.

Главное — не она, а гарантия, что нажитое не обесценится и не исчезнет. У нас декларируется только доходность апартаментов. А чтобы оценить по этому параметру обычную квартиру, надо строить финансовую модель: сколько в нее вложено своих средств, сколько заемных, какова временная стоимость одолженных денег, сколько уходит на
содержание и т. д. Для человека важнее, что он может в любой момент продать это имущество, если понадобятся деньги.

Аркадий Бочарников,
заместитель управляющего филиалом банка «Глобэкс» в Петербурге — руководитель розничного бизнеса:
– Думаю, что конкуренция будет. Доход по ОФЗ гарантирован государством, а вложения в недвижимость — это всегда риски, связанные с локацией, поведением застройщика, конъюнктурой рынка. Доходность сравнивать будут, на то они и инвесторы. Никто не вложит свои деньги, не подсчитав, что это принесет. Но думаю, доля инвестиционных покупок в чистом виде на рынке недвижимости не так уж велика, чтобы отток какой-то части таких покупателей существенно повлиял на продажи.

Светлана Невелева,
директор по развитию компании «Русь НТ»:
– Инвестиции в квадратные метры тоже сильно схлопнулись. Мне кажется, сегодня в основном приобретают недвижимость люди, которым она необходима по тем или иным причинам, для пользования. А игроков-инвесторов, которых раньше действительно было много, сильно поубавилось. Недвижимость — вещь материальная, а нам предлагают купить какую-то бумагу. Облигации и займы всегда существовали, сегодня появилась та же игра, но под другим названием — «Вперед в прошлое».

Мне кажется, что целевая аудитория будет состоять в основном из пожилых людей. Тех, кто старается обеспечить себе дополнительный источник доходов за счет предыдущих накоплений. Некоторые решат, что лучше получать стабильный доход от привычного займа, чем морочиться со сдачей в аренду квартиры, поиском арендатора и пр. Возможно, именно эта категория граждан будет сравнивать доходность облигаций с выручкой от аренды.

Наталья Скаландис,
генеральный директор УК «Бекар»:
– Недвижимость весьма уверенно чувствует себя в долгосрочной перспективе. С ней ничего не случится. Срок жизни недвижимого актива на Западе — порядка 25 лет, у нас — и 50, и 70, и больше.

Соответственно, и сравнивать доходность «бумаги» с реальным активом никто не будет. На рынок жилья предложенные облигации никак не повлияют. Например, появление инвесторов, которые начали вкладывать в новые нежилые форматы недвижимости (апартаменты, парковки и пр.), нисколько не повлияло на динамику продаж «пенсионных» квартир — «единичек». Пройдет еще много лет, пока инвесторы поймут, что у нас все стоит денег. В этот инструмент я не верю, к сожалению, это печальное следствие прошлого опыта.