НАШ ЦИТАТНИК: «Рост цен на жильё на первичном рынке уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья может упасть, несмотря на льготную ставку. Субсидирование ипотеки надо прекращать своевременно...» Эльвира Набиуллина

28 ноября, 22:25

Аналитики зафиксировали падение продаж на рынке новостроек по итогам полугодия. А вы согласны с их выкладками?

16 июля 2017 в 20:00
8 070

Аналитики зафиксировали падение продаж на рынке новостроек по итогам полугодия. А вы согласны с их выкладками?

На прошлой неделе профессиональное сообщество было скандализовано. Эксперты Knight Frank SPb сообщили о падении продаж в новостройках СПб и ЛО: минус 34% в «квадратах», или минус 38% — в квартирах (по отношению ко второму полугодию 2016-го). Всего с января по июнь, по сведениям Knight Frank SPb, было продано 1,5 млн кв.м. Аналитики «Петербургской Недвижимости» поспешили возразить: не 1,5 млн, а 1,8 млн кв.м. И падение — не 34, а всего 16%. Своим мнением с NSP поделились Дмитрий Смирнов, Марина Мартыненко, Андрей Останин и др.

Плитка-Знак-вопроса-NSP.RU

Чье мнение вам ближе? Откуда могло появиться такое серьезное расхождение в данных?



Дмитрий Смирнов,
председатель совета директоров «Полис Групп»:
– Полагаю, в ближайшие недели будет опубликована статистика Росреестра, и тогда можно будет судить, кто из аналитиков оказался ближе к истинным цифрам. Мы, как правило, пользуемся данными «Петербургской Недвижимости» и привыкли им доверять. Насколько я знаю, у «ПН» служба продаж и аналитическая группа разделены — как раз чтобы исключить конфликт интересов. И по нашим ощущениям, провала нет. Рынок неровный, подъем сменяется спадом, но в среднем объем продаж за полугодие — примерно как в 2016-м.

Александр Перминов,
исполнительный директор «Паритет Групп»:
– Такое расхождение — это, конечно, не статистическая погрешность, но, думаю, и не сознательный обман. Видимо, в расчеты (одной или обеих) компаний закралась системная ошибка.

Строительный рынок переживает сейчас не лучшие времена. И по-хорошему, эксперты серьезных компаний должны как-то договариваться между собой о публикуемых цифрах, иначе доверие и к ним падает. Думаю, что при снижении продаж девелоперские компании должны всерьез задуматься, какой продукт будет востребован на рынке через два-три года, и закладывать эти решения уже на стадии проекта планировки.

Светлана Денисова,
начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Разница, конечно, очень существенная. Я не знаю, чем ее объяснить. У меня нет собственных свежих данных, но я держу руку на «пульсе продаж» и могу подтвердить, что снижение спроса очевидно. В апреле мы не увидели традиционного оживления. Работали на Ярмарке недвижимости, устраивали мероприятия и рекламные акции, и получился приличный май. Но в апреле и мае снижалось число обращений (по сравнению с предыдущим годом). Считаем, что это тревожная тенденция. Правда, у нас своя специфика: мы продаем жилье в сданном жилом комплексе, то есть фактически работаем на вторичном рынке. Думаю, ясность внесут данные Росреестра.

Я всегда полагалась на аналитику «Петербургской Недвижимости». Но активность снижается, и от этого никуда не деться. Сформированы завышенные неправдоподобные ожидания покупателей: с высоких трибун говорят о снижении ставок по ипотеке, и люди этого ждут. Это мы, тертые калачи, знаем, что коммунизм так и не наступил, а люди верят. Ожидать роста спроса при снижающихся реальных доходах населения бесполезно.

Блейк Андерсон-Бунтз,
генеральный директор компании Hospitality Management:
– Учитывая рост цен на квартиры в новостройках и падение покупательской способности населения, вполне допускаю сезонное падение продаж. Более реальной считаю цифру 1,8 млн. кв. м. При высокой скорости строительства и перенасыщенности рынка предложением разницу в оценках в масштабах региона можно считать несущественной. На контрасте с 2016 годом, когда застройщики успели снять весь платежеспособный спрос, статистика продаж за первый квартал 2017-го может выглядеть негативно, но квартальный данные слишком непоказательны, тем более такой спад был ожидаем.

Надежда Калашникова,
директор по развитию компании «Л1»:
– Я выпускница истфака и всегда смотрю на источник: можно ли ему доверять. Сведения Росреестра достоверны, но недостаточны. Есть покупки по ЖСК, они не регистрируются, и тогда источником становятся данные застройщиков. А в их объективности усомниться можно. И все же более достоверной мне кажется цифра «Петербургской Недвижимости». У «Л1» сейчас все хорошо с продажами, а для меня это тоже объективный показатель...

Марина Мартыненко,
руководитель службы маркетинга компании «Норманн»:
– Мне кажется, две компании просто брали разные выборки. У «Петербургской Недвижимости» выборка шире. По нашим данным, в городе и области в новостройках продали около 1,8 млн кв.м.

Елизавета Яковлева,
руководитель отдела маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ»:
– Лучше доверять данным о зарегистрированных в Росреестре договорах долевого участия. Эти цифры покажут точное число продаж за определенный период.

Андрей Останин,
директор по продажам Группы «Эталон»:
– Нельзя терять оптимизм, равно как и забывать о сегментировании рынка. Ситуация с продажами может существенно разниться в зависимости от предлагаемого компаниями продукта, от покупательской способности людей, выбирающих тот или иной класс жилья. На мой взгляд, данные аналитиков «Петербургской Недвижимости» ближе к реальному положению вещей.

Елена Валуева,
директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation:
– Вопрос, как считать и как усреднять. В данном случае я больше доверяю «Петербургской Недвижимости» — жилье категории «масс-маркет» не является ключевой компетенцией Knight Frank. Это как если бы «Петербургская Недвижимость» опубликовала отчет о ситуации на рынке складской недвижимости.

Евгений Колганов,
управляющий партнер «Нмаркет.ПРО»:
– По объемам продаж нам ближе показатель Knight Frank SPb. Наша оценка — 1,4 млн кв.м, а вот с падением на 34% — не понятно, как получен результат. Объем продаж по второму полугодию 2016 года мы определили в размере 1,75 млн кв.м. Соответственно, снижение — 20%. Расхождение объяснить очень сложно, так как модель расчета обеих компаний не до конца понятна.

Светлана Лежнева,
начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер» (Санкт-Петербург):
– Расхождение в цифрах вряд ли стоит рассматривать как результат умышленного подтасовывания, чтобы вселить оптимизм. Скорее всего, аналитики использовали разные источники информации. На сегодня возможность централизованно собрать из открытых источников достоверные данные по всему рынку жилой недвижимости Петербурга и области практически отсутствует. Если такая система до сих пор не сформировалась, видимо, в ней нет острой необходимости. Для работы девелоперов важны, скорее, динамика продаж по собственным проектам и тенденции рынка в целом. Наша динамика продаж идет вразрез с рынком. За счет старта новых проектов реализация выросла в полтора раза по сравнению со второй половиной 2016-го.

Николай Вечер,
вице-президент GVA Sawyer:
– Я оперативно слежу за рынком первичной жилой недвижимости и склонен оценивать падение в 12–15% по отношению ко второму полугодию прошлого года. То есть цифра 16% представляется более достоверной. Но оговорюсь, что это относится к рынку жилья эконом-класса. А Knight Frank всегда занимался жильем категории «премиум» и элитным, может, с этим и связана их столь радикальная оценка. Что касается общего объема продаж, то «Петербургская Недвижимость» — это один из бесспорных лидеров, и их данные более точны.

Арсений Васильев,
генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Ни один аналитик с точностью до метра не скажет, сколько продано жилья за определенный период. При этом, конечно, продавец, который участвует в реализации значительной доли жилых объектов на рынке, обладает большим объемом первичной информации, на основе которой можно делать расчеты и прогнозы. Кроме того, рынок жилья обладает весьма выраженной сезонностью.

Вера Сережина,
директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI:
– Возможно, ошибка кроется в различных методиках подсчета. Наша оценка, сделанная независимо от других экспертов рынка, — также порядка 1,8 млн кв. м. Катастрофического снижения спроса мы не видим.

Николай Урусов,
генеральный директор строительной компании «Красная стрела»:

– Точные данные об объемах реализованного жилья может предоставить только Росреестр. Снижение продаж почти на 40% кажется мне маловероятным. Цифра в 15–20% в среднем по рынку выглядит более адекватной, учитывая наш опыт и данные коллег. При этом в каких-то проектах падения могло не быть вовсе, в других оно составило 5%, а у кого-то — 50%.
И среднее значение будет на уровне 20%. Также некорректно сравнивать первое полугодие 2017 года со вторым 2016-го. В конце года активность рынка традиционно выше.

Виталий Коробов,
заместитель генерального директора холдинга «Аквилон-Инвест»:
– Склонен больше доверять данным «Петербургской Недвижимости», так как она продает почти половину квартир в новостройках. Кстати, расхождения по объему продаж есть и у застройщиков, многие коллеги говорят о падении, а в нашей компании только рост от месяца к месяцу на 20%. Если брать показатели всего нашего холдинга, то по сравнению со вторым полугодием 2016-го продажи у нас увеличились на 100%.

Ольга Преображенская,
руководитель направления по работе с застройщиками АН «Элитные квартиры»:
– Эти цифры касаются в первую очередь типового жилья. Мы совсем не продаем этот сегмент. Но от своих элитных застройщиков слышу, что действительно обращений стало гораздо меньше. Хотя в RBI, например, довольны реализацией их «Биографии».

«Петербургская Недвижимость», конечно, один из крупнейших продавцов и девелоперов. И бизнес-класс у них идет неплохо. Но старт их новых объектов в первом полугодии (в том числе на Петровском острове) также не совсем оправдал ожиданий. Так что я больше верю аналитике компании Knight Frank.

Юрий Ильин,
директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР»:
– Не берусь судить о данных аналитиков, наши объемы позволяют нам делать свои выводы. Мы снижения спроса не наблюдаем. Покупательская активность в начале года традиционно ниже, однако уже с весны на рынке наблюдается рост продаж, а самые активные периоды — осень и конец года.

В последние годы на рынок вышло много проектов массовой застройки. Они не обладают ни достойной транспортной доступностью, ни должной инфраструктурой, а конкурируют между собой лишь ценой. В итоге в определенных локациях наблюдается переизбыток подобного предложения.

Лариса Инченкова,
директор по развитию АН «МК Элит»:
– Могу сравнить с динамикой в центре города, которым мы занимаемся. Так вот за полугодие объемы продаж в центре снизились на 15%, поэтому аналитика «Петербургской Недвижимости», пожалуй, будет точнее. Эта компания специализируется на рынке масс-маркета и хорошо понимает происходящее, у Knight Frank профиль немного другой.

Мне кажется, что они сравнивали набор разных объектов. В Петербурге все понимают, что такое центр — не дальше Обводного канала и что такое город — не далее КАД. А когда рассматривают объекты в Ленобласти, то учитывается разный набор, отсюда, возможно, и разница в цифрах.