Панель уходит и возвращается
Панельное домостроение в Петербурге и Ленобласти будет только развиваться, и уж точно не стоит ждать, что такие дома перестанут строить. В этом уверено большинство экспертов.
Панельное домостроение в Петербурге и Ленобласти будет только развиваться, и уж точно не стоит ожидать, что такие дома перестанут строить вовсе. В этом уверено большинство экспертов. Похоже, без «панелек», в которых выросли поколения россиян, обозначенных президентом показателей по вводу жилья не обеспечить.
Back in USSR?
Репутацию «панелькам» подпортили дома первых массовых серий, или «хрущёвки». Эти быстровозводимые здания (в Ленинграде такой дом собрали за рекордные пять дней) позволили миллионам граждан решить жилищный вопрос, который особо остро стоял в пострадавших после войны городах. Проектированию панельных «коробок» предшествовали серьёзные исследования. Например, сколько нужно пространства, чтобы надеть пальто. На площадях, безусловно, экономили, и сейчас комфортным такое жильё не назовёшь. Хотя люди, переселявшиеся в «хрущёвки» из деревянных бараков, так не считали.
В 1970-х домостроительные комбинаты перешли на производство панельных домов новых серий – площади квартир увеличились, а вот функциональности и комфорта не сильно прибавилось. Чего стоят, например, проходные комнаты, маленькие кухни и длинные узкие коридоры. Да и в целом разнообразием планировок дома не отличались. Советская «панель» ассоциируется также с плохой звукоизоляцией, а в щели между блоками частенько просто дуло.
После распада СССР и с началом коммерческого жилищного строительства многие (теперь уже частные) застройщики стали отказываться от панельных домов. Серийные панели не могли обеспечить растущие потребности покупателей, которые хотели большие кухни, раздельные санузлы, да и просто более удобные планировки. Затем решающим фактором на рынке стала цена, и площади квартир начали уменьшаться. Стали набирать популярность студии. Однако из-за стандартных размеров панелей строить из них такие квартиры не получалось. На жилищном рынке стали всё чаще применять монолитные и каркасные технологии, а панельные проекты начали ассоциироваться с жильём класса «эконом». Хотя и из этого правила есть исключения…
Заводское «лего»
«Единого тренда за последние 20 лет, на мой взгляд, нет. Часть застройщиков продолжала реализовывать панельные проекты, часть дифференцировала продукт, кто-то переходил на панели, а кто-то отказывался от них в пользу монолитных технологий. С производителями аналогичная ситуация: крупные застройщики, имевшие свои производства, начинали работать и на открытый рынок, кто-то, наоборот, покупал заводы и т.д. В среднем число производителей и объёмы выпуска панелей за последние 20 лет скорее снизились», – рассуждает вице-президент «ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург» Владимир Шабанов.
Среди преимуществ технологии он называет скорость и качество результата по сравнению с монолитом. А основным недостатком, как ни странно, – цену. У индивидуальных панельных проектов себестоимость выше, чем у серийных; получается даже дороже, чем у «монолита». «Определённые ограничения по проектированию даёт конструкция, где сборные и стены, и перекрытия. А если использовать комбинированный вариант (стены или простенки сборные, а перекрытия монолитные), их, по сути, нет. Возможность перепланировки или объединения квартир, предусмотренная при проектировании, практически ничем не отличается в комбинированном варианте от монолитного. А мнение, что панельные дома могут относиться только к низшему ценовому сегменту, «ЮИТ», на мой взгляд, давно переборол. У нас были, есть и, полагаю, будут как монолитные дома, так и сборные», – считает Владимир Шабанов.
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман уверен, что современные панели не имеют ничего общего с «советскими»: «На наших объектах используется трёхслойная панель. Внутренний слой – это тяжёлый бетон толщиной от 80 до 200 мм. Затем идёт теплоизоляционный слой, который может состоять из минераловатных плит, экструдированного или вспененного полистирола. Третий слой – наружный – декоративный, так называемый архитектурный. Обычно это тяжёлый бетон, на который монтируется фасадная конструкция, навесной фасад или мокрый штукатурный фасад. За счёт такой конструкции трёхслойные панели имеют очень высокий уровень звукоизоляции».
Ещё одно преимущество в том, что все изделия формуются на заводе в правильных технологических условиях. Это гарантирует точность форм и размеров, чего не всегда можно добиться, заливая монолит прямо на объекте, где многое зависит от погодных условий, человеческого фактора, качества установки опалубки и пр. В мороз, например, нужно прогревать бетон, пока он застывает. Это затратно, кроме того, необходимы специальные присадки. А панели можно монтировать практически в любую погоду.
Что касается звукоизоляции, она везде одинаковая, ведь панельный дом – такой же «монолит», только сделанный из заводских деталей. Поэтому проблемы связаны, скорее всего, с нарушениями при проектировании конкретного дома, а не с самой технологией.
Добавить яркости
Сборное домостроение стало популярным за счёт небольшой себестоимости при одновременно высокой скорости строительства. Как и любая другая технология, она меняется и совершенствуется. Современные дома совершенно не похожи на «панельки» советской эпохи, которые выглядят крайне непрезентабельно из-за трещин и многочисленных следов ремонта швов. Такие фасады трудно реставрировать и поддерживать в хорошем состоянии. Теперь же есть такие перспективные виды отделки панелей, как цветные бетоны, декоративные заполнители и даже фотобетон. «Мы используем сборные железобетонные конструкции, произведённые собственным домостроительным предприятием на современном немецком оборудовании. Их размерный ряд неограничен, что позволяет предлагать разнообразные планировки. А за счёт использования технологии бесшовного фасада теплопотери наших домов снижаются на 30%. Сборная технология применяется, в первую очередь, при возведении домов комфорт-класса. Но у нас есть проекты, построенные по этой технологии, и в более высоком классе. Например, жилой комплекс «Европа Сити» на проспекте Медиков имеет вентилируемый фасад, в качестве облицовочного материала использовалась керамическая пустотная плитка. А каркас здания выполнен из железобетонных изделий, и этот факт никак не снижает качество жизни», – поясняют в «Группе ЛСР».
Можно использовать комбинированную технологию: сборные стены с монолитным перекрытием позволяют создавать свободные планировки и комнаты с большой площадью.
Панельное будущее
Ян Фельдман уверен, что развитие панельного домостроения продолжится. В том числе благодаря улучшению логистики, которая позволяет оперативно доставлять панели со складов на объекты для монтажа: «Если говорить о стране в целом и выполнении указов президента о возведении ежегодно 120 млн кв.м жилья, будущее как раз за «панелью». Пока у нас немного предприятий, которые могут качественно делать современные изделия, но они будут развиваться вместе с рынком».
Также теперь застройщик сможет получить деньги дольщиков с эскроу-счетов только после ввода дома – новый повод строить быстрее.
«Перспективы у панельного домостроения, на мой взгляд, такие же, как и на протяжении последних 20 лет. Были попытки создать определённый ажиотаж на фоне перехода на проектное финансирование. Некоторые предпосылки к этому есть, поскольку панели при определённых условиях позволяют строить быстрее, но не всегда лучше и/или дешевле. Нынешние мощности вряд ли способны удовлетворить все потребности рынка, хотя потенциал для наращивания объёмов есть. Однако двух-, трёхсменная работа, скорее всего, приведёт к увеличению себестоимости продукции. На мой взгляд, эта технология может удовлетворить все современные запросы покупателей, но при определённых условиях, основное из которых – цена», – поясняет Владимир Шабанов.
Между тем в нашем регионе за последние лет 20 «умерли» почти все старые советские ДСК. Наибольшее влияние на рынок оказала модернизация ДСК «Блок» и появление финских и эстонских инвесторов, которые привнесли новые технологии и взгляды на использование панелей в нетиповом строительстве. Часть производителей уходит, но появляются новые. По оценке экспертов, инвестиционный цикл замены одного игрока на другого составляет сейчас в среднем год.
Например, вскоре планирует запустить панельное производство ООО «Союз ЖБИ» для девелоперских проектов сибирской ИСК «Союз». Возможно появление собственного производства у московской ГК «ПИК».
ПАНЕЛЬНЫЕ ВЕХИ
«В 1990-е и ранее в нашей стране применялись именно технологии панельного домостроения. Собственно, 20 лет назад монолитные технологии только зарождались и завоёвывали место под солнцем. А классические ДСК советского времени теряли позиции на рынке, поскольку оказались убыточными.
В Петербурге массовая застройка велась с использованием различных серий. Например, ЛГ-600 производил ДСК-3 (ранее – Автовский ДСК), однако позднее, в 2000-е, его площади сдавались производителям ЖБИ и товарного бетона.
В 2010-м была неудачная попытка развития этого ДСК со стороны компании «Интеко».
В 1994-м образован ДСК «Блок» (на производственной базе обанкротившегося ДСК-2). Он выпускал широко распространённую 137-ю серию. В 2002-м комбинат вошёл в состав «Группы ЛСР». Сейчас это ключевой игрок на рынке панельного домостроения Петербурга. Кроме того, в состав Группы с 2001-го до 2018 года входил Гатчинский ДСК. Исторически на нём производилась серия 111-121ЛО.
Гатчинский ССК известен поставками изделий для панельного и каркасно-монолитного домостроения, а их потребителями были и остаются компании «Ленстройтрест», Bonava, «Лемминкяйнен» и др.
В 2012-м на рынке появилась компания Betset. Предполагалось, что она станет основным поставщиком панелей для скандинавских компаний, работающих на рынке Петербурга, в том числе для таких крупных застройщиков жилья, как «ЮИТ Санкт-Петербург», тех же «Лемминкяйнен» и Bonava. Изделия преприятия поставлялись на экспорт. С 2017-го оно называется «Финнпанель», а с 2018 года – «ВиаКон».
До 2018-го функционировал Кировский ДСК (производство конструкций для сборно-монолитно-каркасного домостроения). В 2015-м «УНИСТО-Петросталь» начал развивать Муринский комбинат. Однако теперь он продаётся из-за банкротства холдинга. С 2004-го до 2015 г. в структуре ГК «СУ-155» функционировал ДСК «Войсковицы». ДСК «Славянский», основанный в 2006 году для реализации проектов «Новая Ижора» и «Славянка», работал в рамках компании «Балтрос». После завершения этих проектов ДСК оказался нерентабельным, и три года назад производство демонтировали.
То есть изменения на рынке были достаточно бурными. На сегодня наиболее значимыми игроками в регионе являются «Группа ЛСР», Киришский ДСК, Гатчинский ССК и «ВиаКон».
Развитие панельных производств требует относительно серьёзных инвестиций. Стратегически важно наличие заказчиков со стороны девелоперских компаний. Появление новых игроков маловероятно, а развитие существующих производств не требуется, поскольку модернизации уже проведены, и они вполне отвечают запросам рынка. Хотя сейчас есть тенденция некоторого увеличения доли панельного домостроения в общем объёме строительных объектов.»
ЕВРОПА НА «ПАНЕЛИ»
Иван Сухих
основатель, управляющий партнёр бюро Parametrica:
– В Хельсинки, да и в целом в Финляндии, почти всё новое жилищное строительство – панельное. Это и коттеджи, и дома высотой до 10 этажей. Такая же картина в Норвегии и некоторых других европейских странах. Даже luxury-жильё в Лондоне строят из трёхслойных панелей.
Есть постсоветская деформация: панель – это плохо. Действительно, была выбрана не лучшая система – создать по стране несколько сотен комбинатов и строить самые простые дома, не особо обращая внимание на качество. А весь цивилизованный мир вынес из этой технологии самое лучшее. Не надо что-то собирать «на коленке», на стройплощадке. Надо делать это на заводе, в идеальных условиях, с помощью дорогого оборудования и высококлассных рабочих – только так, например, можно собрать хороший, качественный фасад.
Все уходят от производства на месте к сборке.
В середине XX века панельное домостроение было распространено не только в Советском Союзе. Многим странам, особенно после Второй мировой войны, требовалось восполнить дефицит жилья, да и других объектов. Из панели строили не только жилые дома, но и школы, поликлиники, детские сады и т.д. Жилья нужно было много, строить его надо было быстро, и оно должно было быть дешёвым. Поэтому никаких изысков и украшений, только стандартные материалы. Такая технология изменила города, которые стали расти вширь за счёт целых «панельных» кварталов.
Свои «хрущёвки» появились в Австрии, Франции, в странах Варшавского договора, в Прибалтике, а готовые домокомплекты поставляли в Мозамбик, Вьетнам, Сирию и Египет. Однако большинство стран довольно быстро решило, что такое жильё морально устарело и перестало соответствовать потребностям человека. В Германии и Финляндии, например, пятиэтажки реконструировали, уменьшая число этажей и квартир.
Тем не менее после отказа от массовых серий и совершенствования панелей и самой технологии она продолжает широко применяться.
Данные консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
Ольга Трошева
руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
– На первичном рынке панельные новостройки занимают 11% (1,3 млн кв.м). При этом больше 60% панельных домов расположено в Красногвардейском, Приморском и Невском районах Петербурга. Технологию панельного домостроения применяют такие компании, как «ЛСР.
Недвижимость – СЗ», ПИК, «Ленстройтрест», «ЛенРусСтрой».
Квартиры в панельных домах пользуются спросом у покупателей. Их доля в общем объёме спроса на «первичке» оценивается в 14%.
За последний год средняя цена кв.м увеличилась на 13% (до 107 200 рублей) в панельных домах, расположенных в Петербурге, и до 78 400 рублей в панельных проектах в Ленобласти. При этом в Петербурге в «панельках» средняя цена «квадрата» на 8% ниже, чем в кирпично-монолитных (наиболее популярная технология строительства). В пригородах эта дельта составляет 5%.
ПЕТЕРБУРГСКИЕ «ПАНЕЛЬКИ»
Панельные дома не такие одинаковые, как кажется: высотки и малоэтажка, бизнес-класс и скромный «комфорт»... Мы подобрали несколько характерных проектов, которые уже завершены или реализуются в регионе.
Новая серия появилась на рынке в 2015 году. Конструктивная схема – перекрёстно-стеновая. Все внутренние несущие стены (и продольные, и поперечные) изготавливают на заводе. Наружные стены – это однослойные железобетонные панели толщиной 120 мм или 160 мм при наличии утеплителя. Межквартирные и межкомнатные несущие стены также имеют толщину 120 и 160 мм. Для перекрытий используют железобетонные плиты толщиной 160 мм. Высота потолка – 2,80 м. Конструкторы разработали 15 типов блок-секций, которые позволяют разместить в них квартиры разных планировок. Высота домов может доходить до 25 этажей. При этом первые два этажа, предназначенные для коммерческих помещений, зачастую возводят по монолитной технологии. Эту серию застройщик использует практически во всех своих проектах, например, «Новая Охта», «Шуваловский», «Цивилизация», «Звёздный дуэт», «Цветной город». Кроме того, ЛСР уже 20 лет применяет при отделке фасадов панельных домов технологию «без швов». К панелям крепят теплоизоляционный слой, который становится основой для штукатурки. Поверх утеплителя наносится армирующий слой из специального клеевого состава и сетки из стекловолокна, с последующим нанесением грунтовочного слоя. Завершает наружную отделку минеральная, полимерная, декоративная штукатурка.
Комплекс бизнес-класса из 17 жилых корпусов высотой от 9 до 13 этажей построен на проспекте Медиков. Он занял территорию бывшего завода «Электрик» (около 7 га). Общая площадь комплекса – около 150 000 кв.м. Всего предусмотрено 1645 квартир и около 12 000 кв.м коммерческих помещений; имеется детский сад на 110 малышей и подземный паркинг на 492 машино-места. ЖК завершён в конце 2017 года. В проекте применялись стеновые панели, но каркас здания выполнен из железобетонных изделий производства ЛСР.
Проект комплексного освоения территории 46 га севернее одноимённого лесопарка и южнее Суздальского шоссе. Архитектурно-градостроительную концепцию разработало бюро известного испанского архитектора Рикардо Бофилла. Стройка стартовала в 2014 году. В октябре 2019-го введена уже четвёртая очередь проекта. В конце 2019-го выведена на рынок шестая очередь. Выбор квартир – от компактных студий (21 кв.м) до четырёхкомнатных вариантов размером 88 кв.м. При возведении зданий используются в основном многослойные панели.
Строится в посёлке Новогорелово, который образован в 2009 году. Инициировала проект строительная корпорация «ЛенРусСтрой». Речь идёт о территории площадью 66,5 га южнее развязки КАД с Волхонским и Таллинским шоссе. Территория разделена на три примерно одинаковых квартала. Один развивает компания «Интер Альянс», а два других осваивает «Лиговский канал» (входит в «ЛенРусСтрой»). В планах – строительство около 300 000 кв.м жилья. Часть корпусов уже заселена. «ЛенРусСтрой» применяет панели Киришского ДСК, но в части корпусов первые этажи выполнены из монолита, что упрощает создание коммерческих помещений. В 2019-м в комплексе сдан первый детский сад на 240 малышей, началось строительство школы на 550 учеников. В 2020-м компания приступит к строительству ещё одной школы и детсада. По соседству, на Таллинском шоссе, «ЛенРусСтрой» несколько лет назад завершил крупный комплекс «Дудергофская линия-3». Здесь большинство домов тоже возведено по панельной технологии. Подробнее о модернизации Киришского домостроительного комбината читайте в материале «ДСК дали новый импульс».
Проект разработал финский архитектор Юкка Тикканен. Он предусматривает комплексное освоение территории около 30 га южнее Вознесенского шоссе, между Понтонной улицей и берегом реки Малая Ижорка. Всего здесь построят 10 пятиэтажных (включая мансарды) корпусов в общей сложности на 2100 квартир. В центре квартала запланирована школа с бассейном и уже готов детский сад на 120 мест. Первые очереди ЖК сданы и заселены, сейчас строятся дома третьей и четвёртой очередей. В продаже квартиры от студий до четырёхкомнатных. Есть варианты с каминами и даже погребами.
