НАШ ЦИТАТНИК: «Государство приняло уникальные усилия, чтобы стабилизировать ситуацию, и наши показатели не столь плачевны, как в сфере туризма. Но за первое полугодие 2020-го в стране сдано 26,7 млн кв.м жилья – самый низкий показатель за четыре года...» Алексей Белоусов

21 сентября, 16:13

Подняться над ситуацией

1 февраля 2016 в 06:00
4 502

Подняться над ситуацией

На 41-й этаж башни «Лидер Тауэр» взобрались участники Дискуссионного клуба «НП», чтобы обсудить офисную конъюнктуру.

Речь шла о том, чего ждать в условиях ухудшающихся макроэкономических показателей и стоит ли затевать в кризис новые девелоперские проекты. Вопреки худшим опасениям офисный рынок Петербурга пока выглядит относительно благополучно.

Основными тенденциями 2015-го эксперты считают рост уровня вакансий, замедление темпов ввода новых площадей, а также активизацию спроса со стороны компаний из сферы IT и телекоммуникаций. И напротив, драйвер и основной арендатор качественных офисов — Газпром с многочисленными «дочками» и «внучками» — в прошлом году заметно сбавил активность. Как считают брокеры, именно по этой причине объем поглощения за год снизился на 35% (до 140 000 кв.м).

Консультанты поделились итоговыми цифрами за 2015-й, но выводы фирм, как всегда, разнились. Так, по данным JLL, за год ставки снизились на 5%, в классе А — в среднем до 1560 рублей за 1 кв.м в месяц, в классе В — до 1120. В Colliers International считают, что с учетом инфляции цены упали более чем на 20% — до 1240 и 920 рублей за 1 кв.м в месяц соответственно. Данные по объему вакантных площадей в целом совпадают — порядка 12%. Причем, как отметили в JLL, впервые за многие годы доля свободных помещений категории В стала больше, чем в А-классе (13 и 11% соответственно). Хотя многие собственники и управляющие не согласились с выводами экспертов.

«Не знаю, как считают аналитики, но по нашим объектам в последние годы ставка в рублях не менялась. Число расторгнутых и заключенных контрактов за 2015-й примерно равно, а по новым договорам объем арендованных площадей даже немного больше», — возражает глава УК «Теорема» Игорь Водопьянов.

Коллеге вторит и управляющий партнер холдинга «АйБи Групп» Сергей Игонин: «Наши бизнес-центры загружены на 95–97%, ставка не менялась, в объектах класса С она составляет в среднем 1100 рублей за 1 кв.м. Лучше, чем в 2015-м, в наступившем году точно не будет, но и сильно хуже — тоже».

Владельцы офисов до последнего держат цены и, только когда возникает реальная угроза потерять арендатора, идут на уступки. По данным руководителя отдела офисной недвижимости фирмы Maris Алены Бердиган, 40% запросов арендаторов связаны с пересогласованием ставок на прежнем месте.

«Мы приплыли, кто не успел посадить к себе Газпром, может больше ни на что не надеяться, — сгущает краски управляющий партнер ЗАО «УК «Лидер» Денис Кириллов. — Еще полгода все будут платить аренду, а потом дай бог, если заплатят за коммуналку».

Гораздо сложнее ситуация у девелоперов, которые еще не завершили свои объекты. В 2016-м запланирован ввод свыше 170 000 кв.м спекулятивных площадей, из которых 70% приходится на деловые комплексы в высокой стадии готовности. Что будет с ними — непонятно. Возводить бизнес-центры по схеме built-to-suit никто не хочет, так как при нынешней себестоимости строительства проект будет по определению неконкурентоспособным. Потенциальный клиент не согласится платить такие деньги за офис.

«Заказчики хотят получить объект за 40 000–50 000 руб./кв.м, а построить его реально за 100 000 рублей. В этой ситуации лучше замереть, посидеть и подумать, найти ниши для диверсификации рисков. Через четыре-пять лет рынок выправится, и можно будет все задумки реализовать и сполна возместить потери за эти годы», — делится мыслями руководитель проекта «Невская Ратуша» Ирина Анисимова.

«Учитывая продолжительность строительного цикла в Петербурге, новые проекты нужно начинать сейчас, чтобы через пять лет выйти с ними на рынок», — полагает руководитель практики по недвижимости и инвестициям фирмы «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Подробный отчет о мероприятии читайте в одном из ближайших номеров «НП».