Рынок в точке перелома

Первый квартал на рынке новостроек завершён благополучно. Следующий будет провальным.

Мы подводим итоги последнего предкризисного периода. Чтобы понимать, насколько сокращаются продажи, как изменились цены, – нужно чётко представлять координаты точки отсчёта. Это – март 2020-го. «С вершины все тропы ведут вниз», – заметил писатель Михаил Веллер.

Цены

В первом квартале новостройки в спальных районах города подорожали на 3,3%, в области – на 2,4%.

За год цены на строящееся жильё в спальных районах Петербурга увеличились на 8,9%, в пригородных районах области – на 10,2%. Разрыв между ценами в новостройках и на «вторичке» сократился до 3%. Причины понятны: квартиры в недавно сданных домах занимают уже более половины рынка; кроме того, ставки по ипотеке на готовое жильё на 1–2% выше.

Заметным ростом отметились городские пригороды: Колпинский, Пушкинский, Курортный и другие районы) плюс 19,8% за год, текущий уровень – 95 427 рублей за «квадрат». В спальных районах цены поднимались плавно: плюс 8,9%, 95 427 рублей за кв.м. Область: плюс 10,2%, 85 148  рублей.

Дорожали все строящиеся комплексы, но некоторые оказали особенное влияние на показатели в отдельных районах.

В Адмиралтейском в феврале значительно подорожали квартиры в ЖК «Болконский» и «Артхаус».

На Васильевском острове начиная с июля 2019-го поднялись цены на намыве, а после сентября – в комплексе Docklands; активно вышел на рынок ЖК бизнес-класса «Морская набережная» от «Группы ЛСР».

В Приморском районе уже в 2020 году заметно подорожал ЖК «RIVIERE NOIRE» (тоже от ЛСР); поднялись цены в ЖК «Лахта Парк» и открылись продажи в ЖК «Лахта Плаза» от «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» (оба объекта уже построены).

В Красносельском районе увеличилась стоимость жилья в новостройках от «Балтийской жемчужины».

В Колпинском районе после июля прошлого года сильно подорожали все три находящихся в активной продаже комплекса: «Астрид» и «Новое Колпино» от «СПб Реновации» и «Юттери» от «Ленстройтреста».

В Курортном районе ценовой скачок в июле–августе объясняется тем, что на время судов были сняты с продажи бюджетные варианты в ЖК «Живи! В Курортном» от «СПб Реновации». А конкуренты, воспользовавшись ситуацией, взвинтили цены.  

В ценовом рейтинге городских районов уверенно лидирует Петроградский. Стоимость квадратного метра превышает 200 000 рублей в Центральном и в исторической части Приморского и Василеостровского районов. На «спальных» территориях впереди Фрунзенский район. На окраинах будущее жильё дороже в Приморском (Лахта) и Московском (возле Пулковских высот) районах, а дешевле (причём значительно) – в Выборгском (дальнее Парголово). В пригородной зоне дорого ценится Курортный район.

Количество рекламируемых домов в регионе в первом квартале 2020-го почти не изменилось, а за год уменьшилось на 8,2% – за счёт снижения числа проектов в Ленобласти. В апреле прошлого года в активной продаже там насчитывалось 129 новостроек, в марте нынешнего – 91.

Предложение и спрос

В Петербурге, по данным на март 2020-го, девелоперы возводят 761 дом (ЖК и апартаменты вместе), всего 12,9 млн кв.м, 298 415 квартир, апартаментов и секций. В Ленобласти – 608 домов, 3,8 млн кв.м, 97 489 единиц жилья (данные Единого ресурса застройщиков).

На ЖК в Петербурге приходится 90,9% строящихся жилых единиц. Доля апартамент-комплексов – 9,1%. Наибольший объём площади строительства – в объектах, которые начали строиться (выдано РС) в 2018 году: 37,6%. Стройки 2017-го – 32,4%.  

В Ленобласти основной объём приходится на многоквартирные дома: квартиры составляют 98,1%; 1,9% – секции в таунхаусах. Больше всего «квадратов» – в новостройках, которые возводятся с 2014 года, – 26,9%.

Девелоперам всё чаще приходится переносить срок завершения строительства. В Петербурге в начале 2019 года средний срок переноса составлял 2,4 месяца, в начале марта 2020-го – 4,7. (Средние цифры, конечно, условны: у «Группы ЛСР» этот показатель близок к нулю, у СК «Дальпитерстрой» – 27 месяцев.) В области со сроками дело хуже: средняя просрочка в январе 2019-го составляла 7 месяцев, в марте 2020-го – год. При этом у ГК «ЦДС», «Полис Групп» и ГК «Арсенал Недвижимость» отставаний нет, у СК «Петрострой» – 10 месяцев, у «Лидер Групп» – почти два года.

По данным Александра Пыпина, руководителя проекта Dataflat.Ru, в марте 2020-го в Петербурге застройщики реализовали 6793 квартиры – на 5% больше, чем год назад. В области – всего 1645 сделок, на 18% меньше. (Уточним: это сведения по розничным продажам застройщиков, у Росреестра цифры будут отличаться, но официальные данные Росреестра на момент подготовки материала ещё недоступны.) «Розничные продажи квартир и апартаментов физическим лицам по зарегистированным ДДУ и уступкам в марте 2020 года оказались почти такими же, как год назад. – отмечает Александр Пыпин. – Продажи новостроек активизировались из-за внешних факторов, после снижения (год к году) на 23% в январе и на  34% в феврале».

По сведениям консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за первый квартал объём спроса на первичном рынке жилья Петербурга и ближайших пригородов сохранился на уровне 2019 года: около 1 млн кв.м. Но существенно сокращается предложение.

«Можно сказать, что на рынке сейчас – новый переходный период, – говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость». – С одной стороны, рост неопределённости в связи с падением курса рубля подогрел интерес инвесторов к покупке квартир как к надёжному способу вложения денег. С другой – мы отмечаем уменьшение объёма вывода новых объектов на рынок. Так, в январе–марте на рынок вышло всего 500 000 кв.м, в два раза меньше, чем в первом квартале 2019-го. Это привело к снижению объёма предложения на 10–15%, до 4 млн кв.м».

Застройщики чётко реагируют на неопределённость. Сокращение предложения – первый сигнал: рынок от подъёма переходит к спаду. Далее последует сокращение продаж (уменьшение количества сделок) и снижение цен. Надолго ли – зависит от эффективности усилий государства по поддержке бизнеса и от реальной помощи гражданам – то есть от платёжеспособного спроса.

Андрей Сорочинский, председатель совета директоров ГК «Полис Групп»:

– Итоги первого квартала – нерепрезентативны. Был некий всплеск в марте, причины очевидны: при девальвации рубля на 25% альтернативы вложениям в квадратные метры по существу нет. 

Ограничения, связанные с пандемией, предопределили целый ряд технических сложностей, которые будут влиять на динамику продаж во втором квартале: перевод офисов на дистанционную работу, внедрение онлайн-сервисов, сокращение возможностей посещения стройплощадок и просмотра квартир, сокращённые режимы работы кредитных организаций и МФЦ.

В кратко- и среднесрочной перспективе рынок почувствует сокращение спроса, обусловленное падением доходов населения. Сегмент «масс-маркет» будет наименее затронут этими колебаниями, однако тоже их ощутит. Надеемся, что на уровне Правительства РФ будут приняты дополнительные меры поддержки, причём не только застройщиков, но и конечных покупателей, например, через субсидирование ставок по ипотеке. За период действия ограничений накопится отложенный спрос, в первую очередь – в масс-маркете. Полагаю, рынок вернётся к росту не ранее 2021 года. По оптимистичному прогнозу некоторое оживление спроса возможно уже в конце 2020-го.

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»:

– Первый квартал завершился позитивно. Мы выполнили планы по всем показателям, выручка даже превысила прогноз. С наступлением карантина количество обращений резко снизилось почти в два раза. Люди в состоянии неопределённости, не понимают, что у них будет с работой. Кто-то просто пока отложил решение серьёзных вопросов.

В прошлом году мы запустили онлайн-магазин квартир. Если бы не этот сервис, снижение продаж было бы критичным. С начала прошлой недели наблюдается оживление: шок проходит, повестка дня с одной темой надоедает. Пока цены держатся на прежнем уровне, а банки сохраняют интересные ставки начала года – от 7,9% годовых. Высока вероятность их повышения в апреле–мае.

Прогнозы по снижению цен вместе со спросом выглядят нереалистичными. Падение стоимости даже на 5% в существующих условиях невозможно. Во-первых, рентабельность проектов сейчас невелика. Во-вторых, в тех объектах, которые реализуются по эскроу-счетам, ценообразование прописано в кредитном договоре. И в нём заложено не снижение, а постепенное повышение цен вместе с инфляцией и ростом готовности дома.

Если активность покупателей и дальше будет падать, застройщики скорее пересмотрят планы по объёмам продаж или перенесут запуск новых проектов.

Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению компании «СПб Реновация»:

– По нашим оценкам, первый квартал на петербургском рынке новостроек завершился на уровне прошлого года. При этом в марте объём продаж на 20% превысил прошлогодние показатели. Это – результат «мобилизации» спроса, связанной с девальвацией рубля, повышением ипотечных ставок, эпидемиологической неопределённостью.

До разрешения ситуации с пандемией прогнозы вряд ли могут выходить за рамки двух-трёх недель, максимум – месяца. Динамика, которую мы наблюдаем, даёт основания говорить как минимум о 20–30-процентном сокращении объёма сделок в апреле.

Решающую роль будет играть длительность режима ограничений. От этого напрямую зависит сокращение покупательской способности. Позитивно повлиять на ситуацию могут меры господдержки спроса: субсидирование ипотечных ставок, наращивание объёма субсидий в рамках целевых жилищных программ и т.д.

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:

– Мы довольны результатами первого квартала: нам удалось перевыполнить план продаж почти на 20%. Апрельский спрос в текущих условиях, конечно, оставляет желать лучшего. Однако у нас нет пессимистичных настроений. Нынешнее снижение спроса связано с ограничительными мерами. Как только они будут сняты, спрос вернётся на прежний уровень или даже превзойдёт его: вложения в недвижимость по-прежнему один из наиболее популярных, выгодных и защищённых способов инвестирования, особенно в кризис.

Мы с позитивом смотрим в будущее. Дома будут строиться, а квартиры продаваться. Временное падение продаж не станет для нас критичным. Важнее, чтобы у наших сограждан не снижались доходы, чтобы ставки по ипотеке оставались доступными, чтобы люди могли и хотели покупать жильё.

Константин Сторожев, генеральный директор Valo Service, председатель Экспертного совета по апартаментам РГУД:

– Данные по «первичке» важны и для нас, потому что часть клиентов (инвесторы) у нас общие, в этом плане мы конкуренты. Апарт-отели в Петербурге не успели выйти из «низкого» сезона. «Лихорадка» курса, закрытие границ, карантин внутри страны – у многих проектов загрузка в марте упала до минимальных значений. Что касается работы VALO, 1 марта мы открыли первый апарт-отель 3*; за первый квартал подготовили к передаче 825 апартаментов второй очереди проекта.

Понятно, что этот «высокий» сезон Петербург потерял: даже после окончания карантина туристы, командированные и др. не сразу поедут в наш город. Задача этого года для рынка апартаментов – минимизировать издержки и обеспечить разумную доходность инвесторам. До следующего «высокого» сезона мы решили сделать акцент на долгосрочную аренду. Проектам, которые уже работают на гостиничном рынке, сейчас важно сохранить активы и ключевой персонал, чтобы быть во всеоружии к моменту восстановления рынка.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

– Мы наблюдаем активизацию спроса на квартиры в готовых домах, но понимаем, что это скоро закончится. Ровно тогда, когда закончатся рублёвые наличные и депозиты. Думаю, отрасль пострадает от последствий пандемии не меньше, чем сфера обслуживания или туризм. Главная опасность – снижение платёжеспособного спроса. Пока мы видим, что проценты по ипотеке растут, а пакет антикризисных мер правительства ещё не разработан. Всё меньше людей смогут позволить себе решить квартирный вопрос в ближайшей перспективе, всё меньше застройщиков смогут запускать проекты.

Мы быстро перестроили деятельность компании, стройки работают с соблюдением правил безопасности, офис и клиентские службы трудятся дистанционно, банки тоже. Хорошей поддержкой могут стать налоговые льготы на период пандемии и после её окончания, субсидирование проектного финансирования, снижение бюрократического давления.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:

– По итогам первого квартала наши продажи в элитных проектах на Крестовском острове выросли на 65% по сравнению с январём–мартом 2019-го, средний чек составил 43 млн рублей. Общий объём продаж с учётом проектов премиум- и бизнес-класса увеличился на 18%. Что касается строительных площадок, работа на них продолжается в штатном режиме со всеми необходимыми мерами и средствами эпидемиологической защиты.

Выход из непростой ситуации будет зависеть во многом от того, как быстро будут определены меры поддержки бизнесу, без которых он просто не сможет функционировать. А во-вторых – от длительности режима самоизоляции. Один сценарий – если он завершится 30 апреля, и совсем другой – если продлится до июня. Лишь после этого можно будет делать какие-то прогнозы.

Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»:

– Первый квартал 2020 года показал прирост к первому кварталу 2019-го как по цене, так и по объёму сделок. В первую очередь, за счёт марта, когда спрос повысился на фоне изменения экономической и эпидемиологической ситуации. Часть клиентов активнее принимали решение, не откладывая покупку и совершив её раньше, чем планировали. Спрос повысился и за счёт людей, которые предпочли сохранить сбережения с помощью недвижимости.

Результаты второго квартала будут зависеть от того, как долго продлится режим выходных дней и когда полноценно заработают МФЦ. Общий объём спроса может снизиться, однако со временем вернётся на прежний уровень. В этом вопросе важно, чтобы продолжали развиваться меры поддержки рынка и отрасли, в частности, субсидирование ипотеки как основного драйвера продаж. Дополнительное значение приобретает фактор надёжности застройщика, поскольку в текущей ситуации покупатели должны быть уверены, что дом построят вовремя.

Коммуникации и продажи переходят в онлайн. Наша компания предложила клиентам дополнительную скидку за удалённое заключение договора с электронной регистрацией в Росреестре. Это пока не очень распространённый, но удобный и безопасный способ, который экономит для покупателя время и даже деньги.

Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров холдинга «РСТИ»:

– Мы оцениваем итоги первого квартала положительно. В целом объём продаж вырос на 17% по сравнению с четвёртым кварталом 2019-го. А, например, в комплексе Terra объём релизованных квадратных метров увеличился на 41%, в ЖК Familia – на 30%. Немаловажную роль сыграло падение курса рубля и, как следствие, ускорение принятия решения о покупке квартиры.

Дальнейшая ситуация будет зависеть от того, сколько продлится карантин, а также от макроэкономических факторов – цен на нефть и курсов валют. Если карантин продолжится до конца апреля, снижение объёма сделок по итогам года будет в пределах 3%. Если ограничения продлятся дольше, спад окажется более ощутимым.

Стоимость квартир ожидает низкая волатильность, возможен несущественный рост. Застройщики не могут снижать цены из-за постоянного роста себестоимости. В текущей ситуации строительную отрасль может поддержать снижение ипотечных ставок, а также ставок по проектному финансированию.

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:

– Переоценка рынка, безусловно, произойдёт. Прежде всего, мы переоценим сам подход к выбору недвижимости с точки зрения плотности, концентрации людей, рекреационного окружения, экологии и безопасности здоровья. Новые реалии для человечества теперь сформулированы в двух простых понятиях: иммунитет и здоровье. В последние два года идёт сильный отток спроса от проектов массовой застройки в зоне заКАДья к городскому жилью. А теперь мы увидели, что именно эти кварталы с повышенной плотностью населения, представляют настоящую угрозу по распространению эпидемии.

Думаю, что затоваривания рынка не будет – текущая политика Правительства РФ по налогообложению депозитов и вкладов заставила россиян вновь обратиться к недвижимости как лучшему объекту инвестиций своих сбережений. В то же время переизбытка ликвидного предложения на рынке первичного жилья не будет.

Конечно, после кризиса рынок изменится, ведь вирус будет возвращаться. Рынок пойдёт по пути децентрализации жилых массивов, будет расти запрос на обособленное жильё с низкой плотностью, и такая «безопасная» недвижимость будет расти в цене. Изменится и сам девелоперский подход – двигать рынок вперёд будут не привычные «стандарты» жилой застройки, а безаналоговые, более взвешенные «дружелюбные к людям» проекты.

Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG:

– Первый квартал выдался весьма активным, особенно март: мы отметили значительный рост активности со стороны инвесторов, которые стремились сохранить сбережения, конвертировав их в квадратные метры. Падение рубля сыграло на руку проектам, предлагающим инвестиционные продукты. Продолжали расти цены, в том числе в нашем сегменте сервисной недвижимости, основные жизненные показатели рынка были в норме.

Как показывают последние дни, прогнозы нельзя строить даже на недели – ситуация целиком зависит от динамики эпидемии, которую мы не контролируем. Отрасль однозначно не избежит серьёзных убытков, масштаб которых остаётся под большим вопросом. Уверена, что в долгосрочной перспективе цены на недвижимость продолжат расти. Свою роль здесь сыграет и снижение предложения, и рост себестоимости за счёт импортных стройматериалов. Но вот как надолго и в каком размере снизится потребительский спрос – покажет только время, а ситуация в большой степени зависит, конечно, от него.

Рисунок: «Новые известия»