Промежуточная земля

yle="text-align: justify;">Застройщики вынуждены обращаться в суд, чтобы отказаться от прав на участки под сданными домами.

Росреестр доказывает, что оформление первыми собственниками прав на помещения в доме — еще не повод, чтобы прекращать договоры аренды земли или право собственности застройщиков. Хотя судебная практика по этой проблеме вроде бы давно сформировалась, и не в пользу регистратора.

Например, еще в 2012‑м показательную победу одержал 47‑й трест. Ему пришлось обращаться в суд, чтобы прекратить договор аренды участка в Стрельне, под комплексом «Львовская гавань». В 2011-м фирма подписала с КУГИ протокол исполнения инвестусловий и договорилась о прекращении аренды. Однако Росреестр отказал в регистрации, пояснив, что по инструкции запись об ипотеке погашается только после регистрации права собственности всех дольщиков. Трест подал иск в арбитраж. В 2013‑м дело дошло до ВАС, и он подтвердил, что с момента регистрации прав на любое помещение в доме участок переходит в долевую собственность, а город и застройщик утрачивают право распоряжаться им. Были и другие показательные решения ВАС по аналогичным делам.

Сейчас свою правоту в арбитраже отстаивают компании «Северный город» и «Мегалит».

Первая фирма построила жилой комплекс «Александрия» на собственном участке на ул. Шелгунова, 5, лит. Б. Квартиры продавали по договорам долевого участия. Объект сдан в 2013‑м. Когда первые дольщики оформили жилье на себя, компания подала заявление в Россреестр о прекращении права собственности на участок (чтобы снять имущество с баланса, не платить за него налоги и т. д.), поскольку надел должен перейти в общее пользование новоселов. Однако ведомство отказало. Первая причина: раз не все жильцы оформили права на квартиры, значит, часть территории по-прежнему находится в залоге у оставшихся дольщиков (в силу 214‑го закона) и сделки с участком невозможны. К тому же ведомство задалось вопросом, а вдруг площадь надела несоразмерна площади дома: сначала нужно провести мероприятия по землеустройству и выяснить, какой участок необходим для эксплуатации.

«После того как летом 2014‑го ВАС был упразднен, многие его аргументы были поставлены под сомнение. Очевидно, что теперь Росреестр решил дойти до Верховного суда, чтобы сформировать новую практику», — заявляют в юротделе компании «Мегалит». Эта фирма построила дом на Дибуновской ул., 26. Продажи квартир также велись по ДДУ. Как и в описанных выше случаях, компания не смогла прекратить права на участок даже после того, как первые дольщики оформили квартиры в собственность.

Перед Новым годом оба застройщика победили в первой инстанции. Суд подтвердил доводы, изложенные ранее ВАС: если участок под домом сформирован после введения Жилищного кодекса и в отношении него проведен кадастровый учет, то никаких препятствий для регистрации (прекращения права собственности) нет. У Росреестра есть месяц, чтобы подать апелляцию.

Юристы застройщиков признают, что в законах действительно есть определенная коллизия. В идеале придомовый участок должен быть оформлен на ТСЖ. И уже товарищество будет платить налоги и пр. На практике так получается далеко не всегда.

Новоселам нужно помнить и о другом нюансе. Иногда дольщики ошибочно трактуют свои права. Если участок выбыл из владения застройщика, это еще не значит, что граждане могут распоряжаться им, как вздумается (например, огораживать, ставить шлагбаум и т. д.).

«Сначала нужно соблюсти все формальности. Если территория закреплена за новоселами на праве общей долевой собственности (ей присвоен самостоятельный кадастровый номер), то порядок ее использования определяет общее собрание собственников. Они могут договориться о том, чтобы задействовать часть пятна под парковку или ограничить доступ, но эти моменты нужно согласовать с районными властями. На установку шлагбаума необходимо разрешение — а вдруг на участке предусмотрены сквозные проезды?» — объясняет Николай Питиримов, председатель совета НП «Городское объединение домовладельцев».

«НП» мнение

Если принять сторону застройщиков, выходит, что они от участка избавились, а с кого теперь получать налог за землю — непонятно. Если встать на позицию Росреестра, так здесь другая «засада»: в любом многоквартирном доме есть дольщики, которые по каким-то причинам тянут с оформлением собственности. Иногда — годами. Это противоречие должны снять юристы и законодатели