Большие игры с маленькой ставкой

yle="text-align: justify;">Наверное, большинство горожан обращали внимание на броскую рекламу: «Ипотека под 7,5%!» Или: «Ипотека под 8%, субсидии от застройщика». Ставки ниже, чем с господдержкой, и даже выгоднее докризисных? Редакция «НП» решила разобраться, в чем подвох и за чей счет банкет.

Многие девелоперы в партнерстве с банками предлагают на своих объектах так называемую маркетинговую ставку по ипотеке.

Льготный процент доступен покупателям лишь на строго определенных условиях. Например, в апреле купить квартиру в «Северном городе» можно с использованием кредита в 9% годовых. Первоначальный взнос — 30%, срок кредитования — до 30 лет; в программу включены «Дом у Московского TIME», «Дом на излучине Невы», Ultra City, Green City, Mistola Hills. В компании поясняют: низкая ставка достигается за счет специальной скидки в 8% от стоимости жилья. При «обычной» покупке «единички» площадью 39 кв.м за 3,2 млн рублей с кредитом от Сбербанка (11,9% годовых, 10 лет, взнос 30%) в месяц придется платить 32 008 руб. В рамках совместной программы «Северного города» и Сбербанка с учетом скидки ежемесячный платеж за такой же объект также при 10‑летнем займе должен составить 28 375 руб. Что примерно и соответствует ставке в 9%. Хотя в договоре с банком будет указано по-честному — 11,9% в рублях.

Если оставить в стороне маркетинговые хитрости, то в сухом остатке получим: застройщику не хочется объявлять о снижении цен, и он маскирует этот шаг «субсидированием ставки».

Похожая схема активно применяется в автокредитовании; в ипотеке она была впервые опробована в 2010 году, в частности, к ней прибегали банк «Уралсиб» и «Эталон — ЛенСпецСМУ». Сегодня вариации на эту тему используют ФСК «Лидер» и банк «Открытие», предлагая дольщикам компании ставку от 8% годовых на первый год кредитования (на второй и последующие — 11,95%). Минимальный размер первоначального взноса — 30% от стоимости квартиры.

«Ставка достигается путем субсидирования: застройщик компенсирует банку сумму недополученных процентов за первый год кредитования», — комментирует руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер» Павел Тимошенко.

«Клиент получает товар со скидкой, — поясняет Роман Корников, генеральный директор ГК «Банк жилищных решений». — Его первоначальный взнос получается меньше, и он берет кредит на более скромную сумму, ежемесячный платеж также снижается. Суммировав экономию и «размазав» результат на год, можно получить 8% и даже меньше. Остается объяснить все это клиенту. В конечном счете он действительно выигрывает».

Мы сделали расчет на примере компании «Отделстрой», которая при первоначальном взносе 50% предлагает в партнерстве со Сбербанком ипотечную программу на 10 лет под 7,5% годовых на квартиры в четвертой очереди комплекса «Новый Оккервиль». Компания предоставляет скидку в 8,5% от стоимости квартиры. Таким образом, покупая «единичку» за 2,5 млн рублей, клиент берет в кредит не 1,25 млн, а 1,038 млн. При ставке 11,9% годовых его переплата за 10 лет составляет не 1,488 млн а 1,235 млн рублей. Экономия — 467 000 рублей. Однако занимая у банка те же 1,25 млн по ставке 7,5%, а не 11,9%, клиент заплатил бы банку за 10 лет пользования кредитом 937 500. Экономия — 550 500 рублей. (Все расчеты приведены без учета банковских комиссий, страховок и прочего.)

Аналогичное предложение есть и у компании «O2 Девелопмент». Важно отметить, что эти предложения действуют в течение строго определенного срока. По-видимому, компании стремятся с помощью акций раскрутить продажи, но не хотят подпитывать небезосновательные ожидания покупателей, которые рассчитывают, что цены на жилье из-за кризиса пойдут вниз.

«НП» Мнение

Застройщики лукавят, а их расчеты порой не вполне корректны. И само по себе рекламное предложение — не то чтобы напрямую противоречит закону «О рекламе», но где-то на грани. Особенно это касается компаний, подписавших с городом соглашение о добросовестной работе на рынке. Возможно, им стоит включать в штат специалиста, который будет разъяснять клиентам, что имел в виду застройщик, какое отношение скидка имеет к ипотечной ставке и почему в рекламе — 7–8–9%, а в договоре все равно 11,9%…