НАШ ЦИТАТНИК: «Нам надо заставить человека купить квартиру. И уже 25 лет девелоперы дружно используют одни и те же приёмы: подорожает, кончится… Если мы не можем поднимать цену естественным путём, придумываем или берём из инфополя событие, стимулирующее спрос...» Всеволод Глазунов

19 сентября, 07:25

Заводы хотят остаться

10 августа 2015 в 05:40
6 667

Заводы хотят остаться

Организаторы промышленной выставки «Иннопром», проходившей в июле в Екатеринбурге, уделили в этом году необычайно много внимания градостроительным проблемам промышленных центров. Предприятия нуждаются в квалифицированных специалистах, а те — в комфортной жилой и общественной среде.

yle="text-align:justify">Организаторы промышленной выставки «Иннопром», проходившей в июле в Екатеринбурге, уделили в этом году необычайно много внимания градостроительным проблемам промышленных центров. Предприятия нуждаются в квалифицированных специалистах, а те — в комфортной жилой и общественной среде.

Выставка «Иннопром» проводится ежегодно с 2010‑го. В 2014‑м она стала международной. В 2015‑м приняла более 600 компаний и 150 делегаций из 70 стран. Страной — партнером выставки стал Китай, главной темой — производственная эффективность. В работе главной пленарной сессии участвовал премьер-министр РФ Дмитрий Медведев. По данным Российского союза промышленников и предпринимателей, сумма заключенных на «Иннопроме» контрактов превысила 10 млрд рублей.

Понять, где будет развиваться российская промышленность, как она встроится в планировочную структуру современных городов, откуда будет черпать квалифицированные кадры, не менее важно, чем найти источники финансов для модернизации производства. Региональные и городские администрации хотят сохранить действующие заводы и фабрики и запустить новые. Но образованных и экономически активных людей часто не устраивает качество жизни и рабочих мест в промышленных центрах России (не говоря уже о моногородах). Понимая это, организатор «Иннопрома» компания «Формика» третий год подряд включает в деловую программу выставки конференцию «Технологии для городов». В этом году ее активной участницей стала Российская гильдия управляющих и девелоперов, организовавшая совместно с изданием «Деловой квартал» дискуссию «Индустриальные проекты. Строить новое или реконструировать старое?», модератором которой выступил полномочный представитель Гильдии в Екатеринбурге Андрей Бриль.

«Зеленые» против «коричневых»

Вопрос о том, где лучше строить заводы, оказался весьма спорным. Управляющий директор «ВТБ Капитал Управление активами» (Санкт-Петербург) Владимир Вишневский считает, что индустриальные парки должны быть включены в городскую ткань. ИП — не только шанс для предприятий обновить технологию, избавившись от издержек, связанных с изношенными зданиями, сетями и оборудованием. Это точка роста для человеческого капитала, канал для импорта новых технологий, современной культуры производства, поскольку «якорными» резидентами ИП обычно становятся крупные международные компании.

Управляющий директор «Группы компаний ЛСР» в Уральском регионе Климент Фалалеев считает, что ИП удобны для входа новых производств на рынок. Чтобы получать все виды ресурсов самостоятельно, им придется потратить огромные суммы и немало времени. Однако и старым предприятиям такая площадка может пригодиться, если они не хотят подобно «Уралмашу» содержать несколько сотен гектаров дорогой городской земли, совершенно не нужной в современном производстве.

Проблема с «имплантацией» индустриальных парков состоит в том, что они находятся, как правило, за чертой города. «Индустриальный парк типа гринфилд обычно удален от города на 20–30 км, — делится опытом Айрат Гиззатуллин, генеральный директор компании «Тасма: активы и управление» (Татарстан). — Когда парк заполнен, резиденты запустили производство, начинается головная боль — как доставлять людей на работу. А девелопер свои вопросы уже решил и не хочет выполнять функции муниципалитета».

Айрат Гиззатуллин — стойкий сторонник развития промышленных территорий браунфилд. По его оценкам, из 120 индустриальных парков в РФ всего 33 развиваются на старых промплощадках. «Сегмент браунфилд недооценен, — говорит он. — Хотя там почти всегда достаточно ресурсов, чтобы разместить новые производства. Примерно 30% обычной заводской территории свободно или занято аварийными постройками под снос, еще на 40% находятся здания, которые есть смысл реконструировать, оставшиеся 30% нужны под проезды, парковки, ТП. Если базовое предприятие действует, лучше оживить площадку, не меняя ее назначения. К «якорному» производству добавляются многочисленные малые и средние. У них не возникает проблем с доставкой персонала, со служебным жильем, социальной инфраструктурой. Темп развития такой площадки значительно выше. Браунфилд в состоянии объединить и новое строительство, и реконструкцию. Причем затраты окажутся ниже, чем при освоении площадки с нуля, поскольку инженерные сети уже есть. Они, конечно, не в идеальном состоянии, но обеспечивают достаточно быстрый старт проектов».

«Якорем» для такой территории может стать поставщик сырья или крупнейший потребитель продукции других резидентов. Однако наличие «якоря» не обязательно. Например, в парке «Химград», которым управляет «Тасма: активы и управление», его нет. Есть идея — переработка полимеров. Резиденты парка перерабатывают продукцию «Казаньоргсинтеза» и «Нижнекамскнефтехима», покупая ее на свободном рынке.

Впрочем, считает г‑н Гиззатуллин, каждый такой проект индивидуален и тиражированию не подлежит. Объединяет их то, что без государственной поддержки их экономика пока не сходится.

Андрей Бриль, полномочный представитель РГУД в Екатеринбурге, председатель совета директоров «Корин Холдинг», уточнил, что самые успешные индустриальные парки все же образуются вокруг «якорных» резидентов, у которых нередко есть хороший лоббистский потенциал. Для Титановой долины это корпорация «ВСМПО- АВИСМА», для ИП «Богословский» — «РУСАЛ».

Что касается государственной поддержки, она в равной мере нужна всем производствам, независимо от того, по какой схеме они запускаются — гринфилд или браунфилд. «Создание индустриальных парков возможно только на условиях частно-государственного партнерства. Обязательное условие для открытия производств — налоговые каникулы», — утверждает Виктор Киселев, генеральный директор «РСГ-Академическое». Компания работает в Екатеринбурге над жилым районом «Академический» с площадкой под инновационные производства и сейчас занята переговорами с будущими резидентами.

Максим Соболев, директор по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Лентек», считает, что администрации регионов могут повлиять на монополистов, побуждая их инвестировать в инфраструктуру для промышленности. Сейчас инженерная подготовка индустриального парка стоит, по словам г‑на Соболева, «космических денег» — около $80 на 1 кв. м. «Проектное финансирование мертво, — говорит он. — В этих условиях было бы справедливо переложить часть затрат на сетевые компании и монополистов, они ведь тоже будущие выгодоприобретатели».

Раймонд Фадель, региональный директор «AECOM Россия», напомнил, что ради экономии времени и средств при реализации промышленных проектов не стоит пренебрегать возможностями, которые заложены в современных технологиях, в частности, в BIM-проектировании. «В промышленных зданиях основную сложность представляет инженерная и технологическая «начинка», ошибки в проектировании стоят дорого. Программная платформа «Ревит» и BIM-технологии снимают конфликты при проектировании инженерных систем, экономя заказчику до 40% времени и помогая раньше вернуть инвестиции».

Редевелопмент промышленных площадок под жилую застройку не всегда способствует украшению городов. «Интеграции бывших промплощадок в городскую среду мешают не только трудности с выносом предприятий и сменой категории земель, — поясняет Александр Матофаев, генеральный директор Aleka Group. — На освобожденных площадках застройщики ведут проектирование в «лоб» исходя исключительно из будущей маржи. Они специализируются на определенном виде продукции, чаще всего это жилье, и их компетенции недостаточно, чтобы комплексно посмотреть на территорию».

Весьма распространен подход, когда государство выставляет на продажу участки федеральных предприятий, прекративших свое существование. Торги включают механизм «кто больше даст» — неправильный с градостроительной точки зрения. По мнению девелоперов, лучше делать так, как правительство Москвы: продавать территории с уже утвержденным проектом планировки.

«Ловушки» для человеческого капитала

Как остановить отток из небольших городов перспективных кадров и просто креативных людей, составляющих активную часть населения, обсуждали на «круглых столах», посвященных новым технологиям проектирования городской среды и формированию общественных пространств. Руководитель ГК «DTGroup Развитие территорий» Марина Сухановская отметила, что нужна новая методология для проектирования городов и поселков вдоль будущего газопровода «Сила Сибири». Она напомнила о социальных и инфраструктурных проблемах, с которыми столкнулся ХМАО, когда за 10–15 лет население в городах нефтяников и газовиков удвоилось.

Идеальной модели создания и развития промышленного города в России нет. Опыт японской компании Panasonic, создавшей по собственным технологиям «умный» город на месте завода по производству мобильных телефонов, представляется в российских условиях несколько умозрительным. Более конкретна работа Первоуральского новотрубного завода по изменению качества жизни в пригороде Екатеринбурга, построенном в 1930‑е годы. Хотя городок рано или поздно будет поглощен мегаполисом, владельцы завода надеются, что он станет не просто «спальным» районом, а инновационным кластером — с инженерно-внедренческим центром, техническим вузом, бизнес-инкубатором и индустриальным парком для новых производств. Поэтому и строят здесь культурный центр с музеем, библиотекой, демонстрационной научной лабораторией. Изменив интеллектуальную среду, инициаторы проекта надеются со временем трансформировать и всю систему жизнеобеспечения города так, что людям захочется здесь жить.

Совершенно новая тема для промышленных городов — создание общественных пространств. По мнению архитектора Свердловской области Владимира Вениаминова, общей проблемой остается то, что реки, озера и зеленые массивы не используются как элементы планировочной структуры городов. Градостроители пока не научились создавать пешеходные зоны и набережные, т. е. общественные пространства современного типа — не для демонстраций или парадов. Екатеринбург — не исключение. Хотя в маленьких городках Свердловской области можно встретить обнадеживающие примеры, реализованные как раз на деньги промышленных предприятий. Так, в Верхней Пышме силами администрации и Уральской горно-металлургической компании на месте запущенных садов и ветхих построек формируется городская площадь с музеем, камерным театром и бассейном. Еще на стадии реализации проект уже пользуется популярностью.

По словам генерального директора «Knight Frank Санкт-Петербург» Николая Пашкова, в ближайшие два-три года властям в промышленных городах-миллионниках придется исследовать потребности и запросы жителей, чтобы трансформировать монотонную застройку, порожденную жестким функциональным делением пространства на промышленное и жилое.