Рост в границах стагнации

Это вполне укладывается в общероссийскую картину. Сводных данных по новостройкам в крупных городах РФ пока нет, однако общее представление дают ценовые индикаторы вторичного рынка. По сведениям портала «Мир квартир», средняя стоимость готового жилья выросла в 2013 году на 2,1%, то есть ниже уровня инфляции. При этом в Москве цена квартир на «вторичке» упала на 5,7%, в Волгограде на 3,6%, в Туле на 2,7%. Рост отмечен в Калининграде (плюс 7,3%) и в Иваново (плюс 8%).

В среднем в большинстве городов‑«миллионников» показатели близкие: плюс 2–4% на вторичном рынке и 5–7% — по новостройкам.

Мозаика сигналов

Как обычно, ситуацию на первичном рынке определяет сложное сплетение макроэкономических и локальных факторов.

По итогам 2013‑го, граждане позаимствовали в банках для покупки жилья 1,3 трлн руб. — на 23% больше, чем в 2012‑м. По прогнозам, в этом году темпы роста ипотечного рынка не превысят 16%, а его объем — 1,5 трлн руб.

Ипотека как главный драйвер квартирного рынка притормаживает, и вряд ли застройщики вправе рассчитывать на заметное увеличение оборотов за счет кредитования: по сведениям финансовых экспертов, существенную часть займов граждане берут, чтобы гасить предыдущие.

Любопытная параллель: продажи автомобилей в 2013 году сократились на 4%, декабрь ознаменовался заметными скидками. Причем некоторые массовые модели (Lada, Chevrolet, Kia, Nissan) «просели» на 10–15%, а дорогие марки, напротив, подорожали. (На Всемирном экономическом форуме в Давосе главная тема — социальное неравенство.)

И президент, и премьер-министр уже не раз заявляли, что три последующих года будут сложными для отечественной экономики. Минэкономразвития несколько раз корректировало прогноз темпов роста ВВП, в последний раз он был скорректирован на 2014‑й с 3 до 2,5%, а на 2015‑й — с 3,1 до 2,8%.

Участники рынка с тревогой ждут окончания Олимпиады: большие инфраструктурные проекты закончились, а новых пока не видно (стадионы для ЧМ‑2018 еще проектируются). Негативные ожидания связаны также с возможным «завинчиванием гаек» в общественно-политической сфере, что непременно скажется и на инвестиционном климате. Действие «позитивных сигналов» (две амнистии, выход нескольких «знаковых» политзаключенных) оказалось краткосрочным. А чтобы выпустить «нового Ходорковского», надо его сначала посадить…

Новые риски — не исключено, впрочем, и новые возможности — связаны с ослаблением рубля. Как только Центробанк РФ заявил, что не будет прибегать к валютным интервенциям для поддержания курса, — «деревянный» рухнул на несколько процентов. Директор Банковского института ВШЭ Василий Солодков посоветовал россиянам держать деньги в валюте. ЦБ РФ только за январь шесть раз сдвигал границы бивалютного коридора. Доллар подскочил до 34 рублей, евро — под 46…

Первый зампред ЦБ РФ Ксения Юдаева неудачно (или удачно?) заявила в интервью для Wall Street Journal, что ослабление курса на 25–30% для банков не страшно. Про «не страшно» мало кто дослушал: многие рванули в обменники, лишь услышав про 25–30%…

А между тем, по данным ВЦИОМ, 40% населения держит сбережения именно в рублях (у 52% сбережений нет как таковых).

И пока непонятно, как отреагируют на эти колебания потенциальные покупатели жилья. Понесут ли граждане деньги девелоперам? Увеличит ли слабый рубль инвестиционный спрос в новостройках? (С учетом того, что уже в январе ответственные лица Минфина и некоторые губернаторы высказали идею обложить «инвестицонное жилье» дополнительным налогом.)

«Ждать роста доходов населения нет причин, — считает генеральный директор компании «СПб Реновация» Артур Маркарян.— По данным «Петростата», за 9 месяцев 2013‑го среднедушевой доход горожан увеличился на 6,8%, что лишь слегка превышает уровень инфляции. В 2014‑м доходы могут от нее отстать. Рост потребления населения тоже пока замедляется».

Параметры рынка

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 2013 год в Петербурге и на прилегающих к городу областных территориях реализовано не менее 3,72 млн кв.м жилья, из них 2,6 млн — в административных границах города.

Объем продаж в последние три года увеличивается примерно на 0,5 млн кв.м ежегодно.

На 1 января 2014‑го объем предложения на рынке строящегося жилья составил примерно 3,7 млнкв.м, в том числе 2,6 млнкв.м — в границах Петербурга. На пригородную зону приходится порядка 30%. По итогам 2013‑го объем спроса будет фактически равен объему предложения на первичном рынке, что говорит о равновесном состоянии рынка, считает Ольга Трошева, руководитель КЦ «ПН».

Ввод жилья в Петербурге составил 2,583 млн кв.м, это без учета нескольких новостроек «ЛенСпецСМУ», сданных в конце декабря; по факту — примерно 2,9 млн кв.м (см. «НП», № 3/2014). В Ленобласти застройщики отчитались о вводе 1,29 млн кв. м. Из городских районов выделяются Пушкинский (578 000 кв.м), Невский (404 300) и Приморский (395 000). Всеволожский район ЛО лидирует не только по запуску проектов, но и по вводу: 684 300 кв. м. Из них 31 771 кв.м — в малоэтажных комплексах и почти 127 000 — в индивидуальных домах.

Нет никаких оснований сомневаться, что лидирующее положение района в ближайшие годы будет все более заметным: за 2013‑й здесь выдано 208 разрешений на строительство многоквартирных домов. Областные власти навели порядок в новостройках, «урезали» высоту по некоторым проектам, успешно запустили схему «Социалка» в обмен на налоги», и приведенные цифры, в принципе, вполне адекватно показывают, как качество управления влияет на инвестиционный климат. Именно в области начали появляться комфортабельные малоэтажные проекты; в Подмосковье спрос на такой тип жилья устойчиво растет несмотря на общую стагнацию.

По словам председателя Комитета по архитектуре и градостроительству ЛО Евгения Домрачева, в ближайшие пять лет показатель ввода будет удвоен. Сдерживающими факторами остаются дорожная инфраструктура и дефицит инженерных мощностей. Проблем много, однако в целом областной администрации удалось ввести «девелоперскую стихию» в разумные рамки. Чиновники ЛО не заинтересованы в раздувании объемов ввода (это ведет к росту бюджетных расходов) — значит, застройщикам придется доказывать, что их проекты действительно хороши, а не нацелены на максимизацию прибыли.

По сведениям КЦ «ПН», за 2013 год жилье класса «масс-маркет» в обжитых районах Петербурга подорожало примерно на 10% (основная прибавка случилась в последнем квартале), в пригородной части Ленобласти — на 6,8%.

По данным аналитика Дмитрия Житкова, за год стоимость типовых квартир в новостройках спальных районов выросла на 6,3%, в области — на 1,1% (см. раздел «Статистика»).

Конкуренция: вид сбоку

В 2013 году привычный расклад сил на рынке новостроек изменился: к квартирам добавились апартаменты. Пока этот формат занимает 1–2% в общем объеме продаж, однако его влияние растет.

Дело даже не в количестве. Например, в Московском районе на Дунайском проспекте параллельно идут две стройки. В комплексе Viva продают традиционное жилье, от 100 000 руб./кв.м, минимальная квартира — от 3,2 млн руб. А рядом возводится комплекс «Салют!» с ценами от 80 000 за метр и апартаментами примерно такой же площади за 2,1 млн руб. Это принципиально новая для рынка конкурентная ситуация.

Весь год на многочисленных конференциях и семинарах обсуждали преимущества и риски апартов. В целом есть ясность по многим вопросам, вызывавшим недоумение потенциальных покупателей: понятно, как будут решать проблемы с пропиской, с управлением, насколько выше будут коммунальные платежи и стоимость обслуживания (20–30% по сравнению с жильем). В январе получил разрешение на ввод апарт-отель YE’S (застройщик — ГК «Пионер») в Выборгском районе на улице Хошимина: 16‑этажное здание общей площадью 52 000 кв.м включает в себя 975 апартаментов.

На Васильевском острове (проспект Кима) «Балтийский монолит» строит комплекс бизнес-класса Docklands, в котором запланированы три корпуса с апартаментами в стиле «лофт»: 134 помещения от 30 до 135 «квадратов», в общей сложности — 22 500 кв. м. Идут продажи в комплексе «Вертикаль» на Московском, 73 (NAI Becar), в проекте ГК «БестЪ» Avenue-Apart в Петроградском районе. Компания «С. Э.Р.» согласовывает документы по комплексу Ingria Tower на Поклонной горе. Фирма «СоюзИнвест Девелопмент» в комплексе «Салют!» продает по 50–60 апартаментов в месяц. Общее количество реализованных апартов — около 400. (Всего там запланировано 600 апартаментов; не исключено, что рядом появятся новые очереди проекта.)

Аналитики договорились, что апартаменты, которые продают в собственность, надо все-таки зачислять в общий объем жилья, хотя по документам это коммерческая недвижимость и в официальной статистике по вводу квартир этих метров нет.

Чиновники и в Москве, и в Петербурге сильно озаботились ситуацией: фактически строится жилье, однако никакой «социалкой» застройщика, который возводит гостиницу, не нагрузишь! Чтобы получить с таких компаний дополнительные отчисления, придется менять федеральное законодательство, а это процесс небыстрый. Начатым проектам дополнительные обременения, скорее всего, не грозят, следовательно, конкурентные преимущества этого формата сохранятся и в 2014 году.

Руководитель проекта «Салют!» Сергей Ногай считает, что плюсы апартов — не только в привлекательной цене и свободном выборе локации, но и в сервисе на стадии эксплуатации. Это, впрочем, можно будет проверить только по ходу процесса.

Новый конкурентный вызов заставит застройщиков насыщать комплексы дополнительными опциями, а также сыграет роль в сдерживании цен.

Еще одна тенденция: развитие апартов идет параллельно с выводом рынка аренды в легальную плоскость. Об этом много говорят на федеральном уровне, власти планируют вкладывать серьезные средства в создание доходных домов. По словам Александра Погодина, генерального директора сети апарт-отелей YES, 85% покупателей — инвесторы, приобретающие апартаменты для сдачи в аренду.

«Покупатели рассматривают подобные варианты как альтернативу, но только из-за отсутствия адекватного по цене предложения в черте Петербурга и дефицита участков под застройку в обжитых районах», — отмечает Артур Маркарян.

А вот Глеб Гринблат, директор компании «Адвекс-Новостройки», полагает, что понятие конкуренции в жилищном строительстве надо применять осторожно: «Конкуренция подразумевает уход с рынка неуспешных игроков и относительно свободное вхождение новых. В силу социальной значимости рынка банкротства здесь недопустимы, да и вход новых компаний усложнен. У нас налицо низкая обеспеченность жильем в совокупности с недостаточными доходами граждан, поэтому рыночные термины здесь надо использовать очень осторожно. Скорее, можно говорить о давлении платежеспособного спроса на существующее предложение».

И все же в этом году кому-то из участников рынка придется потесниться. Хотя бы по той причине, что «СПб Реновация» планирует вывести на рынок более 3000 квартир в обжитых кварталах. Масштабные «квартальные» планы есть и у других застройщиков, но это — чистый дебют. Подождем результата.

Петербургские районы-лидеры по вводу жилья в 2013 году

Район	Многоквартирные дома	Реконструкция	ИЖС	Итого
Приморский	379 720,2	0	15 250,9	394 971,1
Невский	404 299,6	0	0	404 299,6
Пушкинский	555 143,4	0	22 894,0	578 037,4
Всего по СПб	2 384 260,0	23 786,1	175 467,0	2 583 513,1

Данные Комитета по строительству СПб

Районы-лидеры во вводу жилья в Ленинградской области

Район	Введено в 2012 г., тыс. кв.м	Введено в 2013 г., тыс. кв.м	% 2013 г. к 2012 г.	Кол-во разрешений, выданных в 2013 г.
Всего	В т.ч. м/этажное	В т.ч. ИЖС	Всего	В т.ч. м/этажное	В т.ч. ИЖС	МКД	ИЖС
Всеволожский	470,716	34,216	163,743	684,290	31,771	126,972	145,4	208	1180
Гатчинский	111,189	15,278	83,72	113,493	5,942	51,739	102,1	26	440
Ломоносовский	140,33	0,893	44,144	69,168	3,061	53,937	49,3	8	189
Лужский	28,752	1,741	24,657	14,337	0	14,337	49,9	2	251
Всего по ЛО	1149,435	93,660	581,529	1292,661	95,100	425,180	112,5	308	4155

Данные Комитета по строительству ЛО