Рост в границах стагнации
За минувший год петербургский рынок жилья в новостройках развивался плавно. Цены подросли в пределах инфляции; объем продаж увеличился, но предложение его обгоняет; конкуренция обострилась.
Это вполне укладывается в общероссийскую картину. Сводных данных по новостройкам в крупных городах РФ пока нет, однако общее представление дают ценовые индикаторы вторичного рынка. По сведениям портала «Мир квартир», средняя стоимость готового жилья выросла в 2013 году на 2,1%, то есть ниже уровня инфляции. При этом в Москве цена квартир на «вторичке» упала на 5,7%, в Волгограде на 3,6%, в Туле на 2,7%. Рост отмечен в Калининграде (плюс 7,3%) и в Иваново (плюс 8%).
В среднем в большинстве городов‑«миллионников» показатели близкие: плюс 2–4% на вторичном рынке и 5–7% — по новостройкам.
Мозаика сигналовКак обычно, ситуацию на первичном рынке определяет сложное сплетение макроэкономических и локальных факторов.
По итогам 2013‑го, граждане позаимствовали в банках для покупки жилья 1,3 трлн руб. — на 23% больше, чем в 2012‑м. По прогнозам, в этом году темпы роста ипотечного рынка не превысят 16%, а его объем — 1,5 трлн руб.
Ипотека как главный драйвер квартирного рынка притормаживает, и вряд ли застройщики вправе рассчитывать на заметное увеличение оборотов за счет кредитования: по сведениям финансовых экспертов, существенную часть займов граждане берут, чтобы гасить предыдущие.
Любопытная параллель: продажи автомобилей в 2013 году сократились на 4%, декабрь ознаменовался заметными скидками. Причем некоторые массовые модели (Lada, Chevrolet, Kia, Nissan) «просели» на 10–15%, а дорогие марки, напротив, подорожали. (На Всемирном экономическом форуме в Давосе главная тема — социальное неравенство.)
И президент, и премьер-министр уже не раз заявляли, что три последующих года будут сложными для отечественной экономики. Минэкономразвития несколько раз корректировало прогноз темпов роста ВВП, в последний раз он был скорректирован на 2014‑й с 3 до 2,5%, а на 2015‑й — с 3,1 до 2,8%.
Участники рынка с тревогой ждут окончания Олимпиады: большие инфраструктурные проекты закончились, а новых пока не видно (стадионы для ЧМ‑2018 еще проектируются). Негативные ожидания связаны также с возможным «завинчиванием гаек» в общественно-политической сфере, что непременно скажется и на инвестиционном климате. Действие «позитивных сигналов» (две амнистии, выход нескольких «знаковых» политзаключенных) оказалось краткосрочным. А чтобы выпустить «нового Ходорковского», надо его сначала посадить…
Новые риски — не исключено, впрочем, и новые возможности — связаны с ослаблением рубля. Как только Центробанк РФ заявил, что не будет прибегать к валютным интервенциям для поддержания курса, — «деревянный» рухнул на несколько процентов. Директор Банковского института ВШЭ Василий Солодков посоветовал россиянам держать деньги в валюте. ЦБ РФ только за январь шесть раз сдвигал границы бивалютного коридора. Доллар подскочил до 34 рублей, евро — под 46…
Первый зампред ЦБ РФ Ксения Юдаева неудачно (или удачно?) заявила в интервью для Wall Street Journal, что ослабление курса на 25–30% для банков не страшно. Про «не страшно» мало кто дослушал: многие рванули в обменники, лишь услышав про 25–30%…
А между тем, по данным ВЦИОМ, 40% населения держит сбережения именно в рублях (у 52% сбережений нет как таковых).
И пока непонятно, как отреагируют на эти колебания потенциальные покупатели жилья. Понесут ли граждане деньги девелоперам? Увеличит ли слабый рубль инвестиционный спрос в новостройках? (С учетом того, что уже в январе ответственные лица Минфина и некоторые губернаторы высказали идею обложить «инвестицонное жилье» дополнительным налогом.)
«Ждать роста доходов населения нет причин, — считает генеральный директор компании «СПб Реновация» Артур Маркарян.— По данным «Петростата», за 9 месяцев 2013‑го среднедушевой доход горожан увеличился на 6,8%, что лишь слегка превышает уровень инфляции. В 2014‑м доходы могут от нее отстать. Рост потребления населения тоже пока замедляется».
Параметры рынкаПо данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 2013 год в Петербурге и на прилегающих к городу областных территориях реализовано не менее 3,72 млн кв.м жилья, из них 2,6 млн — в административных границах города.
Объем продаж в последние три года увеличивается примерно на 0,5 млн кв.м ежегодно.
На 1 января 2014‑го объем предложения на рынке строящегося жилья составил примерно 3,7 млнкв.м, в том числе 2,6 млнкв.м — в границах Петербурга. На пригородную зону приходится порядка 30%. По итогам 2013‑го объем спроса будет фактически равен объему предложения на первичном рынке, что говорит о равновесном состоянии рынка, считает Ольга Трошева, руководитель КЦ «ПН».
Ввод жилья в Петербурге составил 2,583 млн кв.м, это без учета нескольких новостроек «ЛенСпецСМУ», сданных в конце декабря; по факту — примерно 2,9 млн кв.м (см. «НП», № 3/2014). В Ленобласти застройщики отчитались о вводе 1,29 млн кв. м. Из городских районов выделяются Пушкинский (578 000 кв.м), Невский (404 300) и Приморский (395 000). Всеволожский район ЛО лидирует не только по запуску проектов, но и по вводу: 684 300 кв. м. Из них 31 771 кв.м — в малоэтажных комплексах и почти 127 000 — в индивидуальных домах.
Нет никаких оснований сомневаться, что лидирующее положение района в ближайшие годы будет все более заметным: за 2013‑й здесь выдано 208 разрешений на строительство многоквартирных домов. Областные власти навели порядок в новостройках, «урезали» высоту по некоторым проектам, успешно запустили схему «Социалка» в обмен на налоги», и приведенные цифры, в принципе, вполне адекватно показывают, как качество управления влияет на инвестиционный климат. Именно в области начали появляться комфортабельные малоэтажные проекты; в Подмосковье спрос на такой тип жилья устойчиво растет несмотря на общую стагнацию.
По словам председателя Комитета по архитектуре и градостроительству ЛО Евгения Домрачева, в ближайшие пять лет показатель ввода будет удвоен. Сдерживающими факторами остаются дорожная инфраструктура и дефицит инженерных мощностей. Проблем много, однако в целом областной администрации удалось ввести «девелоперскую стихию» в разумные рамки. Чиновники ЛО не заинтересованы в раздувании объемов ввода (это ведет к росту бюджетных расходов) — значит, застройщикам придется доказывать, что их проекты действительно хороши, а не нацелены на максимизацию прибыли.
По сведениям КЦ «ПН», за 2013 год жилье класса «масс-маркет» в обжитых районах Петербурга подорожало примерно на 10% (основная прибавка случилась в последнем квартале), в пригородной части Ленобласти — на 6,8%.
По данным аналитика Дмитрия Житкова, за год стоимость типовых квартир в новостройках спальных районов выросла на 6,3%, в области — на 1,1% (см. раздел «Статистика»).
Конкуренция: вид сбокуВ 2013 году привычный расклад сил на рынке новостроек изменился: к квартирам добавились апартаменты. Пока этот формат занимает 1–2% в общем объеме продаж, однако его влияние растет.
Дело даже не в количестве. Например, в Московском районе на Дунайском проспекте параллельно идут две стройки. В комплексе Viva продают традиционное жилье, от 100 000 руб./кв.м, минимальная квартира — от 3,2 млн руб. А рядом возводится комплекс «Салют!» с ценами от 80 000 за метр и апартаментами примерно такой же площади за 2,1 млн руб. Это принципиально новая для рынка конкурентная ситуация.
Весь год на многочисленных конференциях и семинарах обсуждали преимущества и риски апартов. В целом есть ясность по многим вопросам, вызывавшим недоумение потенциальных покупателей: понятно, как будут решать проблемы с пропиской, с управлением, насколько выше будут коммунальные платежи и стоимость обслуживания (20–30% по сравнению с жильем). В январе получил разрешение на ввод апарт-отель YE’S (застройщик — ГК «Пионер») в Выборгском районе на улице Хошимина: 16‑этажное здание общей площадью 52 000 кв.м включает в себя 975 апартаментов.
На Васильевском острове (проспект Кима) «Балтийский монолит» строит комплекс бизнес-класса Docklands, в котором запланированы три корпуса с апартаментами в стиле «лофт»: 134 помещения от 30 до 135 «квадратов», в общей сложности — 22 500 кв. м. Идут продажи в комплексе «Вертикаль» на Московском, 73 (NAI Becar), в проекте ГК «БестЪ» Avenue-Apart в Петроградском районе. Компания «С. Э.Р.» согласовывает документы по комплексу Ingria Tower на Поклонной горе. Фирма «СоюзИнвест Девелопмент» в комплексе «Салют!» продает по 50–60 апартаментов в месяц. Общее количество реализованных апартов — около 400. (Всего там запланировано 600 апартаментов; не исключено, что рядом появятся новые очереди проекта.)
Аналитики договорились, что апартаменты, которые продают в собственность, надо все-таки зачислять в общий объем жилья, хотя по документам это коммерческая недвижимость и в официальной статистике по вводу квартир этих метров нет.
Чиновники и в Москве, и в Петербурге сильно озаботились ситуацией: фактически строится жилье, однако никакой «социалкой» застройщика, который возводит гостиницу, не нагрузишь! Чтобы получить с таких компаний дополнительные отчисления, придется менять федеральное законодательство, а это процесс небыстрый. Начатым проектам дополнительные обременения, скорее всего, не грозят, следовательно, конкурентные преимущества этого формата сохранятся и в 2014 году.
Руководитель проекта «Салют!» Сергей Ногай считает, что плюсы апартов — не только в привлекательной цене и свободном выборе локации, но и в сервисе на стадии эксплуатации. Это, впрочем, можно будет проверить только по ходу процесса.
Новый конкурентный вызов заставит застройщиков насыщать комплексы дополнительными опциями, а также сыграет роль в сдерживании цен.
Еще одна тенденция: развитие апартов идет параллельно с выводом рынка аренды в легальную плоскость. Об этом много говорят на федеральном уровне, власти планируют вкладывать серьезные средства в создание доходных домов. По словам Александра Погодина, генерального директора сети апарт-отелей YES, 85% покупателей — инвесторы, приобретающие апартаменты для сдачи в аренду.
«Покупатели рассматривают подобные варианты как альтернативу, но только из-за отсутствия адекватного по цене предложения в черте Петербурга и дефицита участков под застройку в обжитых районах», — отмечает Артур Маркарян.
А вот Глеб Гринблат, директор компании «Адвекс-Новостройки», полагает, что понятие конкуренции в жилищном строительстве надо применять осторожно: «Конкуренция подразумевает уход с рынка неуспешных игроков и относительно свободное вхождение новых. В силу социальной значимости рынка банкротства здесь недопустимы, да и вход новых компаний усложнен. У нас налицо низкая обеспеченность жильем в совокупности с недостаточными доходами граждан, поэтому рыночные термины здесь надо использовать очень осторожно. Скорее, можно говорить о давлении платежеспособного спроса на существующее предложение».
И все же в этом году кому-то из участников рынка придется потесниться. Хотя бы по той причине, что «СПб Реновация» планирует вывести на рынок более 3000 квартир в обжитых кварталах. Масштабные «квартальные» планы есть и у других застройщиков, но это — чистый дебют. Подождем результата.
Петербургские районы-лидеры по вводу жилья в 2013 году
Район |
Многоквартирные дома |
Реконструкция |
ИЖС |
Итого |
Приморский |
379 720,2 |
0 |
15 250,9 |
394 971,1 |
Невский |
404 299,6 |
0 |
0 |
404 299,6 |
Пушкинский |
555 143,4 |
0 |
22 894,0 |
578 037,4 |
Всего по СПб |
2 384 260,0 |
23 786,1 |
175 467,0 |
2 583 513,1 |
Данные Комитета по строительству СПб
Районы-лидеры во вводу жилья в Ленинградской области
Район |
Введено в 2012 г., тыс. кв.м |
Введено в 2013 г., тыс. кв.м |
% 2013 г. к 2012 г. |
Кол-во разрешений, выданных в 2013 г. |
|||||
Всего |
В т.ч. м/этажное |
В т.ч. ИЖС |
Всего |
В т.ч. м/этажное |
В т.ч. ИЖС |
МКД |
ИЖС |
||
Всеволожский |
470,716 |
34,216 |
163,743 |
684,290 |
31,771 |
126,972 |
145,4 |
208 |
1180 |
Гатчинский |
111,189 |
15,278 |
83,72 |
113,493 |
5,942 |
51,739 |
102,1 |
26 |
440 |
Ломоносовский |
140,33 |
0,893 |
44,144 |
69,168 |
3,061 |
53,937 |
49,3 |
8 |
189 |
Лужский |
28,752 |
1,741 |
24,657 |
14,337 |
0 |
14,337 |
49,9 |
2 |
251 |
Всего по ЛО |
1149,435 |
93,660 |
581,529 |
1292,661 |
95,100 |
425,180 |
112,5 |
308 |
4155 |
Данные Комитета по строительству ЛО