Земля станет ближе

Законопроект, разработанный Минрегионом, предусматривает корректировку многих статей ЗК (начиная с формулировки понятия «земельный участок»), а также несколько новых положений. На заседании Правительства РФ, где эти поправки были одобрены, премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что кардинальное изменение механизмов предоставления и оформления прав на землю должно обеспечить «прозрачность и равный доступ к земельным ресурсам» для всех участников рынка.

В документе расширен перечень категорий и случаев, когда землю дают бесплатно: например, для личного подсобного хозяйства, ИЖС, дачного строительства и садоводства. Это пункт для граждан приятный, но весьма взяткоемкий. Среди важных поправок, которые могут напрямую коснуться первичного рынка жилья, — изменение начальной цены участка на аукционе. Авторы предлагают приравнять стартовую стоимость к кадастровой. Картина маслом: вот на торгах и выяснится, насколько точно работают методики массовой оценки…

Процедуру предоставления территории для комплексного освоения предлагают распространить на все виды строительства. То есть в условия торгов можно будет включать «социалку», сети и пр. По мнению авторов, это позволит «более гибко разделять обязанности» по планировке территории и созданию инфраструктуры между частным инвестором и государством. Возможно, но с другой стороны — власти получат механизм, позволяющий переложить затраты на инвесторов.

Документ устанавливает общий запрет на предоставление участков без торгов. Как обычно, дальше следует длинный перечень исключений (в основном для инфраструктурных объектов). Кстати, процедура «без торгов» упрощается и должна будет длиться не более трех месяцев вместо тех лет.

Органы госвласти и местного самоуправления обяжут выставлять свободные пятна на торги по заявлению граждан или организаций (кроме случаев, когда наделы зарезервированы, ограничены в обороте и т. п., — есть закрытый перечень мотивировок отказа). А поселения, утвердившие ПЗЗ, смогут распоряжаться участками, государственная собственность на которые не разграничена (у районов такие полномочия прекратятся). Неиспользуемые (и не зарезервированные) пятна из федеральной собственности подлежат безвозмездной передаче по заявлению ОМСУ или исполнительной власти.

Властям и муниципалам разрешат меняться участками друг с другом и с частными собственниками. Это пригодится при реализации крупных проектов развития территорий: мена позволит частично уйти от схемы изъятия наделов для государственных или муниципальных нужд. Более подробный анализ — дело юристов; «НП» обязательно вернется к этой теме.

Мнения

Андрей Бойков,
директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге:

– Внесенные поправки — это детальная проработка законов, касающихся освоения участков. Эти изменения упростят жизнь застройщикам, правила игры на рынке станут более понятными и прозрачными. Теперь будут изначально понятны условия, по которым активы пойдут на торги, а также заранее будет известна начальная цена лота.

Однако именно в этом может заключаться и сложность, так как после переоценки кадастровая стоимость отдельных активов существенно увеличилась. С другой стороны, после введения новых законов нередко возникают технические нюансы. Нужно лишь подождать, чтобы рынок приспособился к иным условиям.

Виктория Цытрина,
директор юридического департамента Etalon Group:

– Радует, что «дорожная карта» по градостроительной деятельности начинает реализовываться, хоть и с запозданием. Нынешняя редакция ЗК, на мой взгляд, позволит устранить многие пробелы и противоречия действующего законодательства, убрать лишние административные барьеры, уменьшить сроки предоставления участков. Нововведения, несомненно, поспособствуют включению в рыночный оборот наделов, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Применительно к Петербургу: положения о передаче участка инвестору без торгов позволят тем, кто реализует масштабные жилые проекты или занимается комплексным освоением территорий, решить проблему с размещением объектов транспортной и в некоторых случаях социальной инфраструктуры.