НАШ ЦИТАТНИК: «Желание снизить или свести к нулю первый взнос по ипотеке чревато риском наплодить дефолтных заемщиков, которые не нужны ни банкам, ни застройщикам, ни государству. Проблема кроется в снижении доходов граждан и уменьшении покупательского спроса...» Надежда Калашникова

22 октября, 00:23

Элите становится тесно

10 февраля 2014 в 05:00
5 324

Элите становится тесно

Прошедший год на рынке дорогого жилья выдался спокойным. Спрос был довольно активным, предложение постепенно увеличивалось (в основном за счет сегмента бизнес-класса), в пределах инфляции росли цены. Обостряется конкуренция, причем не только между застройщиками, но и между форматами: заметную роль начинают играть апарт-проекты.

За прошлый год, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в элитном сегменте в продажу поступило 110 000 кв.м площадей (800 квартир). Продано за этот период 80 000 «квадратов» (660 единиц). Для сравнения: за 2012‑й было выведено 148 000 кв.м (свыше 1000 квартир), но реализовано меньше — порядка 70 000 «квадратов» (490 вариантов). Таким образом, за прошлый год на продажу выставлено на 34% меньше площадей, чем за 2012‑й, но объем поглощения вырос на 13%.

В сегменте «бизнес» более заметная динамика: на рынок выведено 300 000 кв.м (3810 квартир), продано 340 000 метров (2480 единиц). В 2012‑м — 275 800 кв.м (3360 единиц) и 160 000 кв.м (1840 вариантов). Объем новых поступлений в 2013‑м вырос лишь на 9%, зато продано вдвое больше «квадратов», чем по итогам 2012‑го.

На конец прошлого года в элитном секторе в продаже находилось 170 000 кв.м жилья в 33 объектах (данные КЦ «Петербургская Недвижимость»). Средние цены в обжитых районах почти не менялись и к Новому году зафиксировались на отметке 231 100 рублей за «квадрат» (+0,5%). Чуть более заметный прирост, но все равно ниже уровня инфляции, — в административно подчиненных районах (АПР): +5,8% (183 400 руб./кв.м). Лидерами по объему предложения остаются Петроградский и Центральный районы, остальные сильно отстают.

В бизнес-классе в реализации находилось 400 000 «квадратов» в 66 объектах. По сравнению с «элитой» в этом сегменте средние цены за год выросли заметнее: на 11% (до 144 500 руб./кв.м) — в обжитых районах и на 15,9% (до 111 700 руб./кв.м) — в АПР.

По данным Knight Frank St. Petersburg, на вторичном рынке объем предложения в элитном секторе увеличился на 8% и достиг 266 000 «квадратов» (2160 квартир). Средние цены почти не менялись — $5730/кв. м.

Кстати, вторичный рынок год от года сдает позиции. Покупатель стал требовательнее, ему нужны гарантированная парковка, охрана, однородная социальная среда, огороженная детская площадка во дворе и пр. В старом фонде таких объектов мало.

Эхо Москвы

Вслед за Первопрестольной в Петербурге начинает активно развиваться формат апартаментов. Явный тренд обозначился именно в 2013‑м (кстати, в Москве на апартаменты приходится уже более 20% всех новостроек). За прошлый год на рынок выведено свыше полутора десятка проектов. Причем они реализуются во всех сегментах (от «комфорта» до «элиты») и охватывают как центральные районы и обжитые окраины, так и курортные пригороды (см. «НП», № 38/2013).

Весной в закрытой базе появились пять апартаментов в реконструированном здании на Манежной площади. За «квадрат» продавец запрашивает $20 000, но там нет паркинга, и пока желающих немного.

В мае холдинг «Интеко» начал продажи апартаментов в комплексе «Монферран». В нем — 96 «номеров» от 62 до 330 кв.м и подземный паркинг на 89 автомобилей. Стоимость «квадрата» колеблется от 157 000 до 760 000 рублей, цена места в паркинге начинается с 3 млн рублей. Недавно объект сдан в эксплуатацию. Застройщик выбрал на тендере управляющую компанию (ООО «Управление комфортом»), которая готова обеспечить сервис пятизвездочного отеля.

В начале этого года Plaza Lotus Group вывела на рынок один из самых дорогих проектов в «золотом треугольнике» — комплекс апартаментов на Конюшенной площади, 1 (см. материал на стр.13). Цены на «номера» — от 15 000 до 50 000 евро за 1 кв. м. Чуть позже эта же компания запустит второй проект подобного уровня на Марсовом поле,1.

В ближайшее время решится судьба двух гостиничных объектов, сданных в эксплуатацию в прошлом году. Девелоперы еще не определились с форматом, продаж пока нет. В здании на углу Невского и Фонтанки — 28 апартаментов от 111 до 175 кв.м и подземный гараж на 26 мест. В апарт-отеле на Крестовском проспекте — 25 «номеров» (от 73 до 200 кв.м) и паркинг в цоколе.

Компания «Ренорд Инвест» реконструирует историческое здание в пер. Антоненко, 2 под элитный апарт-отель «Исаакиевская Ассамблея». Здесь запланированы 52 «номера» и заглубленный паркинг на 50 мест. Концепцию разработали в Knight Frank, архитектурно-планировочные решения выполнило латвийское бюро LOFT. Объект должны сдать в ноябре 2015‑го, вероятно, продажи стартуют в этом году. GHP Group строит на набережной Адмирала Лазарева МФК, где предусмотрены дорогие апартаменты.

Кроме того, разрабатываются проекты апарт-отелей на наб. р. Фонтанки, 3 А (компания «Ройял гарденс отель»), на Галерной, 40 («РГС-Недвижимость»), на ул. Моисеенко, 10 («Охта-Групп»), на Петровском острове («Кортрос» — бывшая «Ренова-СтройГрупп»), на 2‑й Советской, 4 (RBI), на Пляжной улице в Зеленогорске (УК «Кремль») и пр.

В ближайшие месяцы ГК «Балтийский монолит» запустит МФК на пр. КИМа. На участке с видом на Малую Невку предусмотрены шесть башен. В трех из них будут офисы, в остальных — апартаменты бизнес-класса (около 30 000 кв.м), их будут продавать «под ключ». В составе инфраструктуры: ресторан, конферец-залы, фитнес-центр, подземный паркинг и открытая стоянка (всего — на 500 мест) и пр.

Достаточно много проектов заявлено и в демократичном ценовом сегменте.

Пока в Петербурге больше востребованы апартаменты класса «комфорт» и «бизнес», которые чаще покупают для сдачи в аренду. В более дорогих проектах застройщикам еще предстоит побороться за покупателя и найти изюминку, которая будет выгодно отличать этот формат от обычной квартиры. Тем не менее апарты начинают составлять серьезную конкуренцию жилым проектам, особенно если расположены по соседству.

Дорогая борьба

Конкуренция наблюдается не только между форматами, но и между игроками рынка. Как результат — проекты становятся более проработанными.

В прошлом году в элитном сегменте дебютировали сразу несколько компаний: «ЮИТ Санкт-Петербург», «Интеко», «Ховард СПб», «Соло». В этом году свои проекты должны запустить Plaza Lotus Group, «Охта Групп», NCC, Scavery, «Еврострой», «Газпромбанк-Инвест» и др. Эпоха монополии корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» завершается.

По данным Knight Frank, за прошлый год изменились приоритеты, влияющие на выбор квартиры. По-прежнему важно местоположение. На второе место выходит качество проекта, которое опережает показатель «стоимость». Выросли требования к видовым характеристикам, инженерии, планировкам. Поэтому к разработке проектов девелоперы стали чаще привлекать западных архитекторов и дизайнеров.

Более тщательно подходят к проектированию и отделке мест общего пользования, включают дополнительные опции (фонтан, скульптуру, ландшафтный дизайн и др.), серьезно переработали квартирографию. Если несколько лет назад в проекты закладывали довольно много квартир больших метражей (250–300 кв.м), теперь такие размеры — лишь у немногих видовых апартаментов.

По данным директора управления аналитического маркетинга RBI Веры Сережиной, средняя площадь жилья бизнес-класса в 2013‑м сократилась до 85 кв.м (раньше она превышала 100 метров). В «элите» сложно вывести средние параметры, но тенденция та же. «Выверенные планировки — хит спроса. Рынок готовится к изменениям», — говорит руководитель отдела продаж Plaza Lotus Group Владимир Федоров.

Компания Scavery в качестве «фишки» внедряет энергосберегающие технологии. Она спроектировала элитный комплекс на Шпалерной, 51 по стандарту LEED Gold и в ближайшее время собирается выйти на стройплощадку.

Еще одно заметное явление в дорогом сегменте — квартиры с частичной или полной отделкой и даже меблировкой. Кстати, в январе ЮИТ вывел новую услугу — теперь помимо базового пакета «под ключ» покупателям предлагают полтора десятка дополнительных опций. За отдельную плату клиент получит дизайнерскую отделку от застройщика.

В комплексе «Леонтьевский мыс» около 20% жилья планируют сдать с отделкой от бюро YOO. У RBI работает подразделение, специализирующееся на отделке квартир преимущественно для своих клиентов.

Несколько месяцев назад компания «Ховард СПб» открыла продажи в комплексе Hovard Palace, где все жилье предлагают с полной отделкой и меблировкой. Ценники — от 6000 до 10 000 евро за «квадрат».

Усилившаяся конкуренция заставила застройщиков более активно привлекать к продаже риэлторов, которым многие прежде отказывали. Теперь брокеров стали всячески привечать. Недавно RBI организовал тренинг-семинар Ирины Хакамады, которая учила искусству продаж и выстраиванию отношений. На мероприятие застройщик пригласил и риэлторов. По словам главы АН «Rysev Realty. Элитные квартиры» Леонида Рысева, раньше до застройщиков трудно было достучаться, теперь они охотно идут навстречу. «По оценкам RBI, сегодня до 40% всех сделок холдинга проходит с участием риэлторов», — говорит он.

Опрошенные участники рынка уверены, что нас ожидает плавный рост спроса и цен на уровне прошлого года. Хотя страновые риски сохраняются.

Объекты верхнего ценового сегмента, продажи в которых открылись в 2013-м

Бренд

Адрес

Жилая пл., кв.м

Кол-во квартир

Емкость паркинга, мест

Цены, руб./кв.м

Девелопер/застройщик

«Элита»

«Дом на Дворянской»

Ул. Куйбышева

5633

57

35

130000-220000

ЛСР

«Монферран»

Конногвардейский б-р

12000

96

89

157000-760000

«Интеко»

Б/н

Ул. Грота, 1-3

5847

50

76

от 130000

«Йорк девелопмент групп»

«Смольный парк», II оч.

Орловская ул.

22581

187

516*

130000-320000

ЛСР

«Смольный проспект», реконструкция, новое стр-во

Смольный пр.

4141

30

734*

257000

«ЮИТ Санкт-Петербург»

19837

220

195600

Hovard Palace

Загородный пр., 19

16600

79

186

6000-10000 евро

«Ховард СПб»

«Гранвиль»

Наб. Лейтенанта Шмидта

7250

54

102

От 240000

ГК «Соло»

Итого

93889

773

 

Бизнес-класс

«Чапаева, 16»

Ул.Чапаева, 16

9084

130

74

195600

«ЮИТ Санкт-Петербург»

«На Гребецкой»

Пионерская ул./Гребецкая ул.

17800

177

123

125000-140000

«БФА-девелопмент»

«Европа Сити», I и II оч.

Пр.Медиков

31560

510

500+200*

110000-143000

ЛСР

Avenue-Apart

Ул.Академика Павлова, 5

12000

319

77

От 100000

ГК «БестЪ»

«КИМа, 1»

Пр. КИМа, 1

10302

176

37

136 400

«ЮИТ Санкт-Петербург»

«Четыре горизонта»

Свердловская наб./Пискаревский пр.

25338

290

290

94000-422000

RBI

Б/н

Приморский пр.,43

5300

60

39

От 150000

ГК «СУ-155»

«Коломяги Эко»

Ул. Малая Десятинная/ Новоутиная ул.

3760

120

52

81000-100000

«Оноков Групп»

Pushkin House

Оранжерейная ул., 51А

5000

84

70

От 91000

«Би Хай Инвест»

Duderhof club, II оч.

Петергофское шоссе, уч. 20

43 600

377 квартир и 12 секций

575

от 130000, от 150000

«Балтийская жемчужина»

Итого

163744

2255

 


*Парковочные места на весь комплекс.

Объекты верхнего ценового сегмента, сданные в эксплуатацию в 2013-м

Бренд

Адрес

Жилая пл., кв.м

Кол-во квартир

Емкость паркинга, мест

Цены, руб./кв.м

Девелопер/застройщик

«Элита»

«Парадный квартал», корп. 4 и 8

Парадная ул., 3

15480

119

266

155000-280000

ЛСР

Б/н

Крестовский пр., 12А

н/д

25

н/д

Нет продаж

«Терра»

Б/н

Невский пр./наб. р. Фонтанки

3500

28

26

Нет продаж

«ЛСР-Строй»

Б/н

Ковенский пер., 5

1644

8

16

190000-250000

ЛСР

«Александрия»

Новгородская ул., 23

24206

228

247

110000–226000

RBI

Б/н

Стремянная ул./ Поварской пер.

4575

32

20

От 280000

«Союзгенстрой»

Бизнес-класс

«Дом на Линии»

11-я линия В.О.

2800

38

56

Все квартиры проданы

ГК «Соло»

«Дом-Мегалит на Дибуновской»

Дибуновская ул., 26

н/д

27

35

Проданы

ИСК «Мегалит»

«Дом с мансардой»

Ул.Большая Зеленина, 6

н/д

28

29

Все квартиры проданы

ЗАО «Окстрой»

Б/н

Английский пр., 24

н/д

28

н/д

Все квартиры проданы

«Пярну Вески»

«Графит»

Пушкин, Московская ул.

2500

24

30

120000-145000

«Инжстройинвест»

«Дом в парке»

Пушкин, Новодеревенская ул.

535

15

13

Все квартиры проданы

«Инвестиционный комплекс»

Проекты высокой категории, заявленные к выходу в 2014-м

Адрес

Предполагаемый объем, кв.м

Застройщик/девелопер

Art View House, наб. р. Мойки, 102

7300

«Охта групп»

«У Ратуши», ул. Моисеенко, 10

23170

«Охта групп»

Шпалерная ул., 51

50000

«Реформа»/Scavery

Ул. Льва Толстого, 8

5000

«Строй-Импульс»

Аптекарский пр., 16

70000

NCC

Наб. р. Карповки, 27

20000

NCC

Территория стадиона «Динамо»

50000

«Газпромбанк-Инвест»

Ул. Вязовая, 8

50000

«Еврострой»

Морской пр., 29

10000

ЛСР

Данные «НП»