НАШ ЦИТАТНИК: «Желание снизить или свести к нулю первый взнос по ипотеке чревато риском наплодить дефолтных заемщиков, которые не нужны ни банкам, ни застройщикам, ни государству. Проблема кроется в снижении доходов граждан и уменьшении покупательского спроса...» Надежда Калашникова

21 октября, 08:42

Миражи эконом-класса

10 марта 2014 в 05:00
2 314

Миражи эконом-класса

Через неделю, 18 марта, Минстрой представит правительству программу «Жилье для российской семьи». Это очередная попытка решать социальные проблемы с помощью бизнеса. Похоже, она будет иметь такой же результат, как и предыдущие.

За три года в рамках программы должно быть построено не менее 25 млн кв.м жилья — около 460 000 квартир эконом-класса.

Ключевой показатель — фиксированная цена: не более 30 000 рублей за метр. Если в конкретном регионе рыночные цены ниже, застройщик будет обязан продавать построенное не дороже 80% от сложившегося уровня.

Покупать такое жилье будут семьи, в которых менее 18 кв.м на человека; обитатели аварийных и ветхих домов; семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми; ветераны боевых действий. Субъекты РФ могут дополнять этот список по собственному усмотрению.

Приоритет отдадут масштабным проектам — не менее 25 000 кв. м.

Объем затрат по этой программе составит 750 млрд рублей. Причем из бюджета — ни копейки, это все должны быть деньги застройщиков.

Власти, правда, обещают профинансировать инженерную инфраструктуру из расчета 4000 рублей за «квадрат». Но опять же не напрямую. АИЖК предлагает такую схему (приводим по публикации в «Ведомостях»). Застройщик прокладывает сети за свой счет, их выкупает специализированное общество проектного финансирования (СОПФ). Далее: СОПФы сдают инфраструктурные объекты в аренду монополистам, а параллельно выпускают облигации с залоговым обеспечением, которые выкупает АИЖК. Как все это будет работать — неизвестно, скорее всего, никак, потому что каждый этап этой схемы требует корректировки федеральных законов.

Дополнительное финансирование программы возможно за счет «поступлений от интернет-торговли». Об этом экзотическом источнике говорил в послании Федеральному собранию Владимир Путин. И действительно, в январе чиновники заявили, что порог беспошлинного ввоза интернет-посылок снижается с 1000 евро до 150 евро. Сколько государству удастся на этом заработать, на самом деле неизвестно.

В материалах к программе есть примерная раскладка затрат. Итак: из общей суммы в 30 000 рублей 20 000 составит стоимость СМР, 3000 — «социалка», по 1000 — внутриквартальные сети, дороги, аренда и благоустройство участка, проценты по строительным кредитам. И даже еще останется 3000 рублей прибыли!

Строители эти цифры не комментируют.

«НП» мнение

Мы полагаем, что широко обсуждаемая программа работать не будет. А если и будет — то совсем не так, как планировали разработчики. Причин несколько.

Во‑первых, чтобы выйти на заветную цифру «30 000», нужно как-то доплачивать застройщикам. Землей? Но бесплатно предоставлять участки нельзя; в тех регионах, где есть серьезный спрос, нет свободной земли, и наоборот.

Во‑вторых, инженерные сети. Предлагаемые способы технически сложны и практически не работоспособны. С учетом скачков курса, «крымского» обвала финансовых рынков и пр. про длинные деньги (а в инфраструктуре нужны именно они) можно надолго забыть.

В‑третьих, о социальных объектах в программе вообще не упоминается. А без них нельзя вести комплексное строительство. Регионы такие дополнительные затраты не потянут, а застройщики — только если приплюсуют еще 15% к себестоимости.

В‑четвертых, у нас практически любая льгота, от «мигалки» до бесплатного участка, моментально становится товаром. Вот в такой расклад вполне можно поверить: построенное жилье скупается на подставных льготников и через такт попадает на рынок уже по нормальной цене. Именно так, кстати, формируются все СНТ и ДНП.