Свободные оценщики не у дел

Кадастровую стоимость (КС) будут определять служащие государственных бюджетных учреждений. Такие ГБУ в ближайшие три года должны быть созданы во всех регионах. В Петербурге эта структура, очевидно, сформируется на базе ГУИОН. Комиссии по оспариванию КС остаются, но лишь там, где власти субъекта федерации этого пожелают.

Закон вступит в силу с 1 января 2017 г., переходный период – до 2020 года, местные власти сами определят, когда переходить на новую систему. (Можно делать это постепенно – сначала крупные коммерческие объекты, потом средние, потом жилье). Кадастровую оценку уже используют 28 регионов.

Кадровая проблема (кого набирать в ГБУ) решается полуавтоматически: частникам в новой системе места нет, только при оспаривании цифр. «Бюджетное учреждение не вправе привлекать иных лиц, помимо работников соответствующего бюджетного учреждения, для проведения работ и (или) оказания услуг непосредственно по определению кадастровой стоимости» (статья 14, п.3 закона).

С другой стороны, «работники бюджетного учреждения, непосредственно осуществляющие определение кадастровой стоимости, не вправе осуществлять деятельность, направленную на установление рыночной стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости.» (статья 7, п.2).

Какую долю в рыночном обороте услуг по оценке занимает кадастровая оценка – неизвестно. Известно, что значительную: независимых оценщиков нанимали по конкурсу в качестве исполнителей. Теперь эта ниша закрывается. И вряд ли лучшие специалисты выстроятся в очередь за бюджетной зарплатой. (А поскольку новая профессия будет массовой – вряд ли зарплата будет такой уж привлекательной.) В ГБУ пойдут те, кто не уверен, что сможет выстоять в жесткой конкуренции.

Второй важный момент – оспаривание. На стадии подготовки и первого чтения оставались сильные опасения, что кадастровую стоимость «отвяжут» от рыночной. Основания были: КС опирается на методику, «определяется в соответствии с методическими указаниями» (ст. 3, п. 2). А в рабочем варианте методики было сказано лукаво: КС устанавливается «с учетом рыночной стоимости» объекта. Такая формулировка вообще лишала собственника шансов: государство само определяет цену (исходя из желаемых налоговых сумм), само проверяет и исправляет технические ошибки, и попробуй доказать в суде, что рыночные показатели «не учитывали». В окончательном тексте все же осталась важная лазейка:  «Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости». Тоже лукавство: если понимать текст статьи буквально, то рыночная цена – лишь основание для спора, но не для установления окончательной стоимости, как было до сих пор.

В законе есть еще немало важных и интересных моментов, мы обязательно рассмотрим их в подробностях, с привлечением лучших экспертов.

Но самое важное, на наш взгляд, – предстоящий передел рынка и сохраняющиеся шансы на оспаривание «по рынку».