Как не сесть в лужу при покупке коммерческой недвижимости по договору дарения
Каждому из нас хотя бы раз в жизни приходится иметь дело с продажей и покупкой недвижимости. Периодически стороны используют вместо, казалось бы, очевидного в такой ситуации договора купли-продажи договор дарения, с помощью которого продавец старается извлечь максимальную выгоду для себя, надеясь на наивность покупателя.
Несмотря на определённые преимущества (в первую очередь для дарителя, поскольку он в таком случае освобождается от оплаты НДФЛ), такой подход таит в себе ряд угроз. Например, признание сделки недействительной и последующая виндикация (возврат) объекта без компенсации.
Вот реальный пример из жизни, наглядно демонстрирующий, что порой желание пойти навстречу может привести к плачевным последствиям.
Описываемая история основана на реальных фактах, имена героев изменены в целях сохранения конфиденциальности.
Итак, Валентина – предприниматель, занимающаяся розничной торговлей верхней одеждой в Калуге. Всю жизнь она арендовала помещения под свой магазин, мечтая когда-нибудь скопить нужную сумму и купить помещение для своего бизнеса.
Когда она наконец накопила требуемую сумму, очень удачно подвернулось практически идеальное помещение в одном из лучших городских торговых центров. Правда, вместо сделки купли-продажи недвижимости владелец предложил ей приобрести магазин через сделку дарения, а наличные деньги передать из рук в руки.
Несмотря на уверения риэлтора и местного юриста по недвижимости, у предпринимателя закралось сомнение в чистоте сделки. Поэтому она обратилась ко мне за советом.
Давайте разберёмся вместе, какие неожиданные юридические сюрпризы могут прятаться за таким «подарком».
Письмо счастья из налоговой
Первый неприятный сюрприз – на следующий год после совершения сделки Валентина будет обязана оплатить НДФЛ (налог на доходы физических лиц) – в соответствии с п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ. Не платят НДФЛ только граждане, которым недвижимость подарили близкие родственники, а Валентина родственником дарителя не является.
Размер налога считается по формуле:
кадастровая стоимость помещения х 0,7 х 0,13 (ставка НДФЛ).
В нашем случае кадастровая стоимость магазина составляла 4 200 000 рублей, то есть налог будет равен 382 200 рублей. Цена сделки – 7,5 млн рублей, таким образом, в налоговую придётся дополнительно заплатить 5% от суммы сделки. Спасибо за подарочек продавцу!
Признание сделки недействительной по иску бывшего супруга
Второй сюрприз – признание сделки недействительной по иску супруга/бывшего супруга дарителя согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ. В случае удовлетворения такого иска суд обяжет продавца вернуть покупателю деньги в случае, если это был договор купли-продажи, а Росреестр обяжет перерегистрировать помещение на изначального владельца. В случае договора дарения ситуация становится пикантнее. Формально даритель денег за помещение не получает, поэтому возвращать ему нечего.
Нюанс нашей сделки был в том, что формальный (записанный в ЕГРП) собственник – Александра, бывшая супруга Николая, фактически контролирующего актив. Мы точно знали, что Александра и Николай состояли в браке, но были разведены к дате ведения переговоров.
Если они приобрели помещение, находясь в браке, то даже после развода продавец должен получить нотариальное согласие бывшего супруга на отчуждение (продажу, дарение, мену) помещения. Перед сделкой Александре исполнилось 45 лет, её новый паспорт отметок ЗАГСа не содержал, поэтому понять период нахождения Александры и Николая в браке можно было только по паспорту Николая или по справке из ЗАГСа.
Николай же категорически отказывался брать справку из ЗАГСа и показывать все страницы своего паспорта. После такого «реверанса» мы, разумеется, прекратили переговоры о покупке.
Признание сделки недействительной по иску конкурсного управляющего продавца
Третий сюрприз – признание сделки дарения/купли-продажи недействительной в случае банкротства дарителя/продавца. Чтобы узнать про эту ситуацию больше, читайте следующую статью по ссылке...
Какие выводы можно сделать из описанной выше ситуации? Рекомендации адвоката Ивана Васюкова:
1) Я рекомендую заключать подобные сделки только через договор купли-продажи.
2) В договоре лучше указывать реальную цену сделки.
3) Деньги нужно передать продавцу только после регистрации права собственности в ЕГРП.
4) Деньги рекомендуется передавать только по нотариально заверенной расписке или через счёт эскроу.
Автор - адвокат Иван Васюков