НАШ ЦИТАТНИК: «Сегодня в более выгодном положении оказались «девелоперы одного проекта», если они работают по старой схеме. Такой застройщик завершит проект, получит прибыль и уйдёт...» Вера Серёжина

11 августа, 04:10

Рынок находится в середине шторма…

Рынок находится в середине шторма…

«Карта будня» на рынке недвижимости радикально изменилась. Важно понять, как мы будем выходить из режима ограничений, как изменятся предпочтения покупателей и чем ответят девелоперы. Об уроках кризиса и карантина рассуждает Эдуард Тиктинский, руководитель и основатель Группы RBI.

Тиктинский Эдуард Саульевич
Тиктинский Эдуард Саульевич
президент
Группа RBI

 Что изменилось в структуре спроса?
– Есть эмоциональная реакция, мы её видим, например, в росте спроса на наш проект EcoCity в Мистолово. Продажи там увеличились в четыре-пять раз – за май мы реализовали 52 квартиры. И хотя мы продолжаем поднимать цены, в июне будет примерно такой же результат. Почему? С одной стороны, проект уже закончен, с другой – люди посмотрели на перспективы. Многие поняли, что можно спокойно работать из дома, а качество жилой среды, экологии и плотности населения в пригороде несопоставимы с тем, что может предоставить город. Станет ли этот тренд устойчивым – большой вопрос. Ситуация с пандемией действительно ускорила переход на удалённую работу, мы и сами перестраиваем часть офиса, думаем оборудовать пространство под коворкинг.

 Философы и урбанисты действительно подмечают такую тенденцию  бегство из городов. В Подмосковье в разы вырос спрос на загородные дома. Это уже реальный спрос или пока пробный интерес?
– Это фактор момента. Ещё до начала пандемии мы говорили, что концентрация населения в городах возрастает, а потребность в поездках убивает идею расширения агломераций. Потому что возникает замкнутый круг: вы строите дом за городом, но пробки увеличиваются; вы ездите на работу по полтора часа туда и обратно, и ваша жизнь тратится только на работу и поездки, перестаёт хватать времени на себя, социализацию и общение с близкими. Обширную инфраструктуру и различные «активности» будет не просто продублировать. 
Я бы не взялся утверждать, что тренд уже сменился. Всё будет зависеть от того, какое количество волн карантинов мы получим. Как говорят многие эксперты, следующий ключевой вызов – это не просто какая-то отдельная бактерия или вирус, а колоссальное увеличение резистентности штамма возбудителей к антибиотикам и лекарствам в целом, когда человек окажется очень уязвим к любым инфекциям. Если людям постоянно нужно будет беречься, конечно, загородный тренд серьёзно усилится. Но пока при разработке новых продуктов мы ничего принципиально не меняем. 

 Отличительная характеристика мегаполисов  высокая плотность социальных и карьерных взаимоотношений. Может ли этот клубок связей уйти в онлайн?
– Трудно представить. Личное общение даже в рамках корпоративной культуры тоже очень важно. Энергетика теряется, проходя через экран. Да, в части операционной деятельности компания имеет положительный эффект, внедрив онлайн-режим. Но станет ли такое управление единственно возможным, сложно сказать. 

 То есть тиражировать Мистолово вы не готовы, но коворкинг там всё же сделаете?
– Нет, коворкинг тоже делать не будем. Мы надеемся там всё продать, продолжим эксплуатировать, но в сторону новых загородных объектов в таких локациях пока не смотрим. У таких проектов очень сложная экономика. 

 Почему так сложно идёт проект в Мистолово?
– Там очень непростая транспортная история, пришлось строить много дорог, выкупая при этом каждый клочок земли. Дорогостоящая инженерная инфраструктура. При этом цены выросли меньше, чем мы рассчитывали. Проект по своей идеологии очень близок к бизнес-классу, а цена жилья там ниже, чем в новостройках на Парнасе. 

 Что принёс опыт самоизоляции для вашей компании? Какие наработанные форматы в текущей деятельности вы сохраните, когда ограничения будут сняты окончательно?
– Прежде всего – информационную открытость. Мы перевели все свои проекты на Trello: сегодня на информационной доске можно увидеть практически всё, что делается в компании, за исключением, разумеется, закрытой зоны, связанной с коммерческой тайной (например, покупка земельных участков). Кроме этого, мы не видим необходимости скрывать что-либо. Сотрудники и раньше нам говорили, что не хватает информации. И вроде бы мы старались: постоянно рассказывали о проектах, писали на внутреннем портале и в корпоративной газете, проводили собрания раз в квартал. В итоге выяснилась простая вещь – информация была неудобно скомпонована. Каждый человек должен понимать, где её найти. Кроме облегчения доступа к информации, мы собираемся со всеми желающими сотрудниками в Zoom раз в две недели, для «живого» общения на тему того, что происходит в Группе. Думаю, эту практику мы сохраним. При этом изменилась культура проведения совещаний. Сейчас мы слышим каждый «тихий голос», каждый высказывается. Увеличивается ценность каждого участника совещания.

 Это затратная или прибыльная часть бизнеса? Вы это делаете, потому что это доставляет вам удовольствие или потому что это эффективно? 
– Мне это нравится. Для меня такой принцип работы самоценен. Работа должна быть наполнена глубоким смыслом, люди должны общаться по-человечески на равных, уважать друг друга и уметь слушать. Как я могу объективировать свои ценности? Только через компанию, поделиться ими со своими коллегами, найти единомышленников. Но это оказывается и очень эффективно. Важно, чтобы работа для человека была не только ролью, когда всё, что нужно, – дать план по валу; пиджак застегнул – и вперёд, а какие при этом у человека эмоции и проблемы, никого не интересует. Мы хотим, чтобы каждый сотрудник чувствовал персональную ответственность, проявлял инициативу и понимал бы смысл того, что он делает. Компания – это живой организм. Суть ведь не только в продажах. Важен процесс, а не только голый результат. Есть фантастические примеры успешных компаний с живой корпоративной культурой, потому что эффективность их деятельности совершенно другая. Группа RBI никогда не была похожа на конвейер, люди всегда работали на результат, и в этом плане период самоизоляции ничего не изменил: бизнес-процессы удалось быстро переключить на «удалёнку», объёмы продаж такие же, стройка идёт по графику.

 Запросы покупателей смещаются в сторону безопасности, комфорта и экологии, но при этом доходы граждан снижаются и на реализацию этих предпочтений у них всё меньше денег. Как выбраться из этой ловушки?
– Ловушка пока умозрительная. Платёжеспособный спрос начинает проседать, но есть поддержка государства: дотация процентной ставки по ипотеке – классный инструмент, нужно эту практику продолжить.

 Это позволит вам снизить цены?
– Нет. Но это позволит повысить платёжеспособный спрос тех клиентов, у которых есть доходы. Тем, кто, не дай бог, доходы потеряет, ипотека уже не поможет.

 Но тогда придётся сокращать объёмы ввода?
– Объёмы будут сокращаться. Если мы говорим про рынок, то его сейчас регулируют не только девелоперы, но и банкиры. Банкам придётся отвечать за свои кредитные портфели, и они будут внимательно считать, какой нужен объём нового жилья. Необходимо балансировать на уровне соотношения платёжеспособного спроса и запуска нового предложения, чтобы рынок не сорвался в пике. Пока это получается. В первом квартале запуск новых проектов был минимален. Во втором, думаю, складывается похожая ситуация. Строить предстоит аккуратно. По моему опыту, ведущие банки сейчас осторожны и гигантоманией не страдают. 

 Как себя чувствует верхняя часть среднего класса, для которой вы преимущественно работаете? 
– Исходя из того, сколько бизнесов потеряно начиная с марта, у нас стало меньше тех, кто сегодня может позволить себе купить квартиру. Любую. Понятно, что ипотека какую-то часть компенсирует, но многие люди, к сожалению, потеряли деньги. У российских бизнесов вообще низкий запас прочности – даже месячная остановка нередко способна убить дело. Понятно, что мы теряем таких клиентов. Но рынок находится в середине шторма, сложно предугадать, как будут восстанавливаться пострадавшие отрасли: сколько ресторанов снова заработает, вернутся ли турпотоки, что будет с отелями. Это огромные пласты экономики, которые тянут за собой зарплаты, прибыли и тот же платёжеспособный спрос. 

 В условиях высокой неопределённости завлекать граждан в кредитные отношения  нет ли в этом противоречия?
– Мы сами формируем своё будущее. Условно: стимулируя ипотеку, стимулируем объёмы продаж и ввода, в итоге имеем платёжеспособную цепочку. Задействованный в строительстве работник даёт до девяти дополнительных рабочих мест. На мой взгляд, государственную поддержку нужно было активно вводить гораздо раньше.

 Как строится экосистема RBI, что вы вкладываете в это понятие?
– Наша стратегия заключается в том, чтобы включать или создавать те компании, которые могут значимо повысить эффективность девелопмента. И выступаем за то, чтобы наш клиент получил максимальное количество качественных услуг внутри Группы. Темпы взаимодействия становятся выше, инженерные и управленческие решения находятся легче в партнёрстве с нашими постоянными контрагентами, когда есть сквозная мотивация. 

 У вас есть несколько проектов, связанных с апарт-отелями. Как вы оцениваете перспективы этого сегмента?
– Если говорить о нашем проекте Studio Moskovsky, он был очень тепло принят на старте, и объёмы продаж были большими. За последние два месяца они сильно упали, но мы относимся к этому спокойно. Когда туризм вернётся, спрос восстановится. Управляющая компания RBI PM на нашем первом объекте делает, на мой взгляд, выдающуюся работу, ориентируясь в первую очередь на долгосрочную аренду. 

 Какие направления вы считаете перспективными в ближайшие два-три года? Собираетесь ли выходить за границы города?
– Для нас привлекательна только Москва, но там есть свои сложности с процедурами согласования. Если бы можно было купить интересные проекты с разрешениями, мы с удовольствием бы там поработали. Нам есть что показать. Рынок должен быть достаточно масштабным, чтобы тратить своё время на его изучение. Всё же девелопмент – локальный бизнес: прежде чем куда-то входить, надо разбираться, узнать потребности местного клиента и понять, как отстроиться от конкурентов. Это большая работа, затевать такое ради одного проекта не имеет смысла.

 В связи с возможными банкротствами появляются ли на рынке интересные активы и проекты, которые можно подхватить и развивать?
– Сегодня таких вариантов мы не видим. И лучше бы их и не было. Никому такого не пожелаешь – ни покупателям, ни коллегам. Нет ничего хуже, когда объекты находятся в середине стройки, и их нужно передавать от одного застройщика к другому. Это тяжёлая история. Лучший вариант в таких случаях – следующие очереди, за счёт продажи которых можно поддержать проект, оказавшийся в сложной ситуации. Но сейчас таких активов на рынке нет.