НАШ ЦИТАТНИК: «Сегодня в более выгодном положении оказались «девелоперы одного проекта», если они работают по старой схеме. Такой застройщик завершит проект, получит прибыль и уйдёт...» Вера Серёжина

11 августа, 04:37

"Пора инвестировать в будущее!"

21 июля в 10:38
1 548

"Пора инвестировать в будущее!"

О том, как изменятся города и куда сдвинется рынок после пандемии, рассуждает Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens.

Осетрова Наталья
Осетрова Наталья
генеральный директор
региональный курорт Gatchina Gardens

Вторая волна вируса – уже реальность, рост числа новых заболеваний отмечен в некоторых странах Европы, в отдельных американских штатах. Это не повод для паники, но констатация факта: похоже, новая угроза закрепится в нашей жизни надолго, противостоять ей готовится всё мировое сообщество.

Тенденции, о которых мне уже приходилось рассказывать на страницах NSP (децентрализация, дезурбанизация, стремление к безопасности и экология здоровой жизни, форматы недвижимости и жилой среды, которые позволяют соблюдать социальную дистанцию и укрепляют иммунитет), – всё это станет не мимолётным модным трендом, а долгосрочным и отчасти вынужденным ответом угрозе нашему здоровью. Мы уже видим, как работает инстинкт самосохранения, как перестраивается мировое сообщество; на днях агентство Bloomberg дало оценку развития городов и жилой среды в постпандемический период.

В России некоторые особенности перехода рынка в качественно иное состояние тоже видны невооружённым глазом. Например, резкий рост спроса на загородное жильё и комфортную «малоэтажку», ажиотажный спрос на отечественные курорты… (Конечно, здесь основная причина – закрытые границы, мы надеемся, что их откроют. Но кто может дать гарантии, что это надолго?) Во всём мире туристический бизнес перестраивается на внутренние потоки. Для России это хороший сценарий, при дефиците инфраструктуры в стране высокий спрос на туристические услуги. Страны и отели, которые работали на въездной туризм, вынуждены сокращать количество объектов. При самом благоприятном сценарии отельерам потребуется время на восстановление.

В девелопменте пока ещё речь не идёт о «бегстве из городов». Но новый «вектор силы» – стремление жить в обустроенном зелёном пригороде – уже проявился отчётливо.

Об этом пишут влиятельные западные публицисты (например, Нассим Талеб), социологи (Доменико де Мази). На эту тему всё активнее рассуждают отечественные эксперты и правительство. Сошлюсь, например, на недавнее интервью с Максимом Егоровым, замминистра строительства и ЖКХ…

Мы видим сильную тенденцию к комфортному и более просторному расселению. Это связано и с традиционными проблемами мегаполисов, и с теми вызовами, которые перед людьми поставила пандемия. Но не только.

Со второй половины прошлого века публицисты и философы обсуждают проблему исчерпанности модели «растущего потребления». Появилась концепция «нулевого роста», в архитектуре и дизайне вошёл в моду минимализм. В качестве одного из противовесов безудержному шопингу возникла негромкая, но устойчивая тема «разумного (или осознанного) потребления». Люди перестали хапать! Это неуместно – как и носить модные вещи ярлыком наружу. Набирают популярность такие формы, как бук-кроссинг (обмен книгами) и дресс-кроссинг (обмен одеждой). В американском городе Остине горожане придумали акцию UberDelete: прогнали агрегаторов такси и сделали собственный; из прибыли от него финансируют социальные проекты… Такие частные случаи понемногу сливаются в тренд: глобализация не то чтобы притормаживает, но обрастает локальными особенностями.

Пандемия вынудила миллионы людей по всему миру перейти на «удалёнку», и кроме минусов обнаружились очевидные плюсы. Пусть не от хорошей жизни, а по суровой необходимости, но эта мера напомнила о том, что работа, а также культура и образование всё более доступны в дистанционном формате. Эти процессы также подталкивают децентрализацию и развитие малоэтажных комфортных пригородов с городской инфраструктурой.

У покупателей возникают новые требования к жилью и самой среде обитания. И вместе с тем – переосмысливаются некоторые прежние взгляды.

Например, в традиционном понимании гольф – прежде всего престиж. Дом в гольф-клубе – возможность завести полезные связи, быть рядом с «богатыми и знаменитыми». Так было ещё недавно. Сейчас гольф оценивается прежде всего как рекреационное преимущество, иммуномодулирующая и разумная нагрузка, а не знак принадлежности к избранным. (По крайней мере, в Скандинавии это именно так.)

Даже в мире «золотого миллиарда» избыточное по функционалу жильё перестало быть знаком престижа. В представлении деловых людей однородная жилая среда и комьюнити имеют определяющее значение. Мы, как всегда, сильно запаздываем, но в сегменте недвижимости «за высоким забором», например, на Рублёвке, цены снижаются не первый год.

Новый мир формирует новые запросы к образу и  качеству жизни.

2020 год показал нам слабые стороны застройки с высокой плотностью. Такие районы превратились в «красные зоны», с высоким  риском распространения заражения. Насколько эффективно и целесообразно строительство именно таких комплексов, смогут ли они продаваться в будущем? Будет ли правительство – через льготную ипотеку, при новых реалиях – поощрять создание многоэтажной жилой застройки с высокой плотностью? Возможно, с чисто медицинской, а в перспективе – и с экономической точки зрения было бы полезнее поддержать тех девелоперов, которые снижают этажность и создают рекреационную жилую среду в своих проектах? Такой подход позволит сэкономить на затратах, связанных с госпитализацией, с разворачиванием тысяч резервных мест в спешно оборудованных госпиталях…

Время показывает, что власти и девелопменту нужно работать сообща, думая о здоровье людей, о комфортной жилой среде. Но при этом – помнить, что экономику не обманешь: себестоимость строительства безопасного и комфортного жилья существенно выше, и возводить его в сегменте "масс-маркет" без помощи государства вряд ли получится.

Субсидии для тех, кто строит жильё с полноценной рекреационной функцией, – это инвестиции в будущее. Снижая нагрузку на бюджет (за счёт того, что застройщик обустраивает велодорожки, парки, места для занятия спортом, семейного досуга и пр.), можно достичь двойного эффекта: удовлетворить запросы покупателей и улучшить качество жилой среды.

Нужно создавать мотивационные предпосылки для девелоперов, синхронизировать усилия бизнес-сообщества и государства для достижения общих целей. Чтобы действительно улучшать качество жилой среды, а не спасать утопающих на коротких дистанциях, предоставляя субсидии на заведомо неликвидный в перспективе продукт.

В планах федерального правительства уже предусмотрены развитие сельских территорий, создание инфраструктуры, поддержка ИЖС и прочее. Но сколько прекрасно задуманных и привлекательно звучащих программ так и остались на бумаге?

Для России сегодня как никогда прежде важна экономическая устойчивость, а это напрямую связано со здоровьем нации, с устойчивостью к новым вызовам, со способностью оперативно на них реагировать, смотреть чуть дальше, за горизонт.