НАШ ЦИТАТНИК: «Отмена льготной ипотеки стимулирует спрос на апартаменты, так как привлекательность квартир для инвесторов снизится. Если раньше люди покупали квартиру «под сдачу», используя льготную ипотеку, теперь они станут рассматривать другие варианты...» Евгений Тихоненко

20 июля, 04:31

«Сидеть на кухне с ноутбуком больше никто не хочет...»

27 июля 2020 в 10:24

О том, как изменились предпочтения покупателей в период самоизоляции и что вынуждены предпринимать застройщики, чтобы остаться на плаву, рассуждает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.

Никита Пальянов
Пальянов Никита
директор по маркетингу
ГК «Абсолют Строй Сервис»

- Никита, для начала хочу спросить, каким для вашей компании выдалось минувшее полугодие. Догадываюсь, что непростым. Цифрами можете проиллюстрировать? У вас ведь всего один городской объект в продаже — ЖК «Георг Ландрин». Наверное, просто было подсчитать.

- По итогам полугодия у нас перевыполнение плана на 32%. При этом в апреле, когда всё начиналось, продажи упали на 70%, и мы, разумеется, были далеки от оптимизма. Но за последнюю неделю мая и июнь выполнили три четверти плана. Причина понятна: сильно помогла программа льготного ипотечного кредитования. 

Мы, конечно, здесь не уникальны: подобная динамика характерна для всего рынка в целом. За исключением Ленобласти. Там снижение всё равно колоссальное, до 40%.

- На третий квартал и всё второе полугодие планы корректировали?

- У нас, естественно, есть финансовая модель на весь проект. В апреле мы хотели её скорректировать, но это не понадобилось. А вот если говорить о квартальных планах, в них изменения вносили. И опять-таки дело в госсубсидировании ипотеки. 1 ноября программа заканчивается, и, насколько я слышал, продлевать её не будут. Из-за этого мы поменяли местами III и IV кварталы. Обычно ведь пик продаж приходится на конец года, но в 2020-м, по всей видимости, будет наоборот. Рассчитываем, что две трети полугодового плана выполним к октябрю, а на остальные месяцы придётся оставшаяся треть.

- Но ведь проект «Георг Ландрин» — это бизнес-класс, а в нём традиционно влияние ипотеки было не столь сильным по сравнению с масс-маркетом. Времена изменились?

- Можно и так сказать. У нас сейчас доля ипотечных сделок вдвое выше, чем была в «докоронавирусную» эпоху. И нам, конечно, повезло, что власти сразу определили верхнюю планку кредита в 8 млн рублей. Мы в неё умещаемся. Тут ведь речь не об общей стоимости квартир в нашем комплексе, а только о самом займе — без учёта первоначального взноса. Так что, можно сказать, интересы всего бизнес-класса были учтены.


1 из 2

- А теперь ещё и порог до 12 миллионов подняли. Стало больше покупателей?

- Увеличились площади приобретаемых квартир. Люди больше ориентируются на двухкомнатные. «Единички», напротив, потеряли в популярности процентов 10. Это я сейчас говорю обо всём рынке, поскольку у нас в ЖК «Георг Ландрин» немного другая ситуация. Мы ориентируемся на семейных покупателей, и отсюда акцент на большие габариты. Та же «двушка» — это 70-75 квадратных метров, тогда как средний показатель — 65 «квадратов». И вот именно такие квартиры у нас — самый ходовой товар. Мы на них только в этом году дважды повышали цены — красноречивый факт. «Трёшки», кстати, тоже немного прибавили. 

- Вы сказали про удвоение ипотечных сделок. Можете конкретизировать?

- Было 38%, а стало 68%. Тут надо ещё учитывать специфику: в бизнес-классе традиционно популярна рассрочка, поскольку клиенты умеют считать деньги и не хотят переплачивать по кредиту. 

- А цены сильно выросли?

- На 4% с начала года. Но только в июне мы уже дважды прайсы меняли. Как вы понимаете, это напрямую связано со спросом, и вообще на нашем объекте цены пересматриваются автоматически. Как только заканчивается лимит квартир по одной стоимости, мы переходим к следующему.

Однако не все наши конкуренты так делали. Многие повышали цены, но одновременно вводили программы с «околонулевой» ипотекой на какой-то период. То есть фактически стоимость жилья могла вообще не меняться.


- А у вас такая программа есть?

- Мы предлагаем альтернативу: дисконт в размере трёх ежемесячных платежей банку. 

В абсолютном выражении сумма такой скидки может доходить почти до 300 000 рублей (в зависимости от метража квартиры). 

- Ваши коллеги, тоже работающие в премиальном сегменте, отмечают: по нынешним временам буквально каждый стартап вызывает ажиотаж — настолько их мало. Как считаете, это надолго? 

- Для начала скажу, что у бизнес-класса всё должно быть хорошо. Я вижу тенденцию повышения уровня запросов клиента. Это касается и качества самого жилья, и всего, что находится вокруг: коммерческие помещения, паркинги и особенно дворы. Ландшафтный дизайн, разнообразие детских площадок, оборудование в зонах отдыха — это всё теперь важно. Тут, конечно, самоизоляция помогла. Люди на все эти опции посмотрели другими глазами за месяцы домашнего «заточения». Но факт в том, что застройщики, работающие в более дешёвых сегментах, не могут себе позволить тратить на благоустройство больше, чем раньше. 

- Но зато в масс-маркете ещё инвесторы остались…

- А они и у нас есть. Точнее, когда всё это началось в апреле, и рубль ещё обваливался, к нам инвесторы обращались тоже и жильё покупали, правда, в основном самые недорогие лоты. Я не думаю, что для сегментов «комфорт» и «бизнес» есть какая-то принципиальная разница в этом плане. Просто порог входа разный.

- А кто обычно приобретает у вас квартиры, если речь идёт не об инвесторах?

- Портрет «усреднённого» покупателя за последние месяцы изменился. В прошлом году это был представитель IT-индустрии в возрасте 34 года. Сейчас клиент «повзрослел», ему уже 42, и он «сменил профессию» на врача, преподавателя, научного работника или юриста. То есть это люди, занятые в том числе в социальной сфере. Кажется парадоксальным (мы привыкли, что заработки здесь невелики), но факт.

- У «Абсолют Строй Сервиса» есть загородный проект New Paradise недалеко от ЗСД, где вы продаёте участки с подрядом и без. Популярность жилья на природе и подальше от коронавируса неуклонно растёт. Как обстоят дела с продажами на этом объекте?

- За последние пару месяцев было много показов, и мы продали десять участков. Это очень хороший результат для элитного проекта. 

- Подводя итог: что привнёс на рынок карантин и что останется на нём если не навсегда, то, видимо, надолго?

Новые планировочные решения, в первую очередь. Достаточно очевидным стало то, что в квартире должно быть рабочее место, пусть оно даже используется по назначению лишь периодически. Тем более сейчас, скорее всего, вырастет популярность удалённой работы. Её распробовали те, кто раньше с этим не сталкивался. 

Сидеть на кухне с ноутбуком охотников немного. Мы видим это по спросу на квартиры в ЖК «Георг Ландрин»: планировки с просторными кухнями-гостиными и компактными мастер-спальнями разлетаются очень быстро!

И плюс то, о чём я уже говорил: девелоперы будут вынуждены обращать более пристальное внимание на то, чем заполнено окружающее пространство. В ближайшее время нас ждёт спрос на жилые комплексы с просторными благоустроенными дворами, променад в которых при необходимости может заменить прогулку в парке. Возможно, с пандемией это напрямую не связано. Просто люди стали требовательнее.

Досье «НП»

  • Разрешение на строительство ЖК «Георг Ландрин» получено весной 2017-го. Расположен комплекс на Большом Сампсониевском проспекте, на месте бывшей кондитерской фабрики, которая до революции носила название «Георг Ландрин». Её административное здание находится под охраной государства.
  • Жилой комплекс относится к бизнес-классу и состоит из двух корпусов в общей сложности на 1144 квартиры, а также подземных паркингов на 711 машино-мест. Корпус первой очереди был сдан в конце 2019 года. Вторая очередь планируется к вводу во II квартале 2022-го.
  • Проектом предусмотрено строительство на территории ЖК детского сада на 105 мест и открытых автостоянок. Здание-памятник переоборудуют под офисную функцию. На первых этажах расположены коммерческие помещения. Дворы будут закрыты для доступа посторонних, обеспечена круглосуточная охрана.
  • Квартирография разнообразна — от студий до четырёхкомнатных квартир с гардеробными или кладовыми. Акцент сделан на двухкомнатные варианты. Жильё передадут дольщикам без отделки.