НАШ ЦИТАТНИК: «Если программу господдержки не продлят после 1 ноября, а ипотечные ставки останутся на прежнем уровне, это может оказаться критичным для рынка массового жилья…» Никита Пальянов

4 августа, 20:36

"Сидеть на кухне с ноутбуком больше никто не хочет..."

27 июля в 10:24
996

"Сидеть на кухне с ноутбуком больше никто не хочет..."

О том, как изменились предпочтения покупателей в период самоизоляции и что вынуждены предпринимать застройщики, чтобы остаться на плаву, рассуждает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.

Никита Пальянов
Пальянов
Никита

Директор по маркетингу ГК "Абсолют Строй Сервис"

- Никита, для начала хочу спросить, каким для вашей компании выдалось минувшее полугодие. Догадываюсь, что непростым. Цифрами можете проиллюстрировать? У вас ведь всего один городской объект в продаже — ЖК «Георг Ландрин». Наверное, просто было подсчитать.

- По итогам полугодия у нас перевыполнение плана на 32%. При этом в апреле, когда всё начиналось, продажи упали на 70%, и мы, разумеется, были далеки от оптимизма. Но за последнюю неделю мая и июнь выполнили три четверти плана. Причина понятна: сильно помогла программа льготного ипотечного кредитования. 

Мы, конечно, здесь не уникальны: подобная динамика характерна для всего рынка в целом. За исключением Ленобласти. Там снижение всё равно колоссальное, до 40%.


- На третий квартал и всё второе полугодие планы корректировали?

- У нас, естественно, есть финансовая модель на весь проект. В апреле мы хотели её скорректировать, но это не понадобилось. А вот если говорить о квартальных планах, в них изменения вносили. И опять-таки дело в госсубсидировании ипотеки. 1 ноября программа заканчивается, и, насколько я слышал, продлевать её не будут. Из-за этого мы поменяли местами III и IV кварталы. Обычно ведь пик продаж приходится на конец года, но в 2020-м, по всей видимости, будет наоборот. Рассчитываем, что две трети полугодового плана выполним к октябрю, а на остальные месяцы придётся оставшаяся треть.


- Но ведь проект «Георг Ландрин» — это бизнес-класс, а в нём традиционно влияние ипотеки было не столь сильным по сравнению с масс-маркетом. Времена изменились?

- Можно и так сказать. У нас сейчас доля ипотечных сделок вдвое выше, чем была в «докоронавирусную» эпоху. И нам, конечно, повезло, что власти сразу определили верхнюю планку кредита в 8 млн рублей. Мы в неё умещаемся. Тут ведь речь не об общей стоимости квартир в нашем комплексе, а только о самом займе — без учёта первоначального взноса. Так что, можно сказать, интересы всего бизнес-класса были учтены.


1 из 2

- А теперь ещё и порог до 12 миллионов подняли. Стало больше покупателей?

- Увеличились площади приобретаемых квартир. Люди больше ориентируются на двухкомнатные. «Единички», напротив, потеряли в популярности процентов 10. Это я сейчас говорю обо всём рынке, поскольку у нас в ЖК «Георг Ландрин» немного другая ситуация. Мы ориентируемся на семейных покупателей, и отсюда акцент на большие габариты. Та же «двушка» — это 70-75 квадратных метров, тогда как средний показатель — 65 «квадратов». И вот именно такие квартиры у нас — самый ходовой товар. Мы на них только в этом году дважды повышали цены — красноречивый факт. «Трёшки», кстати, тоже немного прибавили. 


- Вы сказали про удвоение ипотечных сделок. Можете конкретизировать?

- Было 38%, а стало 68%. Тут надо ещё учитывать специфику: в бизнес-классе традиционно популярна рассрочка, поскольку клиенты умеют считать деньги и не хотят переплачивать по кредиту. 


- А цены сильно выросли?

- На 4% с начала года. Но только в июне мы уже дважды прайсы меняли. Как вы понимаете, это напрямую связано со спросом, и вообще на нашем объекте цены пересматриваются автоматически. Как только заканчивается лимит квартир по одной стоимости, мы переходим к следующему.

Однако не все наши конкуренты так делали. Многие повышали цены, но одновременно вводили программы с «околонулевой» ипотекой на какой-то период. То есть фактически стоимость жилья могла вообще не меняться.


- А у вас такая программа есть?

- Мы предлагаем альтернативу: дисконт в размере трёх ежемесячных платежей банку. 

В абсолютном выражении сумма такой скидки может доходить почти до 300 000 рублей (в зависимости от метража квартиры). 


- Ваши коллеги, тоже работающие в премиальном сегменте, отмечают: по нынешним временам буквально каждый стартап вызывает ажиотаж — настолько их мало. Как считаете, это надолго? 

- Для начала скажу, что у бизнес-класса всё должно быть хорошо. Я вижу тенденцию повышения уровня запросов клиента. Это касается и качества самого жилья, и всего, что находится вокруг: коммерческие помещения, паркинги и особенно дворы. Ландшафтный дизайн, разнообразие детских площадок, оборудование в зонах отдыха — это всё теперь важно. Тут, конечно, самоизоляция помогла. Люди на все эти опции посмотрели другими глазами за месяцы домашнего «заточения». Но факт в том, что застройщики, работающие в более дешёвых сегментах, не могут себе позволить тратить на благоустройство больше, чем раньше. 


- Но зато в масс-маркете ещё инвесторы остались…

- А они и у нас есть. Точнее, когда всё это началось в апреле, и рубль ещё обваливался, к нам инвесторы обращались тоже и жильё покупали, правда, в основном самые недорогие лоты. Я не думаю, что для сегментов «комфорт» и «бизнес» есть какая-то принципиальная разница в этом плане. Просто порог входа разный.


- А кто обычно приобретает у вас квартиры, если речь идёт не об инвесторах?

- Портрет «усреднённого» покупателя за последние месяцы изменился. В прошлом году это был представитель IT-индустрии в возрасте 34 года. Сейчас клиент «повзрослел», ему уже 42, и он «сменил профессию» на врача, преподавателя, научного работника или юриста. То есть это люди, занятые в том числе в социальной сфере. Кажется парадоксальным (мы привыкли, что заработки здесь невелики), но факт.


- У «Абсолют Строй Сервиса» есть загородный проект New Paradise недалеко от ЗСД, где вы продаёте участки с подрядом и без. Популярность жилья на природе и подальше от коронавируса неуклонно растёт. Как обстоят дела с продажами на этом объекте?

- За последние пару месяцев было много показов, и мы продали десять участков. Это очень хороший результат для элитного проекта. 


- Подводя итог: что привнёс на рынок карантин и что останется на нём если не навсегда, то, видимо, надолго?

Новые планировочные решения, в первую очередь. Достаточно очевидным стало то, что в квартире должно быть рабочее место, пусть оно даже используется по назначению лишь периодически. Тем более сейчас, скорее всего, вырастет популярность удалённой работы. Её распробовали те, кто раньше с этим не сталкивался. 

Сидеть на кухне с ноутбуком охотников немного. Мы видим это по спросу на квартиры в ЖК «Георг Ландрин»: планировки с просторными кухнями-гостиными и компактными мастер-спальнями разлетаются очень быстро!

И плюс то, о чём я уже говорил: девелоперы будут вынуждены обращать более пристальное внимание на то, чем заполнено окружающее пространство. В ближайшее время нас ждёт спрос на жилые комплексы с просторными благоустроенными дворами, променад в которых при необходимости может заменить прогулку в парке. Возможно, с пандемией это напрямую не связано. Просто люди стали требовательнее.

Досье «НП»

  • Разрешение на строительство ЖК «Георг Ландрин» получено весной 2017-го. Расположен комплекс на Большом Сампсониевском проспекте, на месте бывшей кондитерской фабрики, которая до революции носила название «Георг Ландрин». Её административное здание находится под охраной государства.
  • Жилой комплекс относится к бизнес-классу и состоит из двух корпусов в общей сложности на 1144 квартиры, а также подземных паркингов на 711 машино-мест. Корпус первой очереди был сдан в конце 2019 года. Вторая очередь планируется к вводу во II квартале 2022-го.
  • Проектом предусмотрено строительство на территории ЖК детского сада на 105 мест и открытых автостоянок. Здание-памятник переоборудуют под офисную функцию. На первых этажах расположены коммерческие помещения. Дворы будут закрыты для доступа посторонних, обеспечена круглосуточная охрана.
  • Квартирография разнообразна — от студий до четырёхкомнатных квартир с гардеробными или кладовыми. Акцент сделан на двухкомнатные варианты. Жильё передадут дольщикам без отделки.