Охтинские страдания

В истории объекта — целый букет неприятностей: тут и банкротство застройщика, и «зигзаги» следующих инвесторов, и невнятная позиция Смольного…
ЖК «Охта Модерн» начала строить довольно крупная компания с серьезным опытом — «ИВИ-93». Она успела возвести и сдать в эксплуатацию 22 жилых дома, два гостиничных комплекса, а к началу банкротства фирмы в процессе строительства находилось 11 домов. Но «Охта Модерн» оказался самым сложным проектом.

Комплекс начали сооружать в квартале, ограниченном Большеохтинским и Среднеохтинским проспектами, улицами Тарасова и Большой Пороховской. Участок принадлежит городу, Смольный разрешил его застройку еще в 2003 году. Комплекс состоит из четырех зданий, изначально рассчитанных в общей сложности на 400 квартир. Первые два дома должны были сдать в 2004-м, еще два — в 2005-м. Продавали жилье сам застройщик и его партнер — фирма «Балтжилинвест». Отметим, что к моменту начала продаж 214-ФЗ еще не был принят.
В сроки компания не уложилась, а в 2008 году у нее (как и у многих) начались серьезные финансовые проблемы. К этому моменту на площадке были возведены каркасы двух домов (общую готовность оценивали в 40%), работы еще по двум корпусам остановились на уровне фундамента.

---

На объекте — проблемы, связанные с приостановкой работ и отсутствием необходимой консервации: готовые конструкции разрушаются, а паркинг на полтора метра залит водой 

 

 

---

Сомнительное банкротство

Первый иск о банкротстве застройщика подала компания «Русские самоцветы» в 2008 году. Она передала «ИВИ-93» участок на Хасанской улице для строительства жилого дома, рассчитывая получить взамен несколько квартир в нем. Дом вовремя не сдали, и «Русские самоцветы» потребовали вернуть около 30 млн рублей. Долги требовали и структуры «Группы ЛСР» — примерно 20 млн. 
Однако в январе 2009-го суд прекратил дело о банкротстве. К этому моменту компания «ИВИ-93» сменила владельцев. Принадлежащая «Альфа-групп» фирма «А1» через оффшорную компанию Lymnifolk Ltd (Кипр) выкупила 80% акций. Новые собственники обещали погасить долги, инвестировать в «ИВИ-93» $1 млрд и вывести ее в тройку крупнейших петербургских застройщиков. Компания получила два займа с Кипра, затем кредитор переуступил долг Sanford Financial Inc (Виргинские о-ва).
Спустя всего пару месяцев после прекращения одного дела о банкротстве возникает другое. Но теперь первыми в очереди за долгами оказались как раз «оффшорки», связанные с учредителями. Компании с Кипра и Виргинских островов требовали 770 млн рублей, а общая сумма задолженности оценивалась минимум в 1,5 млрд. Другие кредиторы предположили, что долги созданы искусственно, а владельцы пытаются контролировать банкротство, чтобы вывести активы и не платить кредиторам.
В компании «А1» обвинения в преднамеренном выводе активов, естественно, отвергали, говорили, что фирма работает, дольщиков 
(в «ИВИ-93» говорили о 200 гражданах, но СМИ называли цифру 500) она не забыла и обязательства перед ними выполнит. На деле ее быстро и успешно вели к банкротству с минимальными потерями для нового владельца. В 2011-м суд распорядился ликвидировать «ИВИ-93», не найдя каких-либо активов. Решение было оспорено, в итоге банкрот-ство завершилось осенью 2015 года. Доказать его преднамеренность не удалось, привлечь к ответственности по непогашенным долгам экс-директора и нескольких учредителей тоже не получилось.

Пошел по рукам…

Одновременно со стартом банкротства в начале 2009-го появилась информация, что «ИВИ-93» передает свои объекты другим фирмам. Например, недострой на 9-й линии Васильевского острова, 76, лит. Б достался ООО «ВТ-недвижимость». В перечне активов значился участок на Гражданском проспекте (квартал 12), но там ни работы, ни продажи не начались. Был еще гостиничный комплекс на Васильевском острове 
(у пересечения улиц Наличной и Беринга), здесь был готов только фундамент. Его передали ООО «Питер-Констракшн», аффилированной с «ИВИ-93». (Эта фирма еще выйдет на сцену.)
Тем не менее «ИВИ-93» снова продлили разрешение на строительство «Охта Модерна». Когда уже всем стало понятно, что фирма не выплывет, инвестором долгостроя стала «Звезда Севера» (правоприемник по договорам с дольщиками), а застройщиком стал «Балтжилинвест». Сроки ввода снова перенесли.
В 2011 году дольщики комплекса, которых набралось 400 человек, направили открытое обращение губернатору (тогда еще Валентине Матвиенко), председателю Комитета по строительству, главе администрации Красногвардейского района и в СМИ. Мотив понятен: проекту восемь лет, стройка стоит, сроки переносят в пятый раз. 
Особых результатов обращение не дало. Дольщики участвовали в митингах и устраивали голодовки.

Зато осенью 2012-го случился неожиданный поворот. КУГИ обратился в суд с требованием расторгнуть инвестдоговор с компанией «Питер-Констракшн» о строительстве гостиницы. Очередные сроки сорваны, долги перед городом и т.д. А спустя буквально пару недель произошел размен: «Питер-Констракшн» (у этой фирмы и «Балтжилинвеста» в итоге был один и тот же владелец) взялся за достройку «Охта Модерна», а город передумал отбирать участок на улице Беринга. Сроки снова продлили.
Отметим, что «Балтжилинвест» к этому моменту почти завершил два первых дома на 150 квартир. Еще две высотки на 250 квартир представляли собой заросшее бурьяном свайное поле. Не вырисовывалась и финансовая схема: то ли с дольщиков потребуют доплату, то ли город чем-то поможет…

Оплаченные надежды

Весной 2013-го Смольный снова пригрозил расторг­нуть договоры с фирмой «Питер-Констракшн», если она не поторопится с достройкой «Охта Модерн». Определили новые сроки, которые опять были нарушены. Застройщик торговался: он соглашался заниматься жилым долгостроем только при условии, что город продлит сроки по гостинице и согласует изменения в проекте. При этом он просил с дольщиков первой очереди доплаты — примерно 10 000 рублей за 1 кв.м. 
Некоторые решили расторгнуть сделки, заключенные еще с прежним застройщиком, чтобы вернуть вложенные деньги. Их поджидал неприятный сюрприз: «Балтжилинвест» тоже оказался в состоянии банкрот­ства, а ценного имущества для выплат у компании ожидаемо не обнаружилось.
Тем, кому «повезло» купить квартиры во второй очереди, предложили доплатить около 50 000 рублей за «квадрат». С теми, кто не согласен, не перезаключали договоры… 
И все же в конце 2013 года госстройнадзор выдал компании «Питер-Констракшн» разрешение на ввод в эксплуатацию двух корпусов ЖК «Охта Модерн», закрыв глаза на многочисленные недоделки.
А весной 2014-го тогдашний вице-губернатор Марат Оганесян по­обещал, что будет вести ежедневный надзор за ходом работ и что «Питер-Констракшн» подпишет со всеми дольщиками договоры по 214-ФЗ без дополнительных платежей.
В сентябре 2015-го компания «Питер-Констракшн» заявила, что приступила к строительству комплекса апартаментов «Башни Беринга» на улице Беринга. Начались и продажи — от 90 000 рублей за 1 кв.м. А спустя год работы по проекту остановились, и Смольный (в который уже раз) вознамерился забрать участок.
Работы в «Охта Модерне» шли крайне вяло. К этому моменту проект уже изменился, число квартир в двух недостроенных корпусах выросло до 482. Около 200 из них передали новому подрядчику — компании «Строительное управление», которая их и продавала.
Жители двух сданных корпусов жаловались уже вице-губернатору Игорю Албину, что в домах не выполнены пусконаладочные работы, наружные сети не переданы монополистам, а в одном из корпусов нет лифта (когда строились последние два этажа, блок управления китайским лифтом украли). 
Игорь Албин распорядился проверить обстоятельства ввода в эксплуатацию недоделанного дома.

Уголовная составляющая

Конечно, в этой истории не обошлось без уголовных дел.
В 2014 году компания «Питер-Констракшн» находилась уже под управлением фирмы «Модуль», которую возглавлял Сергей Кривцов. Сейчас «Модуль» также банкрот, оставивший после себя несколько проблемных новостроек, например ЖК «Гранд Капитал» на пересечении улицы Матроса Железняка и Ланского проспекта и ЖК «Династия» на Фабричной ул., 15 в Петергофе.

В марте 2017-го был арестован сын Сергея Кривцова Евгений — его обвиняют в мошенничестве в особо крупных размерах. Следователи полагают, что он, будучи одним из бенефициаров компании «Питер-Констракшн», имел отношение к многочисленным фактам двойных продаж, выявленных в «Охта Модерне». Сам Сергей Кривцов, по некоторым данным, перебрался в Финляндию.
Как заверяют дольщики, в суды стали поступать обращения от граждан (среди которых есть и бывшие сотрудники «Питер-Констракшн»), которые якобы купили квартиры в недострое, иногда по нескольку сразу. Хотя документов об оплате они не предъявляли, часть из них уже имеют зарегистрированные Росреестром договоры долевого участия. Сейчас в судах оспариваются.

Конец близок?

В начале 2017 года очередной бывший подрядчик — «Строительное управление» — через суд потребовал вернуть долги, а затем и подал иск о банкротстве «Питер-Констракшн». Первое судебное заседание назначено на 18 декабря. 
Компания много кому задолжала, например, в августе Смольный подал сразу три иска более чем на 42 млн рублей. Два дома второй очереди находятся в высокой степени готовности, но еще не смонтированы внутренние инженерные сети, не завершена наружная и внутренняя отделка, есть вопросы с подключением к сетям. Есть проблемы, связанные с приостановкой работ и отсутствием необходимой консервации: готовые конструкции разрушаются, а паркинг на полтора метра залит водой. 

Теперь проект называется «На Охте»

В 2016 году достройкой заинтересовалась СК «Монолит», которую дольщикам представили, как нового владельца «Питер-Констракшн». В компании говорят, что уже вложили в проект около 25 млн рублей. Но из-за конфликта с прежним подрядчиком (к качеству его работы у дольщиков много претензий) новому инвестору приходится самостоятельно актуализировать рабочую и проектную документацию.

---

Дольщики вновь требуют отставки руководства Комитета по строительству. 
Власти обвиняют в бездействии, и, если дело не сдвинется с мертвой точки, обещают устроить голодовку. Уже третью по счету.

###gallery###

---

МНЕНИЕ NSP
Простых решений на проблемных объектах не бывает. Но э тот случай особый, распутать цепочку сделок с учетом смены застройщиков и их владельцев очень непросто. Появление «липовых» дольщиков тоже не удивительно — это происходит на большинстве конфликтных строек.
В рамках грядущего банкротства, которое будет идти с применением особого параграфа о застройщиках, действительно можно сформировать «чистый» реестр дольщиков.
Но здесь все зависит от воли конкурсного управляющего. «Липовые» дольщики как раз и нужны, чтобы влиять на ход банкротства. В описанной истории особенно стоит обратить внимание на позицию властей. Вернее, на ее отсутствие. То дают участок, то отбирают, то торгуются, то пытаются придумать какие-то параллельные решения (с объектом на Беринга).

РАЗБОР ПОЛЕТОВ

Светлана ПЧЕЛКИНА, начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства:

 Ситуация осложнилась тем, что первые договоры заключали в простой письменной форме. В 2014 году «Питер-Констракшн» обязали заключить ДДУ по 214-ФЗ согласно реестру, подготовленному Комитетом по строительству. На конец октября Управление Росреестра сообщало, что в двух не сданных корпусах зарегистрировано 313 договоров с гражданами на квартиры.

тности застройщика, которую мы получили в октябре, продано 476 квартир, парковочных мест и коммерческих помещений. Всего же в двух корпусах 482 квартиры, 97 мест в паркингах и 31 коммерческое помещение.
В судах рассматривается больше 50 дел о признании прав на доли в строящемся объекте или о признании заключенными и исполненными договоров долевого участия.
Возможное банкротство застройщика только усугубит ситуацию.

Денис НАУМЧУК, представитель инициативной группы дольщиков:

 Когда «Питер-Констракшн» перешел под контроль ГК «Модуль», появилась информация о странных сделках. Чтобы новые владельцы «не химичили», вице-губернатор Оганесян потребовал, чтобы все договоры переоформлялись в Комитете по строительству с записью на видео­камеру. Чиновники формировали и реестр дольщиков. Так что непонятно, откуда взялись новые люди, претендующие на квартиры. По информации дольщиков, все еще появляются новые «липовые» договоры о покупке квартир. При этом платежных документов не существует. Но эти граждане идут в суды, оспаривая права дольщиков, заплативших за квартиры еще в 2004 году. В судах сейчас порядка 60 таких дел, догоры еще по 50 уже зарегистрированы, есть информация, что вскоре будут оспорены права еще на 35 квартир. Нас было 230 человек, но к нам примкнут еще около 200 — те, кто купил жилье у «Строительного управления».