Рынок без границ

В Петербурге за первое полугодие строители сдали в эксплуатацию 1,44 млн кв.м жилья. Ленинградская область — 1,353 млн кв.м (в том числе 465 000 кв.м индивидуальных домов, 34% от ввода).

В городе граждане за шесть месяцев передали на регистрацию в Росреестр 12 498 договоров долевого участия, в области — 12 460.

А если учесть, что жителей в Петербурге в 2,8 раза больше, то картина получается и вовсе грустная: городским чиновникам придется задуматься, как все-таки вернуть ускользающие инвестиции и утекающие налоги, областным — как справиться с проблемой обманутых дольщиков (а они неизбежно будут) и как обеспечить тысячи новоселов всем положенным, включая транспортные услуги и «социалку». Из 12 000–13 000 покупателей квартир в Ленобласти как минимум 10 000 — петербуржцы. И налог на имущество они теперь будут платить в областной бюджет. А в городской — не будут. И этот процесс идет по нарастающей.

Данные статистики подтверждаются наблюдениями экспертов.

«В последнее время в структуре спроса возрос объем сделок, приходящихся на пригородные территории Ленинградской области, — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». — Сейчас на пригород приходится 45–50% заключенных договоров о приобретении квартир класса «масс-маркет». Два года назад, в середине 2013‑го, этот показатель составлял 35%, а в середине 2014‑го — 40%».

Впрочем, застройщиков в этом году волновала не столько география продаж, сколько геополитика. И связанные с ней скачки курсов, колебания спроса, нервные настроения граждан, неуверенность клиентов дорогого сегмента.

Рост ипотечных ставок немедленно сказался на вторичном рынке: в первом полугодии в Петербурге было зафиксировано 36 729 сделок купли-продажи и мены — на 21,6% меньше, чем за тот же период 2014‑го (46 869 сделок).

Государственная поддержка не позволила рухнуть первичному рынку. По данным Росреестра, с января по июнь 2015‑го количество зарегистрированных ДДУ в Ленобласти сократилось на 20% (по отношению к первому полугодию 2014‑го), в Петербурге — аж на 35% выросло. Впрочем, о некоторых особенностях работы Росреестра участники рынка хорошо осведомлены (см. колонку «Власть»), так что эти цифры стоит принять к сведению, не более. Сами девелоперы приводят другие данные. Падение продаж у ЛСР составило 59%, у ЛенСпецСМУ — 50%. Подчеркнем, это публичные компании, которым шалить с отчетностью никак нельзя: акционеры не поймут. Остальные участники рынка говорят о сокращении числа сделок в диапазоне от 20 до 50%. Но это — в сравнении с ажиотажным вторым полугодием 2014‑го, то есть сравнение идет от высокой базы.

С ценами тоже ясности нет. В основном девелоперы уверяют, что цены стабильны или плавно растут в пределах инфляции. (Они об этом говорят последние года два, с перерывом на декабрь 2014‑го.)

На форуме «БН.ру» в ответ на заявление «Петербургской Недвижимости» о том, что цены плавно растут, ехидные пользователи процитировали рекламный баннер той же компании: скидка на студию — 500 000 рублей, на «единичку» — 700 000, на двухкомнатную — 990 000. Вопрос, как считать средние цены, остается весьма актуальным.

Ситуация непростая. Объем предложения продолжает увеличиваться: 3,47 млн кв.м — в середине 2013‑го, 4,11 млн — в 2014‑м и 4,9 млн — сейчас. А спрос отстает. По законам экономики ценам положено снижаться. Но себестоимость не пускает.

Столичный портал «ГдеЭтотДом» вдруг заявил, что цены на жилье в России уже упали на 25%, до конца года снизятся еще на столько же, итого — вдвое. Эта свежая мысль была опубликована как раз накануне «черной пятницы», а между строк граждан ненавязчиво уговаривали не пугаться больших скидок. В после-крымской России выяснилось, насколько легко манипулировать страхами и ожиданиями больших масс граждан; девелоперы, похоже, тоже решили попробовать.

В элитном сегменте ситуация более спокойная. Как отмечает генеральный директор «МК-Элит» Петр Войчинский, многие потенциальные покупатели в декабре — феврале перевели рублевые активы в валюту и сейчас, после снижения курсов, выжидают возврата котировок ближе к пиковым значениям, чтобы выйти из валюты с минимальными потерями. Впрочем, снижение ставок по депозитам также может вернуть часть денег на рынок жилья.

Еще один интересный момент: с начала года около миллиона граждан открыли депозитные счета в Северо-Западном банке Сбербанка РФ на общую сумму порядка 3,5 млрд рублей. То есть в среднем вклады небольшие, но они есть. И их много.

Общее настроение застройщиков, наверное, выразил руководитель компании «Адвекс. Новостройки» Глеб Гринблат: «Ждали худшего. Но самое интересное еще впереди».

мнения экспертов

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

– Одна из главных тенденций первого полугодия — снижение объема продаж, который эксперты оценивают от 25 до 40%. Цифры разнятся в зависимости от того, начинала ли компания продажи на новом объекте. Вывод проекта на рынок сопровождается пиком продаж: покупатели стараются приобрести жилье по минимальным ценам, активны инвесторы. На новых объектах снижение спроса оказалось минимальным.

В целом по рынку цены практически не снижались. Их поддерживает и то, что вывод в продажу новых объектов сократился почти на 40% по отношению к прошлому году. В конце текущего года в связи с уменьшением предложения возможно подорожание в пределах 5–7%. Вместе с тем в сегменте эконом-класса в «заКАДье» произошло затоваривание. Предложение по «новой вторичке» уже превышает половину всего предложения на вторичном рынке в этой локации.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

– На начало июля средняя цена предложения в объектах класса «масс-маркет» в Петербурге составила 105 900 руб./кв.м (122 100 руб./кв.м — «комфорт» и 88 900 руб./кв.м — «эконом»). По итогам полугодия она увеличилась на 3%. При сохранении стабильной макроэкономической ситуации мы ожидаем годовой прирост на уровне 6–7%.

Значительных изменений в структуре спроса не наблюдается: на жилье массового спроса традиционно приходится порядка 93% сделок. Большая часть сделок совершается в диапазоне 1,5–3,5 млн рублей.

На долю малогабаритных квартир (студий и «единичек») приходится около 68% сделок в черте города, причем эта доля с начала года выросла на 7%. Внутри этой категории идет перераспределение спроса в сторону студий. Так, в первом полугодии 2014‑го на них приходилось 16% в общем объеме сделок, а по итогам I полугодия 2015‑го — 27%.

За первый квартал 2015‑го продано 0,8 млн кв.м, результаты второго квартала — примерно на том же уровне.

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:

– Темпы продаж за первое полугодие 2015‑го на первичном рынке Петербурга и Ленобласти в среднем снизились в 2–2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2014‑го и оказались на 15–20% ниже темпов продаж 2013‑го. Такое снижение мы и прогнозировали. Но так как объем рынка за два года увеличился почти в два раза, то количество проданного жилья в абсолютном выражении в 2015 году превышает объемы продаж 2013‑го. Темпы продаж в наших проектах в среднем сократились на 40–50% по сравнению с 2014 годом и на 10–15% по сравнению с 2013‑м. Снижение темпов продаж практически не зависит от класса проекта и определяется степенью готовности, локацией, надежностью застройщика и наличием большого количества инструментов, облегчающих покупку (ипотека, скидки, рассрочки).

Елена Беседина, генеральный директор АН «О2 Недвижимость»:

– В разных сегментах рынка падение наблюдается неравнозначное. Например, в элитном жилье показатели падения спроса минимальные — до 5%. А в эконом-классе снижение наиболее ощутимо — от 20 до 40%. До конца текущего года будем наблюдать планомерное возращение к объемам продаж, сопоставимым с объемами первого квартала 2015‑го. Немаловажным фактором для этого может стать продление периода действия субсидированной ставки по ипотеке.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

– С начала 2015 года цены на первичном рынке Петербурга и Ленобласти увеличились в среднем на 5–6%. Текущая инфляция значительно выше, поэтому возрастающие расходы девелоперы пока берут на себя, стараясь оптимизировать свои затраты. Выход новых проектов на рынок приостанавливается. Вряд ли во второй половине года на рынке произойдут какие-либо изменения. В 2015‑м компании запланировали реализацию 2–2,5 млн кв. м. И скорее всего, до конца года цены плавно увеличатся в среднем на 4–5%. Покупатели предпочитают объекты на высокой стадии строительства, особенно это заметно в сегменте эконом-класса. Сегодня предложение на 80% состоит из проектов со сроками ввода в 2016–2017 годах.

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development:

– В первом полугодии продажи жилья массового спроса несмотря на некоторый спад относительно 2014‑го продолжались. Играют роль особенности проекта и местоположение, наличие у проекта программ ипотеки с господдержкой, репутация застройщика и другие факторы. Для снижения цен на жилье нет возможностей. Себестоимость возросла, у многих застройщиков есть дополнительные обязательства по созданию дорог и социальной инфраструктуры. Демпинг в проекте означает, что риски недостроя очень высоки.

Михаил Духовный, директор департамента корпоративных коммуникаций Группы компаний «Эталон»:

– Продажи упали у всех компаний вне зависимости от класса жилья, которое они строят. Мы являемся частью общероссийского рынка, поэтому общие процессы распространяются и на нас. По итогам первого полугодия 2015‑го снижение составило около 50%. Надо учесть, что прошлый год был рекордным для компании и рынка в целом. Поэтому база сравнения очень высокая. К концу второго квартала спрос в нашей компании стал расти. Мы надеемся, что эта тенденция сохранится.

Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:

– Продажи квартир в жилом квартале «LIFE-Приморский» начались в конце февраля 2014 года. Если сравнивать февраль — июнь 2014‑го и февраль — июнь 2015‑го, то в текущем году продано в 2,95 раза больше квадратных метров. Это связано как с высокой степенью готовности объекта, так и с его востребованностью.

Объективных причин для резкого снижения цен на рынке жилья нет. Наиболее вероятно, что они сохранятся на текущем уровне, а к концу года слегка подрастут (на 3–5%).

Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема»:

– Первый квартал получился провальным, а результаты второго неплохие. В июле спрос еще немного вырос. Резкого спада мы не видим. В нашем случае речь идет о штучных продажах, т. к. ЖК «Пять звезд» не относится к массовому сегменту.

Спрос адекватен текущей экономической и политической ситуации.

Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI:

– В комфорт-классе спрос сократился на 25–30% по сравнению с первым полугодием 2014‑го. В элите и бизнес-классе наблюдается баланс спроса и предложения — выведено в продажу десять новых проектов, при этом квартиры распроданы в восьми. Одна из основных тенденций, которую мы наблюдаем, — увеличение срока принятия решения. Если в прошлом году это занимало восемь дней, то сейчас 24. Во многом это определяется и финансовой готовностью клиента к покупке.

Некоторое сокращение продаж соответствует нашим ожиданиям. Рост цен маловероятен, а если и будет, то в пределах инфляции. Еще устойчивее станет распределение сил: 15% застройщиков контролируют 75% рынка.

Максим Жабин, заместитель генерального директора ГК «ЛенРусСтрой»:

– На активность покупателей влияет сочетание транспортной доступности жилья и экологического благополучия района. На продажах сказывается негативная информация о девелоперах, работающих по соседству. Когда в СМИ появляются сведения, например, о претензиях региональных властей к Рогову-Копытову, который строит в деревне Сметанино, то в Сметанино пострадают продажи всех застройщиков, пусть даже и добросовестных, и результат такого психологического фактора — до 20% потерь.

В целом покупатели выжидают, а есть и такие, кто выбирает ИЖС в «сверхэконом» классе в 15–20 км от КАД. Там возводят фактически «дачный» дом и утепляют его для круглогодичного проживания — бюджет такого проекта может составлять до 800 000 рублей. Это позволяет переждать непростое время кризиса хоть и у печки, но в своем углу.

Что касается общего состояния рынка, то мы ждали худших проблем. Приятной неожиданностью стала активность федеральных и региональных властей по созданию адекватных условий для ипотечного кредитования. Рассчитываем и на продолжение усилий по разумному регулированию рынка: контроль над схемами ЖСК; наведение порядка в сфере регистрации прав на недвижимость; в целом преодолен кризис в крупных энергетических структурах.

Ирина Каленкович, генеральный директор «Платинум Реал Истейт»:

– Спад объема продаж коснулся и нас, правда, меньше чем вдвое (примерно в 1,6 раза). Я бы это связала с общей тревожной ситуацией в стране и с событиями на рынке ипотечного кредитования в начале года. Много сделок (конкретно у нас) не состоялось именно по этой причине. Сейчас мы наблюдаем рост количества звонков и просмотров квартир. В силу того, что ЖК Platinum введен в эксплуатацию, подключен ко всем коммуникациям. Более того, у нас оформлены права собственности, и мы ожидаем повышенный интерес со стороны покупателей к нашему комплексу.

Дмитрий Сидоренко, начальник отдела продаж ГК «ЦДС»:

– Рынок строящейся недвижимости постепенно приходит в норму. Можно сказать, что мы вернулись в привычное русло. Продажи идут в объемах, сопоставимых с показателями 2013‑го. По сравнению с 2014 годом сокращение составляет от 30 до 45% в зависимости от объекта.

Мы ожидаем увеличение роста спроса с сентября — когда закончится период отпусков. Сентябрь станет контрольной точкой, которая определит дальнейший вектор развития. Очередной скачок курса валют может вновь привести к волне ажиотажного спроса на первичном рынке жилья.

Петр Войчинский, генеральный директор «МК-Элит»:

– Большинство покупателей сейчас выжидает и очень осторожно себя ведет на фоне неоднозначного развития экономической и политической ситуации в стране. Многие ждут снижения цен на рынке, некоторые наблюдают, как движется российская валюта.

Нередко клиенты хотят дождаться окончания строительства и выбирать квартиру в готовых домах, поэтому и откладывают покупку. Однако самые интересные и ликвидные варианты выкупают еще на начальном этапе строительства, так что в таком подходе есть свои риски.

Глеб Гринблат, генеральный директор компании «Адвекс. Новостройки»:

– По итогам января — июня падение продаж находится в пределах 15–20% (в количественном выражении, в денежном — чуть меньше). Наибольшим спросом в период снижения рынка стали пользоваться самые недорогие предложения.

В целом картина весьма предсказуема: снижение в среднем ценовом диапазоне, повышение спроса в нижнем и стабильная активность в дорогом сегменте.

Думаю, нас ждут непростые времена. Застройщики стараются сохранить спрос, а здесь основным фактором может быть снижение цен, вплоть до демпинга (для компаний, находящихся в сложных условиях). С другой стороны, есть себестоимость и нормы рентабельности. Как эти две тенденции уравновесятся и на чем остановится рынок — это и есть самое интересное.