Рынок ползет по дну

Дачный дом никогда не был предметом первой необходимости. Даже самая простенькая дачка — это роскошь, любимая (или надоевшая — такое тоже бывает) игрушка.

Загородный дом для постоянной жизни тоже редко покупают от жесткой необходимости в дополнительной площади: все-таки его содержание обходится дороже, хлопот больше, дорога съедает время…

Однако инвестиционный потенциал квартир в новостройках уже откровенно сомнителен, а свежих идей, помогающих сохранить тающие сбережения, как-то пока не видно. Поэтому загородный рынок жив, хотя и нездоров.

В первом квартале аналитики АН «Итака» зафиксировали снижение количества коттеджных проектов на 3,5%. (За весь 2014 год спад составил всего 2%.) Это связано с завершением, а также с частичной приостановкой продаж в 43 коттеджных поселках.

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие на рынок вышло 47 коттеджных проектов, открылись продажи в двух новых очередях уже существующих поселков. Число дебютов по сравнению с первым полугодием 2014‑го выросло в полтора раза; если считать в штуках (в домах и участках) — на 40%. Новички стали скромнее, запускать масштабные проекты никто не рискует.

На рынке таун-хаузов за шесть месяцев появилось девять проектов (плюс три очереди).

В итоге в середине лета покупатели могут выбирать подходящий дом или участок в одном из 343 поселков. Предложение — на любой вкус и кошелек.

Преобладают варианты без подряда: надел под самостоятельную застройку можно приобрести в 322 поселках, от скромной «нарезки» до элитных поселений на заливе.

Лидерство по числу поселков удерживает Всеволожский район (31%), подтягиваются Ломоносовский (24%) и Выборгский (16%).

Спрос сокращается

Объем рынка домов и участков в коттеджных поселках — 35 500 штук. Это больше, чем в прошлом году, но меньше, чем в 2013‑м: вполне уместно говорить о достижении некоторой стабильности. Доля непроданных объектов, по сведениям КЦ «ПН», составляет 52% — 18 5000 единиц.

Таун-хаузы релизуют в 52 проектах (включая восемь новых очередей). Всего в них 7200 секций, непроданными к началу августа остаются 3300. С подсчетом таун-хаузов все непросто: организаторы некоторых проектов позиционируют их как квартиры (так, например, поступила фирма «Ленстройград», реализующая ЖК «Счастье» в Федоровском). Резон очевиден: квартира — более понятный товар, договорам, оформленным в соответствии с 214‑ФЗ, покупатели доверяют больше. А возможность пользоваться небольшим участком идет как дополнительный приятный бонус.

Спрос в первом полугодии снизился, но далеко не так драматично, как на квартирном рынке. По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), с января по июнь застройщики продали 295 домов и участков с подрядом (годом ранее — 430). Потери в сегменте участков под самостоятельное строительство менее заметны: 2590 сделок против 3020 в первом полугодии 2014‑го.

Близкие сведения приводят эксперты «Петербургской Недвижимости»: реализовано 2600 домов, участков и секций — на 27,1% меньше, чем год назад.

Руководитель БАРН Дмитрий Сперанский отмечает, что особенно заметно снизился интерес к готовым домам и участкам с подрядом не дороже 10 млн рублей. Коммерческий директор ГК «АйДаДом» Алексей Баринов полагает, что это связано лишь с недостатком адекватного предложения. По его мнению, проект с готовыми домовладениями, в котором будут сочетаться невысокая цена и приличное качество, может «выстрелить» как раз на фоне спада. В том числе и по той причине, что граждане уже «наелись» студиями, которые располагаются все дальше от города и предлагают все меньше комфорта.

Полярная стабильность

С одной стороны, по данным Росстата, реальные доходы граждан за год сократились на 9%. И с чего бы вдруг им начать расти — непонятно. С другой — более миллиона физических лиц в первом полугодии открыли рублевые депозиты в Северо-Западном Сбербанке и сложили на них 350 млрд рублей. То есть нельзя утверждать, что у граждан просто кончились деньги.

По оценке генерального директора УК «ПулЭкспресс» Андрея Бочкова, «в экономически сложный период устойчивы два сегмента рынка: самый дорогой и самый дешевый. А средний класс постоянно попадает под удар».

Статистика «ПулЭкспресса» подтверждает это предположение. В «Охтинском парке» состоятельные граждане покупают участки от 350 000 до 550 000 за сотку, застройщик стабильно оформляет пять — семь сделок в месяц. «Люди либо перевели деньги из-за границы, либо попали под какие-либо ограничения по выезду и решили обустраиваться здесь. Их накопления, возможно, и сократились, но не настолько, чтобы отказать себе в комфортном доме», — комментирует Андрей Бочков.

В «Приветнинском» (85 км от Петербурга, на границе Курортного и Выборгского районов) уходит в месяц 10–15 участков стоимостью до миллиона. Покупатели, по словам г‑на Бычкова, либо молодежь (до 30 лет), либо люди предпенсионного возраста. Для молодых это первая дача: надо вывозить на лето семью, маленьких детей, пожилых родителей.

Общее снижение количества продаж распределяется по рынку крайне неравномерно. Например, в мультиформатном комплексе «Близкое» с января по июнь 2014‑го продали квартир почти в два раза больше, чем отдельных коттеджей или таун-хаузов. За тот же период 2015‑го  продажи домов и секций выросли почти в полтора раза, объем сделок с квартирами — сократился. Ну и какие закономерности отсюда можно вывести? Но в целом, похоже, дорогой сегмент оказался менее восприимчивым к кризису.

Идут продажи в проекте «Морские Террасы» (поселок на берегу залива, девелопер — «ЛэндАспект»): граждане покупают участки за 3–5 млн рублей, начинают строиться…

«Сделки в поселке «Гармония» заключаются вполне стабильно, — подтверждает Сергей Феденко, руководитель ГК «СТИНКОМ». — Клиенты приобретают участки по 17–20 соток стоимостью от 2,8 млн до 3,5 млн рублей. В целом спрос — как в прошлом году. Ни подъем, ни спад до нас не долетели». Впрочем, новых проектов группа «СТИНКОМ» пока открывать не собирается.

И это сейчас общий тон в кругу профессионалов. Для прессы, для клиентов и для партнеров лучше демонстрировать уверенный оптимизм (это непросто, потому что одновременно надо бы еще выглядеть неглупым человеком). В кругу своих, в корпоративной политике — жестко режут затраты, подтягивают штат, оптимизируют расходы. И лишь немногие отчаянные игроки готовят прорыв: осваивают новые локации, новые форматы, нетривиальные ходы в маркетинге. Чтобы потом, когда дым рассеется, взять под контроль более существенный кусок рынка.

Мнения экспертов

Михаил ФУКСМАН,
директор по продажам компании «ПетроСтиль»:

– Полагаю, в дорогом сегменте сохранится стабильная ситуация. Качественные проекты (с разумным соотношением цены и качества) по-прежнему будут пользоваться спросом. Главным фактором станет стадия готовности: риск остаться с домовладением в незавершенном поселке становится для покупателей основным. Они, кстати, не хотят «в колхоз» — особую роль приобретает камерность поселка. Клиенты ищут уединенности, насколько это возможно. Причем важны не только соседи, но и ближайшее окружение — то, что за забором. Кстати, это проблема некоторых проектов в Курортном районе: осенью и весной все прекрасно, а вот летом… Горожане едут на пляж, а созерцать большое количество полуобнаженных (и нередко пьяных) людей — удовольствие на любителя.

Николай БЫЛИНИН,
руководитель проекта ЖК «Азбука»:

– Я думаю, ожидать радикальных изменений на загородным рынке не стоит — не с чего. Некоторые застройщики могут притормозить дальнейшее развитие еще неосвоенных территорий; сейчас уместнее сосредоточиться на достройке существующих проектов, обязательства по которым необходимо выполнять. Важно, есть у компании кредиты или нет. Конечно, когда строительство жестко зависит от притока средств покупателей — это не здорово. Но сегодня наиболее устойчивыми окажутся наименее закредитованные компании.

Дмитрий МАЙОРОВ,
генеральный директор «Русь-НТ»:

– Уровень доходов покупателей в дорогом сегменте, безусловно, тоже меняется, но это влияет скорее на стратегические бизнес-решения, нежели на повседневную жизнь. Для такой категории клиентов важно, чтобы новый объект существенно отличался от тех, что уже имеются или что были ранее. Косвенным доказательством можно считать продажи премиальных авто: они тоже стабильны и даже подрастают. В элитном сегменте продавцы, как ни странно, в большей степени конкурируют не друг с другом, а сами с собой. Положение дел в эконом-классе весьма зависимо от глобальной экономики. Доходы населения падают — это факт. Нас пугают, что это еще не дно, будет хуже. Девелоперам придется подстраиваться под возможности покупателей. Но не за счет качества, а за счет внутренних резервов.

Алексей БАРИНОВ,
коммерческий директор ГК «АйДаДом»:

– Сейчас на рынке коттеджных поселков наблюдаются стагнация и падение спроса. Мы полагаем, что в сентябре начнется оживление, связанное с сезонностью. Основные изменения, которые произойдут до конца года, касаются числа игроков и проектов. Мы уже сейчас видим проекты коллег, которые вышли на рынок в этом году, не получили достаточного спроса и теперь тихо загибаются. К концу года таких станет больше.

Рынок оздоровится, к сожалению, не без потерь для клиентов. Трудности со спросом и продажами есть и будут у всех в этом году, но сильные и профессиональные компании имеют ресурсы, чтобы их преодолевать. Значимых премьер мы не ожидаем. Возможно, мы сами выведем довольно яркие проекты, если решим, что момент благоприятный. Пока присматриваемся.