Стакан наполовину пуст

Мы также попросили ответить, достаточно ли субсидии, покрывающей 5,5% годовых, чтобы банки сняли заградительные условия (вроде 50% первоначального взноса) и начали реально выдавать ипотеку? Что будет, если в следующем году государство не найдет денег на субсидирование ставки, а ставка ЦБ останется выше 13%? Будут ли банки вынуждены в одностороннем порядке повышать ставку по уже заключенным договорам? Что может пойти не так и какие сомнения вызывает схема господдержки у специалистов?

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь»:

– Реальные меры поддержки до сих пор не приняты. Ставка повысилась 16 декабря — прошло уже три месяца, а документ еще только рассматривается. Видимо, в правительстве недопонимают, как значима строительная отрасль в плане обеспечения граждан не только доступным жильем, но и рабочими местами. Системные механизмы кредитования и применения ипотеки играли в развитии строительства ключевую роль. Решение повысить ключевую ставку почти полностью их уничтожило. Отсутствие реальных мер поддержки отбрасывает рынок назад. Оптимистичный прогноз — если программа поддержки ипотеки заработает в ближайшее время, к концу 2015 года рынок достигнет 50% от объемов выдачи ипотеки в 2014‑м.

Денис Ковалев, заместитель председателя правления банка DeltaCredit:

– Для участия в программе субсидирования ставок мы пока рассматриваем выдачу минимального объема в 300 млн рублей в месяц. Для нас это немного.

Государственные субсидии положительно повлияют на рынок ипотечного кредитования, но не решат всех проблем банков, связанных с ликвидностью, стоимостью фондирования, ухудшением платежеспособности заемщиков. Банки должны также продумать, как будут закрывать процентный риск. Он возникнет, если стоимость привлечения денег будет выше, чем требуется для финансирования ипотеки даже с учетом субсидии.

Если в следующем году государство не найдет денег на субсидирование, а ключевая ставка останется выше 13%, возникнет стрессовая ситуация. Надеюсь, до этого не дойдет. Мы просчитываем самые разные сценарии и риски. Всерьез о программе надо говорить после ее утверждения, так как итоговый вариант может отличаться от проекта.

Для участия в программе банку должно быть доступно долгосрочное фондирование с рынка, привязанное к ключевой ставке (сейчас это не так). При текущей стоимости финансирования, которое можно привлечь по фиксированной ставке, программа убыточна. Спорным представляется довольно узкий перечень целей выдаваемых ипотечных кредитов. Готовое жилье можно покупать только у юридических лиц — первичных собственников. Хотелось бы расширить список.

Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге:

– В 2014 году ВТБ24 выдал в Петербурге 13 769 ипотечных кредитов на общую сумму 32,5 млрд рублей, из них 67% составила ипотека на строящееся жилье. Исходя из предварительных расчетов, учитывающих запуск госпрограммы, объем выдачи ипотеки в 2015‑м составит у нас 40–50% от объема прошлого года.

Субсидии в 5,5% годовых будет достаточно, чтобы поддержать рынок. И хотя многие банки свернули ипотечную программу еще в конце прошлого года, при изменении экономической ситуации они могут возобновить кредитование.

Банки в одностороннем порядке повышать ставку по выданным кредитам и заключенным договорам не будут. Ставки будут устанавливаться в зависимости от ситуации на рынке.

Схема господдержки не вызывает у нас сомнений. Когда окончательно будут определены условия и параметры взаимодействия, возможно, возникнут технические вопросы. Я уверена, что они будут разрешены в рабочем порядке.

Елена Беседина, генеральный директор компании «О2 Недвижимость»:

– Спрос на ипотеку уже опускался до минимума, сейчас мы видим оживление на рынке. Способствуют этому и снижение ставок, и действия застройщиков. Схема господдержки будет также содействовать этому. Я считаю, что в большей степени рынок сам находит пути урегулирования ситуации. Мы, как и некоторые другие застройщики, добиваемся для своих покупателей уменьшения переплаты примерно на 8% годовых, пропорционально снижая стоимость квартиры. И не будем сворачивать эту программу.

Вопросы пока вызывает только выделенная на субсидии сумма в 20 млрд рублей. Если бы спрос сохранялся на уровне 2014 года, этих средств едва бы хватило на первое полугодие. Возникает вопрос, единовременная это помощь для рынка или на поддержку ипотеки все же будут выделяться дополнительные суммы.

Иван Фатеев, финансовый директор компании Mirland Development:

– Субсидирования ипотеки ждут и желающие купить жилье, и застройщики, и банки. С момента, когда ставка ЦБ взлетела до 17%, ипотека, а следовательно, и приобретение жилья стали практически недоступны для широкого круга граждан. Психологически ставки выше 15%, а тем более 20%, предлагаемые сейчас банками, некомфортны для заемщиков, можно сказать, являются запретительными. Возможность приобретения квартир в новостройках по субсидированной ставке будет востребована.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

– Мы рассчитываем, что эта программа начнет работать в ближайшее время и число ипотечных покупателей вернется к уровню прошлого года. В последние годы в нашей компании порядка 40% сделок совершалось при участии банковских кредитов, сейчас — 20%. При том, что на объекты «Строительного треста» распространяется специальная программа Сбербанка со ставкой в 14,5% годовых.

Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства:

– Я уже получил письмо от банка-партнера с вопросом, сколько заявок у нас будет по ставке 12,95%. Коллеги готовятся. На прошлой неделе Минфин рассылал анкетный лист банкам с вопросом, сколько кредитов они собираются выдать.

Предположу, что при успешном запуске программы субсидирования общий объем выданных кредитов составит 50–60% от уровня прошлого года. Уже сейчас реально получить заем на новостройку по ставке 16% годовых. В отличие от 2008–2009 годов ведущие банки не ушли с рынка, а подняли ставки. При этом с начала года уже успели их снизить с запретительных 20–22 до 16–18%. Судя по текущей статистике одобрений, банки действительно готовы кредитовать. Субсидирования в размере 5,5% годовых будет достаточно, чтобы активная выдача возобновилась.

Банков на ипотечном рынке будет явно меньше, чем раньше. Но если учесть, что на банки с участием госкапитала приходилось порядка 80% выдачи, а первая десятка банков в Питере выдавала до 90% всех займов, то снижение числа банков не сильно повлияет на рынок.

Если в следующем году государство не найдет денег на программу, банки будут вынуждены повышать ставки. Другое дело, что если не будет хватать средств на решение даже таких острых социально-экономических задач, то, боюсь, нас будет волновать уже не размер ипотечной ставки. Государство откажется от выполнения таких обязательств только в случае дефолта. Вижу две реальные угрозы. Первая в том, что банки-лидеры откажутся от участия в программе. Вторая — что заемщики не увидят достаточных гарантий по субсидированию на все время, пока ставки повышенные.

Роман Корников, генеральный директор ГК «Банк жилищных решений»:– Банки уже потеряли до 40% потока ипотечных заемщиков. Люди отложили решение жилищного вопроса. Количество объявлений о продаже квартир на «вторичке» в разных изданиях сократилось на 40–60%. Это показательно. Обычно люди продают то, что у них есть, чтобы взять ипотеку и купить что-то лучшее. Сейчас они ждут субсидированной ставки и верят, что государство поможет всем. Трудно сказать, на чем остановится государство. С большей вероятностью ставка будет субсидироваться для конкретных категорий граждан. В этом случае увеличение спроса будет небольшим и неустойчивым. Те, кто сегодня выжидает, возьмут ипотеку на тех условиях, которые есть сейчас. Или отложат покупку до лучших времен. Есть люди, которые берут кредит и под 18%, и даже под 20% годовых, потому что их коммуналка расселяется или кончается срок для получения какой-то субсидии. В некоторых коммерческих банках действует программа рефинансирования. Взяв сегодня кредит под высокий процент, через полгода-год его можно рефинансировать по более низкой ставке, если ситуация на рынке улучшится.

За последние месяцы, по моим наблюдениям, ни один банк не внес в договор условие, что в случае резкого изменения ключевой ставки он поднимет ставку по кредиту. И не внесут, потому что тогда уровень доверия упадет до нуля. Пять-шесть банков даже добавили пункт, что если средняя ставка на рынке снизится, то клиент имеет право обратиться за понижением процента по действующему контракту.

Проблема в том, что мы не понимаем, обладает ли государство достаточными ресурсами, чтобы реализовать свои намерения на 100%. А без этих данных сложно предвидеть, что пойдет не так.

Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов в Северо-Западном региональном центре Райффайзенбанка:

– Субсидия в размере 5,5% достаточна, чтобы крупнейшие коммерческие банки продолжили активно выдавать ипотечные кредиты при текущей ключевой ставке 15%. Они хоть и повысили размер первоначального взноса в последнее время, но не до заградительных 50%, а всего лишь до 20–30%. В частности, у нас первоначальный взнос для первичного рынка — 20%, для вторичного — 15%.

Сейчас 90% ипотечного рынка формируют десять ключевых игроков. Вне зависимости от ситуации они останутся на рынке. Но подавляющее большинство мелких и региональных банков не справится с конкуренцией и свернет ипотечные программы до тех пор, пока макроэкономическая ситуация в стране не улучшится.

В соответствии с законом о банковской деятельности коммерческие банки не могут повышать фиксированную ставку не только по ипотечному, но и по любому другому виду кредитования. Но «творчество» со стороны недобросовестных банков возможно, и я бы настоятельно рекомендовал заемщикам при подписании кредитного договора обращать на этот пункт особое внимание.

Наши опасения связаны с тем, что объем выделяемых государством ресурсов незначителен и будет довольно быстро исчерпан. А о возможности его увеличить пока ничего не известно. Не очень радует, что программа предусматривает субсидирование ставки только в случае приобретения квартиры на первичном рынке. Стремление государства поддержать строительную отрасль оправданно. Но заемщикам придется более тщательно выбирать застройщика, отраслевые риски растут.