НАШ ЦИТАТНИК: «Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода в экономике в целом и на рынке недвижимости...» Леонид Рысев

28 мая, 01:24
28 сентября 2015 в 16:38

Горки загородного рынка

На рынке загородного жилья — спад, как и в других сегментах. Тем не менее несколько застройщиков собираются обрадовать покупателя свежими предложениями.

Насколько уместно запускать новые проекты при текущем состоянии экономики? Какие риски могут быть с этим связаны? Как их избежать или хотя бы минимизировать? Каким условиям должен отвечать проект, чтобы привлечь нынешних капризных и осторожных покупателей? Об этом мы расспросили девелоперов.

Лидия Пашнова, директор по маркетингу и PR ИСГ «Сплав»:

– Строительная отрасль весьма инерционна. Скорее всего, подготовка проектов, которые сейчас выходят на рынок, началась задолго до падения покупательского спроса. Видимо, компании обладают здоровым оптимизмом и финансовой устойчивостью и не хотят отказываться от вложенных средств в надежде на то, что кризисне вечен и эти проекты будут рынком рано или поздно востребованы.

Михаил Фуксман, директор по продажам компании «ПетроСтиль»:

– Наверное, все-таки уместно, не может же все встать. Другой вопрос — насколько новые проекты будут востребованы. Многое зависит от качества проекта, возможностей покупки (ипотека, рассрочки, льготы и прочие преференции). Например, проектное финансирование и ипотека сильно помогают продажам. Это заметно по нашему малоэтажному комплексу «Близкое». Он аккредитован несколькими банками, в том числе и банком «Санкт-Петербург», который также выделил кредит на реализацию «Близкого». Банк зарабатывает и на нас, и на покупателях. В отличие от других проектов здесь продажи идут весьма успешно.

Спрос на хороший продукт остался. И если коллеги-девелоперы выводят качественные проекты, то и у них будут продажи. Если компания не угадала с продуктом, предложение может оказаться невостребованным на неопределенное время.

Для клиентов — несколько другие риски. С одной стороны, на старте они могут выгодно вложиться. С другой — экономическая и политическая ситуация в стране может задержать реализацию проекта. Продавец и покупатель здесь связаны: если возникают сложности у девелопера, от этого страдают и клиенты.

Гражданам можно рекомендовать более тщательно изучить компанию: посмотреть реализованные проекты, проверить правоустанавливающие документы (на землю, разрешенный вид использования и пр.), выяснить вопросы с коммуникациями. А девелоперу лучше заручиться поддержкой банка, который поверит в него и выделит финансирование. Кстати, в этом случае и для клиента риски сводятся к минимуму.

Чтобы проект пользовался спросом в период спада, помимо всего прочего в нем должны быть компенсированы недостатки условий жизни в городе: хорошая экология, транспортная доступность хотя бы к КАД, наличие паркинга, какие-то планировочные решения, которых нет в домах 1960–80-гг. постройки. Все эти факторы могут сделать новое предложение привлекательным. Плюс — банковская поддержка, грамотное соотношение цены и качества и пр., о которых говорил выше.

Мы проектируем один загородный объект в сегменте «дача» с возможностью постоянного проживания, но в этом году не будем выводить его на рынок. Нам есть чем заняться в ближайшее время — второй и третьей очередями «Близкого».

Сергей Щерба, управляющий проектами компании «Олимп 2000»:

– Часть проектов, начатых три–пять–семь лет назад, сегодня завершается, то есть в определенных локациях предложение сокращается. С другой стороны, сейчас в продаже находится более 300 загородных комплексов, и на этом фоне появление пяти-шести новых серьезно не меняет ситуацию, это совсем маленькая доля от общего объема. Если бы каждый месяц появлялось по 5–10 поселков, как в былые времена, был бы повод к размышлению. Невзирая на кризис рынок живой, что-то продается.

Риски примерно все те же, хотя, скорее всего, в условиях кризиса нужно быть  готовым к тому, что на начальном этапе большого потока покупателей не будет. Даже при низкой цене. Требования клиентов ужесточаются как к документам, так и к продукту. Но ситуация принципиально не меняется: мы постоянно живем либо на спаде, либо на подъеме рынка, т. е. все время какая-то горка.

В условиях стагнации предложение должно быть конкурентоспособным, в первую очередь, по соотношению «цена—качество». И если в условиях стабильности или подъема рынка можно закладывать определенный рост, то сегодня в новых проектах нужно ориентироваться на самый пессимистичный сценарий. Если он устраивает девелопера, тогда имеет смысл начинать.

Мы менее полугода назад вывели новый проект на первой линии Финского залива — коттеджный поселок «Пески 29». Есть планы как минимум еще по одному объекту, который может стартовать в ближайшие два-три месяца.

Елена Абдал, исполнительный директор компании «Сигмакс Девелопмент»:

– Мы вывели два коттеджных поселка в этом году, поскольку при любом состоянии рынка есть успешные предложения, пользующиеся спросом. Они постепенно распродаются, и на их место должны приходить другие «живые» проекты. Кризис на рынке — это сигнал, что большинство существующих поселков по каким-либо причинам не подходит покупателям, и перед девелопером стоит интересная задача: придумать и предложить клиентам новый формат, который будет востребован.

В девелопменте, как и в любом бизнесе, есть коммерческий риск и опасность не угадать предпочтения покупателей. Чтобы минимизировать их, требуется внимательно и скрупулезно анализировать спрос и постоянно корректировать проект под него. Немалую роль играет стадия готовности, а также надежность девелопера, которая характеризуется как раз количеством успешно завершенных поселков.

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI (входит в компании RBI и «Северный город»):

– Недвижимость — хороший актив и «валюта», которая позволяет сохранить средства, тем более в сложных экономических обстоятельствах. Однако загородный рынок отличается от городского, и там еще более внимательно нужно анализировать репутацию застройщика и правовые основы реализации проекта. Предельно важно понимать, каков статус того участка, на котором планируется или уже ведется строительство, получены ли необходимые согласования, а главное — что будет с инженерным обеспечением. Для Ленобласти статус земли и инженерия — ключевые аспекты для принятия решения о покупке недвижимости. Они во многом определяют конечную стоимость квадратного метра: прокладка инженерии — удовольствие недешевое.

Если квартиры в малоэтажных проектах за городом предлагают по бросовым ценам, это должно насторожить. Откровенный демпинг значит, что застройщик не просчитал риски. У нас в активе — малоэтажный многоквартирный микрорайон Mistola Hills во Всеволожском районе (на 16 га). Сейчас мы готовим объект к вводу в эксплуатацию, но шел он непросто. Все сети мы сделали за свой счет, в том числе построили канализационные очистные сооружения, проложили водовод и т. д. Несколько вопросов до сих пор остаются открытыми. Да, квартиры в микрорайоне стоят чуть дешевле, чем в городе, но это сравнимые цены. И даже сейчас, когда рынок переживает не лучшие времена, к проекту сохраняется устойчивый интерес. Проектов, сравнимых с Mistola Hills по качеству среды, инфраструктуры, живописности окружения, немного.

Покупателю, чтобы минимизировать риски, нужно смотреть в оба, предельно четко разобраться со всей документацией и задавать как можно больше вопросов, чтобы понять, как застройщик в случае форс-мажора будет решать возникающие проблемы, достаточно ли у него компетенции и опыта.

Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «АйДаДом»:

– Уместность вывода новых проектов каждый девелопер определяет сам исходя из тех реалий, в которых он существует. Говорить за других не могу, но мы, представляя новый проект, четко понимаем: есть проектное финансирование, и мы комплекс достроим. В худшем случае — к моменту, когда появится активный спрос, будем иметь готовый ликвидный продукт.

Да, сегодня есть определенный спад, но потребность в жилье все равно остается высокой, только рынок предъявляет более жесткие требования.

Самый большой риск для девелопера — отсутствие спроса. Заключив хотя бы один договор долевого инвестирования, компания обязана достроить объект. А если она использует исключительно средства дольщиков, то при отсутствии спроса рискует всем, что у нее есть.

Чтобы избежать этого, в новом проекте мы договорились о проектном финансировании, привлекли к продаже ведущего брокера и взяли проверенного и надежного генподрядчика. Других рецептов пока не вижу, наверное, проще не начинать что-то новое, если нет уверенности. В условиях спада для клиентов важны такие факторы, как наличие разрешительных документов; возможность получить ипотеку, причем от разных банков, чтобы была конкурентная ставка; современные планировочные решения, ну и цена, конечно. Что бы ни говорили, цена и инструменты финансирования остаются определяющими для покупателя.

Кроме ЖК Yolkki Village в этом году мы не планируем выводить на рынок другие проекты. В стадии проектирования — два коттеджных поселка в пригороде и один многоквартирный дом в центре Петербурга, которые собираемся начать в следующем году. Если, конечно, конъюнктура позволит.

Ринат Сайфутдинов, ведущий аналитик компании «Петерлэнд»:

– Кризис — не повод прекращать деятельность. Напротив, это время неожиданных инвестиционных решений, сильных и опытных девелоперов, способных преодолевать трудности. Как показывает опыт,кризис оказывает санирующее воздействие на рынок: слабые уходят, а сильные застройщики продолжают успешно работать, еще и увеличивают свою долю рынка. Рынок отчетливо поляризуется на успешные, реализуемые проекты и неудачные, которые попросту не выживают.

Вывод в кризис нового предложения вполне уместен, если продукт качественный и востребованный, а ценообразование — адекватное. Для минимизации рисков он должен иметь проработанную бизнес-концепцию, в которой заложены этапы его реализации и которая допускает коррекцию.

В условиях неопределенности нужно жестко контролировать и оптимизировать инвестиционные затраты. Возрастает роль деловой репутации девелопера. Желательно, чтобы проект предоставлял клиенту расширенный спектр предложений.

Для массового сегмента особую важность приобретают цена предложения и привлекательные условия покупки.