НАШ ЦИТАТНИК: «Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода в экономике в целом и на рынке недвижимости...» Леонид Рысев

28 мая, 00:29
16 ноября 2015 в 07:50

Плата за камерность

На петербургском рынке дорогого жилья растет число небольших клубных проектов. Компактные размеры таких домов и наличие в ряде случаев автономной инфраструктуры могут серьезно увеличить расходы на содержание квартир. Тем не менее спрос на эти объекты стабилен, даже в сложные времена.

Что считать клубным домом, участники рынка не договорились. Для одних определяющий фактор — количество квартир (например, не более 20 или 30). Другие относят к клубным комплексы со своими объектами инфраструктуры. «В последнее время я все чаще слышу про проекты на сотни квартир, которые застройщики называют клубными, подразумевая их социальную однородность. Это маркетинговый посыл, который может заинтересовать потенциальных покупателей», — говорит директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ» Екатерина Гуртовая.

Чтобы не путаться в определениях, мы принимали в расчет уже готовые и строящиеся дома, где предусмотрено до 50 (плюс-минус) квартир.

По наблюдениям экспертов, покупателей, целенаправленно ищущих комплекс на 10 или 50 квартир, практически нет. Все определяют местоположение и цена.

Многие клубные дома, распроданные несколько лет назад, до сих пор востребованы на вторичном рынке. Среди интересных адресов — «Пятый элемент» на Южной дороге (45 апартаментов), Stella Maris на пр. Динамо, 4 (15 квартир), дом на пр. Динамо, 12 (19 квартир) и др.

Незастроенных лакун в центре города почти не осталось, поэтому новые клубные проекты появляются в результате реставрации, реконструкции или сноса каких-то построек, зачастую — нежилых. «Такой проект может быть интересен лишь в отдельных и очень хороших локациях, откуда открываются виды на воду, зелень или достопримечательности, — полагает г-жа Гуртовая. — Но не везде можно возводить жилье, поэтому в таких местах появляются апартаменты. Как правило, их возводят компании, прежде не строившие элитные объекты в Петербурге, не местные, либо не очень понимающие экономику проекта».

Выход через апартаменты

Действительно, 90% клубных домов, выведенных на рынок за последние два года, относятся к формату апартаментов. Многие из них создаются на Каменном острове. Самый дорогой — апарт-отель «Каменный остров» на территории бывшего Института радиовещательного приема и акустики им. А. С. Попова. Проект долгоиграющий: за десять лет здесь снесли все по-стройки и на их месте возвели девять VIP-резиденций. Строительство еще двух началось летом прошлого года (см. «НП», № 31/2014). Каждое здание имеет пять уровней (подземный, цокольный и три верхних этажа), площадь — от 1300 до 1500 «квадратов», участки при них — от 15 до 30 соток. На двух нижних ярусах предусмотрены два парковочных места, бассейн, помещения для охраны, spa и прачечной. Выше — жилая часть. Сколько зданий реализовано, неизвестно, до недавнего времени в продаже находились три — по 15 млн евро.

Другой клубный проект («Резиденция на Каменном») начали строить этим летом на 1-й Березовой аллее. В двух особняках запланированы 18 апартаментов от 118 до 300 кв.м. В третьем здании (клубный дом) предусмотрены библиотека, клубная комната, кафе, wellness-центр с плавательным бассейном и spa, тренажерный зал. При комплексе будет свой парк на одном гектаре с крытыми и открытыми павильонами для отдыха, а жильцам обещают услуги пятизвездочного отеля.

Сейчас завершается строительство комплекса Del Arte на Санаторной аллее. Он рассчитан на девять апартаментов со скромной инфраструктурой, но ценники, как и в предыдущем проекте, начинаются с 15 000 евро за «квадрат».

В этом году начали возводить апарт-отель «Императорский яхт-клуб» на наб. Мартынова. Продажи тоже открыты. Здесь будет 52 апартамента от 170 до 600 кв.м с панорамным остеклением и открытыми террасами. Инфраструктура богатая: wellness-центр с плавательным бассейном и spa, тренажерный зал, пляж, вертолетная площадка, библиотека, винный погреб, помещение для водителей и личной охраны жильцов, 2 га собственного парка, отельный сервис. Из общедоступных объектов — яхтенная марина на 200 лодок, ресторан и детская парусная школа.

В октябре стартовали продажи квартир в особняке Кушелева-Безбородко на набережной Кутузова. В доме 29 квартир, в том числе три уникальных варианта с автомобильными лифтами, которые поднимаются прямо в квартиру (см. «НП», № 41/2015).

В этом году в каждом из перечисленных комплексов продано от двух до десяти лотов.

Остальные камерные проекты без особых излишеств, но с более гуманными ценами тоже пользуются спросом. Правда, «Группа ЛСР» безуспешно пытается продать то оптом, то в розницу апарт-отель на Невском пр., 68.

Обслуживание номеров

Основным недостатком клубных домов считается высокая стоимость обслуживания. Но здесь мнения экспертов разделились. «Мы сравнивали два дома одного застройщика: первый — на 20 квартир, второй — более чем на 100. Эксплуатационные расходы — 16 000 и 10 000 рублей в месяц на квартиру соответ- ственно. А если в доме своя инфраструктура, затраты могут быть еще выше», — говорит Екатерина Гуртовая.

С ней во многом солидарен и генеральный директор АН «Элитные квартиры» Леонид Рысев: «Чем меньше квартир, тем выше расходы. Но многое зависит от УК, числа лифтов, этажности дома. Большинство жильцов подробно не вникают в детали, но как только попадается дотошный «читатель», тут же возникают вопросы. Например, ТСЖ в доме на наб. р. Мойки несколько лет брало деньги с жильцов за подсветку фасада. Потом выяснилось, что город плату за подсветку компенсирует. Случился конфликт».

По мнению руководителя отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St.Petersburg Тамары Поповой, клубный дом необязательно предполагает более высокую квартплату. «Многое зависит от наличия и состава инфраструктуры, затрат на ее обслуживание. Есть ЖК, где больше 50 квартир и одни из самых высоких тарифов. Например, жильцы Diadema Club House платят по 260–280 руб./кв.м в месяц».

«Это ошибочный стереотип, что инфраструктура стоит больших денег. Во дворце Кушелева-Безбородко эксплуатационные расходы составляют 120 рублей за 1 кв.м в месяц, примерно столько же — в «Пятом элементе». А в Diadema Club House — 285 рублей. Думаю, здешняя УК накрутила себе прибыль», — считает управляющий партнер АН Engel&Volkers Александр Беляев.

По оценке руководителя департамента элитной недвижимости бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ларисы Инченковой, расходы на содержание квартир в дорогих домах, построенных компанией, укладываются в сумму до 100 рублей за метр.