НАШ ЦИТАТНИК: «Надо, наконец, понять, что весь исторический центр с дореволюционными домами с деревянными перекрытиями – это бомба замедленного действия...» Виталий Никифоровский

16 апреля, 14:02

Новые проекты — дробить или откладывать?

4 декабря 2015 в 16:09
5 609

Новые проекты — дробить или откладывать?

Рынок новостроек вошел в полосу стагнации. Спрос не растет, лишь бы не падал дальше — мечтают застройщики. Однако законодатели всех уровней, региональные и федеральные чиновники не дают скучать: число предлагаемых и внедряемых нововведений поражает воображение. Редакция «НП» собрала участников рынка, чтобы обсудить, как работать в новых условиях и возможно ли это в принципе.

Андрей Некрасов:

– Одно из ключевых событий — ужесточение требований к компаниям, которые имеют право страховать ответственность застройщиков. Таковых на всю страну осталось два десятка, а реально работают единицы. Как застройщики выходят из этой ситуации?

Ольга Захарова:

– Новые требования к страховщикам, изложенные в законе — не самое страшное. Гораздо больше настораживает указание Центробанка о соотношении собственных средств страховой компании с взятыми обязательствами. Обладая 1 млрд, страховщик вправе застраховать ответственность одного застройщика только на 300 млн рублей. Из списка ЦБ, где значатся два десятка фирм, фактически страхуют только пять. Причем одна из них работает исключительно в Москве и Московской области, вторая — только с объектами, которые сдают не позднее декабря 2016 года. А значит, для остальных остаются всего три страховщика. У одного из них мы и получили аккредитацию, но это решает проблему лишь в краткосрочной перспективе: лимит на одного застройщика никуда не исчез. Даже если нас аккредитуют еще две компании, объем застрахованных договоров все равно не превысит 900 млн. Это один многоквартирный дом. При этом страховщики увеличили тарифы в среднем в три раза. Например, для крупных строительных компаний он возрос с 0,45–0,5 до 1,1–1,3%. Похоже, застройщикам не оставляют другого выхода кроме

Общества взаимного страхования.

Петр Буслов:

– Я слышал, что в ОВС тариф до 10% доходит. Я так понимаю, что там тарифы сильно разнятся в зависимости от застройщика. Для крупных компаний, скорее всего, будет 1%.

Мы эту проблему решили проще: в составе промышленный группы «Базовый Элемент», куда входит и «Главстрой-СПб», есть своя страховая компания. Пока страхуемся у нее.

Светлана Денисова:

– Например, в Военной страховой компании прямо говорят, что принимают к рассмотрению только объекты с готовностью не менее 50%. При этом застройщик должен вложить в проект минимум 25% собственных средств. На наших глазах организовали «бутылочное горлышко», сквозь которое пройдет в лучшем случае 10% российских застройщиков. В первую очередь на рынке останутся московские компании, у которых есть «свой» страховщик. Сказать, что петербургские строители поставлены в сложное положение, это ничего не сказать. А начиналось все довольно невинно. Два года назад, когда придумали страхование ДДУ, мы все восприняли это как дополнительный, но не настолько существенный побор, чтобы организовывать какое-то внятное противостояние. Но теперь понятно, что этот навязанный рынку продукт никак не защищает дольщика. Фактически это еще один способ отъема денег у населения: затраты застройщика все равно будут заложены в стоимость квадратного метра. Косметические улучшения в работе Общества взаимного страхования также проблему не решат: к коллективной ответственности по чужим обязательствам застройщики относятся с большим сомнением.

Максим Жабин:

– Ситуация на самом деле тяжелая, но я несколько обескуражен заявлениями коллег. Мне известны страховые компании, которые знать не знают про лимиты! При этом стоимость своих услуг они оценивают в 1–2%. «Респект-Полис» просит 1,5%, но говорит о лимите в 2 млрд на каждого застройщика. А это уже приличный объем. Я знаю, пожалуй, пару фирм, например «РЕСО-Гарантия» и «Ренессанс», у которых лимиты по страхованию превышают десятки миллиардов рублей. Но чтобы такими суммами обладали страховщики, работающие с ДДУ, я не слыхал. Предполагаю, что они будут перестраховываться в других крупных фирмах. Эта же схема пропагандируется и на уровне государства, предлагающего создать государственную страховую компанию по типу АИЖК.

Андрей Некрасов:

– То есть застройщики решили приспосабливаться к новым условиям. Нет чтобы всем вместе объявить мораторий на продажу квартир...

Максим Жабин:

– Мы все участники рынка и вынуждены подстраиваться под эти правила. Скоро у нас банки станут застройщиками, а мы — подрядчиками. Все делается, чтобы между дольщиками и застройщиками внести прокладку под названием «банк».

Дмитрий Синочкин:

– У застройщиков есть два варианта: растопырить ручки и ножки, стараясь не попасть в «бутылочное горлышко», или намазаться маслом. Конечно, надо выбирать то, что ближе. Очень приблизительно: объем рынка долевого строительства в России составляет порядка 6,5 трлн рублей. Такие резервы у страховых компаний есть?

Анатолий Кузнецов:

– Даже в государственной перестраховочной компании предусматривается всего 73 млрд рублей. Она не будет перестраховывать всех застройщиков, да еще неизвестно, по какому тарифу. Но это отдельный вопрос. Хочу обратить ваше внимание на другое. На 1 октября 2015 года в Центробанке числилось 358 страховых компаний. С учетом всевозможных санкций и ужесточения условий остается 300. Первые лица Центробанка сами говорят, что до конца 2016-го их число может сократиться до 200, а в 2017–2018 годах на рынке останется порядка 60 страховых фирм. Из-за грядущего увеличения уставных капиталов очень многие страховщики уйдут с рынка. Что касается гражданской ответственности застройщиков, то в этом сегменте из 19 страховщиков останется шесть. Кстати, названия некоторых фирм, страхующих ДДУ, я в первый раз слышу.

На мой взгляд, этот вид страхования не защищает дольщика. Им не хотят заниматься крупные компании, поскольку рынок непрозрачен, а рисков, на которые мы не можем влиять или которые не можем прогнозировать, очень много. Надо ужесточать законодательство: чиновников, допустивших нарушения в этой сфере, лишать права на профессию, а недобросовестных застройщиков привлекать к уголовной ответственности.

Алексей Белоусов:

– По данным Управления Росреестра по Петербургу и Ленинградской области, в октябре не было зарегистрировано ни одного договора долевого участия — из-за новых требований к страховщикам. Мораторий на продажи — это ужасный шаг, но фактически так и случилось. По нашим оценкам, порядка 10 млрд рублей зависло в банках в виде оплат, которые прошли по ипотеке, и предоплат, внесенных дольщиками. Это серьезная сумма и серьезный удар по рынку. Мы находимся в тяжелейшей ситуации, и нам продолжают «закручивать гайки», причем под благим предлогом защиты граждан. А задача простая — загнать в ОВС, которое сейчас набрало только 7% от всего объема ответственности застройщиков, застрахованного в России.

Три года назад наше объединение предлагало создать госкорпорацию, аналогичную АСВ, которая отвечала бы за эти страховые случаи и имела бы ограниченный лимит ответственности.

Возвращаясь к ОВС, скажу, что любой ее член в случае банкротства потопит и Общество тоже. Они за год собрали всего 500 млн рублей — на полдома не хватит.

Мы будем лоббировать полугодовой мораторий на введение в действие новых требований к страхованию. Предлагаем вернуться к рассмотрению вопроса о создании госкорпорации или вариант создания региональных ОВС, но также с ограниченной ответственностью по выплатам.

Евгений Дружинин:

– Все новые проблемы на рынке возникают из-за того, что в какой-то момент сменилась законодательная парадигма. Почему-то стали считать, что долевое строительство — то же самое, что купля-продажа. Почему-то решили, что, если на вторичном рынке практически нет рисков, и в долевом строительстве их быть не должно. Но это не так. Долевое строительство — инвестиционный процесс. Дольщик финансирует застройщика и имеет инвестиционную выгоду в виде дельты между стоимостью квартиры на первичном и вторичном рынках. Ни одна система, которая исходит из того, что в долевом строительстве не должно быть рисков, не будет работать либо приведет к невероятной стоимости квадратного метра. Скорее, нужно говорить об информировании дольщиков, чтобы они осознавали эти риски. И защищать добросовестных застройщиков от дополнительных сборов. Страхование неэффективно именно потому, что рассчитано с точки зрения рисков при купле-продаже.

Анатолий Кузнецов:

– Зато страховщики очень эффективно собирают деньги. А сейчас их пул поменяется, но сбор денег продолжится.

Михаил Зарубин:

– У нас любое начинание случается, когда мы все на дне. Рынок и так падает, а беда со страховыми делами может его совсем приглушить. Все знали, что страховка — это ради галочки: и Госдума, и чиновники. Вдруг в один момент они увидели проблемы и начали «спасать» стройки. Все равно за все платит бедный дольщик! Я считаю: страховку надо отменять, а меры к застройщикам ужесточать до уголовных, чтобы это был нормальный рынок. Обманул — мошенник, иди садись. Я пример приведу. Недавно я судился с городом. Они продали мне здание под строительство, но градплан не выдали. На суде представитель власти говорит: «Вы знали, что это риск застройщика». Может, он и прав. Поэтому и у дольщика тот же риск. Тогда будет меньше дольщиков. Если примут решение, что торговать можно только готовым жильем, останется меньше застройщиков. Но вы прямо скажите, примените такой закон или нет. А то мы постоянно в какие-то игры играем. Весь октябрь искали страховые компании — нам больше заниматься нечем?

Андрей Некрасов:

– А почему бы застройщикам не перейти на кооперативную схему? Надзор за ЖСК и требования к ним также ужесточились, но страховки от них все же не требуется.

Петр Буслов:

– В этой схеме государственного субсидирования ипотеки не предусмотрено. А это до 60% сделок. Перейти можно, но продаж не будет. А программу субсидирования продлят, я уверен.

Светлана Денисова:

– Лучше, конечно, подстелить соломки и кооперативы зарегистрировать, жизнь нас к этому и толкает.

Андрей Некрасов:

– А если ОВС будут созданы в субъектах РФ и получат право достройки проблемных объектов, а не только раздачи денег, застройщики будут охотнее в такие общества вступать?

Михаил Зарубин:

– Это как жизнь повернется. Если завтра все страховые компании уйдут, деваться будет некуда, пойдем в ОВС.

Что касается завершения долгостроев, так это от конкретного объекта зависит. Если только сваи забиты, то что достраивать?

Максим Жабин:

– Думаю, региональные ОВС просто не смогут собрать столько денег. Даже если мы объединим Петербург и Ленинградскую область.

Петр Буслов:

– Еще есть риск, что в это общество застройщики будут входить специально, чтобы банкротиться. Правила его работы пока не понятны. Механизма оценки компаний нет. Так что, скорее всего, эта схема не будет работать.

Максим Жабин:

– Дойдет до того, что нам придется объединиться и свой банк создать, да еще и страховую компанию. А если говорить об увеличении минимального размера собственных средств застройщика… Будь у меня такие деньги, мне ни банки, ни дольщики не были бы нужны — сам бы все построил.

Ольга Тихомирова:

– У нас земля в собственности, школу за 2 млрд сами построили, всю инфраструктуру в Шушарах, два детских сада — каждый почти 1 млрд стоил, а город нам только 306 млн за один заплатил. И дольщики на нас все время жалуются, что мы долго строим. Банк купили, чтобы подстраховать дольщиков, которые взяли ипотеку, — опять мы плохие. Хорошо, что у нас все дома застрахованы целиком, кроме одного, который придется достраивать за свои деньги: увеличить стоимость на 3% за счет новой страховки в этой локации просто невозможно. Выход какой? Мы должны создать еще и свою страховую компанию. Но зачем нам тогда какое-то государственное обеспечение, почему мы должны государству что-то платить?

Олег Айрапетян:

– Для Донхлеббанка материнской компанией является ИСГ «Норманн». Четыре года назад акционеры приняли решение о приобретении для группы банковской структуры. Искали долго  — открыть свой банк достаточно сложное мероприятие. Тем не менее все получилось. И вот уже два года мы работаем в тесном сотрудничестве. Наш банк не получает господдержки. Тем не менее это не помешало за два года увеличить наш ипотечный портфель с нуля до более чем миллиарда рублей. С надеждой смотрим в следующий год: акционеры поставили серьезную задачу, связанную с увеличением объема бизнеса. У нас широкая линейка ипотечных программ. Программы с госучастием — стандартные и жесткие. Наши предложения более гибкие. Наша работа в непосредственнном контакте с покупателями квартир. Поэтому нам понятны как «беды и чаянья» застройщиков, заинтересованных получать деньги дольщика как можно раньше, даже до оформления всех документов, так и пожелания заемщиков по ипотечным программам. Отсюда и результат.

Андрей Некрасов:

– Отличная идея. Удивляюсь, что застройщики давно не создали свои банки в складчину. Но давайте перейдем к местным инициативам. Например, как вам предложение отдавать 10% жилья городу для социальных нужд или ограничить высотность 40 метрами, снизить плотность застройки? Может, инвесторы, которые еще не вышли на рынок, передумают это делать?

Дмитрий Панов:

– Передумывать поздно: земельный банк наполнен, и документы отчасти подготовлены. Так получается, что все градостроительные инициативы идут со знаком минус для застройщика. Мы долго ожидали утверждения Генплана, затем ПЗЗ. Проекты планировки рассчитывались исходя из коэффициента урбанизации 2,3, но сейчас нам уже рекомендуют пересмотреть документы с коэффициентом 2,0. Представители власти говорят, что при нормативе застройки 2,3 невозможно предусмотреть и зеленые насаждения, и парковочные места. Мы подсчитали — очень даже возможно!

Могу привести простой пример: на гектаре земли в спальном районе при средней цене продажи жилья по 95 000 за кв.м прямые потери из-за изменения коэффициента застройки могут составить до 75 млн рублей. Если раньше можно было переложить потери из-за таких нововведений на дольщиков, сегодня это не получится. Большинство девелоперов, с которыми я общаюсь, решили затаиться, подождать лучших времен. Они не торопятся формировать земельный банк, поскольку непонятно, сколько на участке можно будет построить.

Хотелось бы наладить диалог между бизнесом и властью: есть определенные узкие места, которые мы сможем преодолевать только совместными усилиями.

Надо дождаться новых ПЗЗ, а дальше уже будет видно. У нас другого выхода нет — будем генерировать новые идеи.

Сегодня застройщики соревнуются друг с другом в интеллектуальном превосходстве и обхождении всех этих нормативов. И все пытаются добиться расположения властей. Мы — тоже. Ты приобретал участок, рассчитывая построить определенное количество квадратных метров. И с учетом действующей инфляции и стоимости заемных средств ты едва ли сможешь реализовать проект, если площадь застройки уменьшится.

Андрей Некрасов:

– Несколько лет назад на застройщиков навесили социальные объекты, и все с этим смирились, и даже цены особо не увеличились. Если попросят еще 10% площадей отдать для расселения коммунальных квартир — выдержите?

Светлана Денисова:

– «Социалку» навесили три года назад, и было это на растущем рынке. И это неправда, что цены не выросли. Сейчас совсем другое дело — мы практически достигли предела покупательской способности. Спрос очень чувствителен именно к цене предложения. Конечно, ни о каких 10% дополнительно сегодня просто не может быть и речи. Пациент скорее мертв, чем жив. Новые объекты появляться не будут.

Мы тут новые правила грузоперевозок оценили и все вздрогнули: с учетом объема инертных материалов себестоимость на 15–20% поднимется, как ни крути.

Ольга Морозова:

– Моя компания занимается разработкой градостроительной документации. Наверное, мне можно было бы радоваться, что все проекты планировки, которые сейчас практически готовы, после выхода новых правил придется начать заново. Но на самом деле руки опускаются. Столько сил было потрачено. Приходишь в КГА, там говорят: «Вы не спешите сильно, пока посчитайте, пересчитайте, через пару месяцев мы вам все скажем».

О правилах игры, конечно, надо договариваться заранее. Анализируя проекты, понимаешь, что кто-то еще может успеть. А потом думаешь: «А спасет ли застройщика утвержденный проект планировки? Или пока нет разрешения на строительство, нет и никаких гарантий?» Мне грустно от всего, что происходит. Тормозится абсолютно все, нет заказчиков, нет заказов, и дальше будет еще хуже.

Андрей Некрасов:

– То есть власть, изменяя градостроительное законодательство, спасает компании от выхода на рынок и не дает им влипнуть в еще большие проблемы?

Ольга Морозова:

– Нас просили притормозить и не тратить силы на «мышиную возню».

Андрей Некрасов:

– С городом понятно — все тоскливо. Елена, вы не пожалели, что переходите с кооперативной схемы на договоры долевого участия? Нет желания остановить процесс?

Елена Беседина:

– Желания остановить процесс нет. Хотя, конечно, мы тоже столкнулись со всеми трудностями, которые сегодня обсуждали. Мы пошли на это только затем, чтобы дать возможность нашим клиентам приобретать квартиры по субсидированным ставкам. Ипотека в общем объеме сделок составляет 50–60%, а у некоторых застройщиков — до 80%. Пока мы применяли схему ЖСК, работали с банком «Балтика», придумывали альтернативные программы. Но важна и позиция клиентов, многие из которых изначально ориентированы на кредиты от Сбербанка.

А теперь мы подстраиваемся под ситуацию. Для застройщиков, которые недавно на рынке, у которых не хватает возможностей сначала построить, а потом продать, я вижу выход в объединении с другими компаниями. Но партнерство может быть разным. Например, участок наш, а подрядчик — нашего коллеги и так далее.

Роман Курзенер:

– Когда люди услышали про ограничения по высоте в 40 метров, они прибежали к нам. У них были согласованные ППТ и градостроительные планы участков, но они еще толком не понимали, что хотят строить. И мне ставили задачу за ноябрь получить разрешение на строительство. Главное — получить, а уж потом думать, что делать. Ни к чему хорошему это не приведет. И еще у меня был интересный опыт. Мы сопровождали экспертизу по объекту, где уже были обманутые дольщики. Вот это было здорово! Если по всем объектам найдутся пострадавшие граждане — всем будет «зеленый свет», потому что деваться некуда. Власти и площадки альтернативные готовы найти — лишь бы строили быстрее.

Андрей Некрасов:

– Запишем и такой вариант.

Виктория Цытрина:

– Думаю, все идет к тому, что застройщикам придется дробить крупные объекты на очень мелкие очереди. Чтобы можно было строить небольшие дома за свой счет. И будут жилые комплексы вводить в 50 очередей. Но это если уж совсем все плохо сложится.

Мы спрашивали, чем вызвана эта волшебная инициатива — ограничение высотности. Нам сказали, что надо думать о комфортной жилой среде. Но все это не в интересах города, потому что в перспективе не будет запланированного объема ввода жилья, не наберем мы его при такой высотности. Будем строить немножко или пойдем в другие регионы.

Андрей Некрасов:

– Есть предложение освободить от страхования компании, которые могут вложить в проект более 50% своих средств. Сможете так работать?

Виктория Цытрина:

– Исходя из объемов ввода жилья, которые приняла на себя ГК «Эталон», выходя на Лондонскую биржу, я думаю, мы не сможем долго так работать. Даже при наших возможностях все равно придется разбивать проекты на десятки очередей. Можно ли это сделать технически, выяснится, только когда мы увидим все инициативы нашего КГА. Сейчас это абсолютно непонятно.

Что касается кооперативной схемы, возвращаться к ней нам просто невыгодно — потеряем на налогах.