Коммерсанты у дома

Около трети помещений предлагаются еще на начальном этапе строительства, а к моменту ввода дома не востребованными остаются 10–15% площадей. Как правило, это или очень крупные объекты, или варианты, не вполне подходящие для торговли.

Предприимчивые дольщики

Если встройка расположена в сданном ЖК, клиент подписывает типовой договор купли-продажи. Если же предметом сделки становится строящийся объект и девелопер работает по 214-ФЗ, покупатель оформляет договор долевого участия, в других случаях — предварительный. Сетевые операторы обычно вписываются в проект за несколько месяцев до госкомиссии.

К завершению стройки новоявленные собственники обычно успевают сдать в аренду (по предварительным договорам) 30–50% коммерческих площадей.

Среди постоянных клиентов — продуктовые магазины, стоматологические клиники, аптеки, салоны красоты, банки и салоны связи. В жилых кварталах, удаленных от метро, приобретают помещения небольшие кафе и рестораны, частные кондитерские и булочные. Наиболее востребованными остаются объекты до 150 кв.м (с витринами и хорошими видовыми характеристиками) в крупных жилых комплексах.

Выставленные на продажу нежилые помещения преимущественно подготовлены под чистовую отделку, имеют высоту потолков около 3,4 м, место для парковки и возможность подключения сетей свыше 25 кВт. Если вариант офисный, на момент ввода достаточно мощности в 10 кВт.

Больше всего встроек предлагается в новых кварталах рядом со станциями метро «Комендантский проспект», «Пионерская», «Удельная», «Старая Деревня», «Академическая», «Проспект Большевиков», «Проспект Просвещения». Разнообразен листинг в строящихся на окраине города микрорайонах Кудрово, Мурино, Девяткино.

 

Встроенная экономика

 

Наиболее ликвидные объекты в новостройках могут продаваться по 250 000 — 300 000 руб./кв.м. В целом же торговые помещения на первых этажах обычно выставляют

от 120 000 руб./кв.м. Стоимость цоколей в среднем начинается с 60 000 рублей. Разброс цен на встройки, расположенные во дворах и в глубине кварталов, — от 45 000 до 125 000 рублей за «квадрат».

В новостройках Пушкина и Всеволожска ценники могут достигать 135 000 рублей за «квадрат», однако, как правило, встройки в пригородах стоят от 50 000 до 80 000 руб./кв.м.

Практически все застройщики готовы рассматривать индивидуальные условия оплаты и предлагают разные варианты рассрочек.

В листингах традиционно фигурируют предложения таких крупных компаний, как «БФА-Девелопмент», «Главстрой-СПб», «Группа ЛСР», ГК «КВС», «Лидер Групп», ЛенСпецСМУ, «РосСтройИнвест», «Строительный трест», «Северный город», ГК «ЦДС», ЮИТ, Setl Sity и др.

Например, «Группа ЛСР» торгует встройками в восьми проектах в разных районах города. Помещения предлагают от 90 000 до 170 000 руб./кв.м. Самые скромные ценники — в ЖК «Аврора» (Невский район) и ЖК «Новая Охта» у ст. м. «Гражданский проспект».

В завершенных комплексах ЛенСпецСМУ (входит в ГК «Эталон»), таких как «Юбилейный квартал», «Орбита» или «Морской каскад», в продаже остаются единичные подвалы и цоколи по 60 140 –110 000 руб./кв.м. Довольно широк выбор готовых вариантов в ЖК «Ласточкино гнездо» в Невском районе (у того же застройщика). Там помещения на первых этажах (от 74,7 до 126 кв.м) реализуют по 111 600–120 120 руб./кв.м.

В строящихся объектах ЛенСпецСМУ коммерческие площади можно найти в «Самоцветах» на Васильевском острове (по 98 870–116 650 руб./кв.м), а также в центре города — в «Царской столице», где максимальный ценник — 33,31 млн за помещение более 200 кв.м.

«Строительный трест» предлагает разные варианты в комплексах «Лиственный» и «Сергей Есенин» у ст. м. «Озерки», в «Невском стиле» у ст.м. «Удельная», а также в шестом лоте ЖК «Капитал» в Кудрово. Максимальная стоимость квадратного метра — 180 000 рублей. В проекте комплексного освоения «NEWПИТЕР» (на юго-западной границе Петербурга) ценник варьируются от 115 000 до 140 000 рублей за «квадрат».

В активе ГК «ЦДС» — более 8000 кв.м коммерческих площадей в 16 строящихся и готовых объектах на территории Петербурга и Ленобласти. Так, в «Муринском посаде» встройки стоят около 115 000 руб./кв.м, в «Новом Янино» — в среднем 115 200 руб., в «Дюнах» (Сестрорецк) — от 103 500 до 121 500, а в пушкинском «Золотом Веке» — 45 000–100 000 рублей.

У «Главстроя-СПб» есть помещения в сданных домах ЖК «Северная долина» по ул. Федора Абрамова 16, 18 и 20 (всего более 1560 кв.м). Цена квадратного метра начинается со 150 000 рублей. В среднем застройщик реализует по два-три объекта в месяц.

Общая площадь встроек в ЖК «Панорама 360» (на ул. Шкапина, 9–11) составляет 2403 кв.м. Они нарезаны на блоки от 45 до 160 кв.м и продаются от 110 000 руб. за «квадрат».

В условиях кризиса некоторые девелоперы полностью или частично переключились на аренду (в их числе — ГК «УНИСТО Петросталь», ИСК «Отделстрой», ГК «Мавис», «Строительный трест», «Главстрой-СПб» и др.). Средняя ставка на помещения до 100 кв.м (со входом с улицы) составляет около 2000 рублей за кв.м в месяц. Однако лучшие объекты сдаются по 3500 руб./кв.м.

Разброс ценников на более крупные варианты — от 1200 до 1800 рублей. Встройки во дворах предлагают по 650–1650 рублей за метр.

Обычно стоимость аренды в пригородах на 15–20% ниже, чем в обжитых городских микрорайонах.

 

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

 

Ольга Аткачис, руководитель департамента street retail Colliers International в Санкт-Петербурге:

— В «спальных» районах хорошо продаются встройки на первых этажах во всех жилых домах. Подвалы и помещения на вторых этажах продать сложнее, чем в центре.

По нашим оценкам, инвесторы заключают примерно 40% сделок. Остальные встройки приобретают конечные пользователи: продуктовые операторы, аптеки, мебельные магазины, салоны красоты, стоматологические клиники, магазины сантехники и пр.

Михаил Духовный, директор департамента корпоративных коммуникаций Группы компаний «Эталон»:

— В наших жилых комплексах под коммерцию отведены первые этажи. Встройки пользуются большим спросом.

Назначение — от традиционных магазинов, химчисток и салонов красоты до кабинета врача общей практики или детского развивающего центра. Кроме того, на территории жилых комплексов стали появляться антикафе, рестораны экзотической кухни, уютные пабы. Примерно 90% площадей у нас выкупают инвесторы для последующей сдачи в аренду. Вот уже много лет эта доля практически неизменна. Срок окупаемости составляет в среднем 8–10 лет.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

— Нежилые встройки занимают в наших проектах 5–10% площадей. В некоторых ЖК мы задействуем под коммерцию не только первые, но и цокольные, а также вторые этажи. В жилом квартале «NEWПИТЕР» в пос. Новоселье также запланированы два офисно-торговых здания.

Сейчас в основном востребованы площади до 100 кв.м с высокой степенью готовности. Интерес к объектам, ввод которых намечен через 1,5–2 года, минимален.

В целом количество заявок снизилось примерно на 40%. Многие предприниматели, которые раньше покупали такую недвижимость в качестве инвестиций, теперь сосредоточились на поддержании и развитии основного бизнеса. Цены на наши встройки варьируются от 80 000 до 180 000 рублей за кв.м. С начала года они практически не менялись.

По-прежнему пользуются спросом коммерческие встройки с действующими договорами аренды — благодаря прогнозируемым показателям доходности. Инвесторы ориентируются на срок окупаемости в пределах 7–9 лет.

Программа продажи готового арендного бизнеса действует в компании уже три года. По такой схеме реализуется до половины коммерческих помещений.

Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстроя-СПб»:

— Чем масштабнее проект, тем больше в нем должно быть коммерческих площадей. Инвесторов, которые приобретают около 80% всех встроек, особенно интересуют 100-метровые помещения.

Многие девелоперы предпочитают сдавать нежилые объекты в аренду. Это приемлемый способ диверсификации бизнеса. Кроме того, такие встройки в будущем можно реализовать с гарантированным денежным потоком.

Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела продаж ГК «ЦДС»:

— Нового предложения на рынке осталось не так уж много. Количество жилых комплексов, которые выводятся в продажу, невелико, а следовательно, сокращается и объем коммерческих встроек. Цены на оставшиеся объекты постепенно растут. К моменту ввода дома в эксплуатацию практически все встроенные помещения обычно раскупают. Мы предлагаем более 8000 кв.м торгово-офисных вариантов на первых этажах зданий и заинтересованы в том, чтобы встройки не простаивали и жильцы комплексов были обеспечены товарами и услугами. Так, ГК «ЦДС» заключила соглашение с банком «Санкт-Петербург» по программе «Коммерческая ипотека». Кредиты выдаются для приобретения нежилых встроек в готовых и строящихся домах. Партнер предоставляет скидку в 0,5% при первоначальном взносе до 50% от стоимости недвижимости. Ипотеку предоставляют еще несколько крупных банков. Ставки варьируются от 12,25 до 18% в зависимости от срока и размера первоначального взноса. Есть и другие схемы для покупателей: единовременная оплата, рассрочка от застройщика, заключение договора аренды с последующим правом выкупа.

Олег Пашин, генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость»:

— Мы продаем на эксклюзивных условиях встроенные помещения в проектах Setl City и наших компаний-партнеров. Спрос держится на уровне 2014 года. Ноябрь и декабрь традиционно характеризуются повышенной рыночной активностью, поэтому мы ожидаем увеличения количества сделок. Примерно половина продаж на объектах Setl City приходится на помещения по 50–100 кв.м. Они подходят под аптеки, булочные, небольшие продовольственные магазины «у дома» или кофейни. Такой формат пользуется у покупателей самым высоким спросом. Около 20% сделок происходит со встройками до 50 кв.м, примерно 10% — с вариантами от 200 до 250 кв.м. Довольно редко продаются объекты по 400–500 кв.м. Их в принципе проектируется немного, и, как правило, они предназначены для размещения крупных супермаркетов.

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar:

— Один из интересных примеров использования площадей — дом престарелых, занявший первый этаж ЖК. Другой нестандартный вариант — городская поликлиника. Хотя наиболее востребованы по-прежнему помещения под продуктовые и цветочные магазины, булочные и недорогой общепит, в том числе с блюдами навынос.

За последний год встройки подешевели на 15–20%. Поэтому многие застройщики предпочитают придержать помещения в собственности, сдавая их в аренду, чтобы затем продать по более привлекательной цене.