НАШ ЦИТАТНИК: «Мы подтвердили статус самой странной агломерации для инвесторов. Это «достижение» – отклонить заявку на перевод земли в Шушарах из промзоны, что позволило бы строить там в пандемию новые корпуса Боткинской больницы...» Валентин Заставленко

1 марта, 23:15

Средний класс тает

21 декабря 2015 в 06:00
5 193

Средний класс тает

Уходящий год был непростым для девелоперов, реализующих проекты в сегментах «бизнес» и «элита». Мы решили узнать: каковы предварительные итоги? Насколько снизились продажи по сравнению с 2014-м и с чем это связано? Чего девелоперы ждут в наступающем году и собираются ли выводить на рынок новые проекты? Ответы оказались полярными: одни настроены пессимистично, другие бодро рапортуют об успехах.

Александр Пискунов, генеральный директор York Development Group:

– Итоги невеселые. Продажи снизились в разы. Глобально это связано с паникой, вызванной общей политико-экономической нестабильностью в стране и заметным ухудшением бизнеса компаний. Хорошо, что хоть беготня с валютой закончилась, граждане немного успокоились. Но легче не стало. Люди просто опасаются покупать или вкладывать деньги в какие-либо проекты. А те немногие, кто присматривает себе квартиру, всячески пытаются выбить немыслимые скидки. Они уверены, что застройщику некуда деваться и он пойдет на уступки. Качественный продукт нет смысла переоценивать, и снижение цен ничего не даст. На демпинг зачастую идут те, у кого не все в порядке с проектом. В конце прошлого года мы немного подняли цены, а в этом за счет акций практически отыграли назад. Так что в целом цены не изменились.

С большой вероятностью могу предположить, что 2016-й будет более тяжелым. После Нового года может наступить коллапс в строительной сфере. Во всяком случае, я не вижу предпосылок для роста экономики. Самое удивительное, что в условиях такого тяжелого кризиса власть вместо поддержки загоняет нас в угол дополнительными поборами и ограничениями (страхование, «десятина» и др.). Непонятно, почему надо разрушать нормально функционирующий механизм. Если я из-за действий или бездействий чиновников не могу вовремя сдать объект, мне продлят разрешение на строительство, но с большим штрафом.

Мы, конечно, будем готовить новые проекты, собирать и согласовывать документацию, но не станем выводить их в кризис. Так же будут поступать и другие девелоперы, если они не строят «пирамиду».

Наталья Луговская, вице-президент по продажам Setl Group:

– В портфеле Setl City сейчас семь проектов классов «бизнес» и «элита», причем в двух из них продажи стартовали в этом году. Спрос на эти объекты стабилен, число сделок по итогам десяти месяцев находится на уровне аналогичного периода прошлого года.

Наши комплексы, выведенные на рынок в 2015-м, тоже пользуются популярностью у покупателей. В элитном ЖК «Дом у Ратуши», продажи в котором стартовали в январе, уже реализовано порядка 70% квартир. За это время средняя цена выросла со 180 000–200 000 рублей до 240 000 руб./кв.м.

Также хочу отметить успешный старт продаж в ЖК «Москва»: за два месяца с начала реализации было заключено более 160 сделок. За это время средняя цена «квадрата» увеличилась на 10%.

В следующем году мы планируем вывести на рынок масштабный комплекс «Фортеция» на Васильевском острове, где появится 130 000 кв.м жилья классов «комфорт» и «бизнес».

Олег Сумбаев, генеральный директор ГК «Соло»:

– Итоги вполне удовлетворительные: суммарно мы реализовали больше, чем в прошлом году. Но наша статистика не отражает рыночную ситуацию и выглядит обманчивой. У нас в продаже остается только один жилой комплекс («Гранвиль»). Он сдан недавно, сейчас оформляются права собственности на квартиры, значительная часть сделок была закрыта на высокой степени готовности объекта. После сдачи дома мы подняли цены примерно на 15%, сейчас в продаже остается около четверти квартир.

Как и все девелоперы, чувствуем кризис. У людей есть деньги, но они не склонны вкладывать их в недвижимость, многие выжидают. Количество сделок в целом по рынку упало на 30–40%, в элитном сегменте, наверное, меньше.

Выводить новые проекты в следующем году не будем, займемся капитальным ремонтом. У нас есть договоренность с несколькими частными инвесторами, которые расселили дома в центре города. Мы их отремонтируем (не меняя объемы и внешний вид) и будем продавать. Это небольшие ЖК площадью от 2000 до 4000 кв.м, работу над первым из них начнем уже в январе.

А новые девелоперские проекты возможны только с 2017 года.

Елена Каратаева, директор по продажам и маркетингу ООО «Газпромбанк-Инвест Девелопмент Северо-Запад»:

– Продажи в нашем комплексе «Крестовский de luxe» выросли по сравнению с 2014-м. Если брать показатели осенних месяцев последних двух лет, то в этом году продажи увеличились на 20%. Это обусловлено несколькими факторами. В первую очередь, степенью готовности объекта. В прошлом году мы только заканчивали нулевой цикл, а сейчас уже построены несколько корпусов. Кроме того, мы не только вывели объект на рынок Петербурга, но и презентовали его в столице. Еще один немаловажный фактор — сокращение качественного предложения в этой локации.

В следующем году планируем увеличить объем продаж еще на 10–15%. Новые проекты обязательно будут, но точные сроки их вывода пока не очевидны.

Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга и исследований рынка компании RBI:

– Объем вывода новых проектов в бизнес-классе за 11 месяцев года упал на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2014-го, составив 288 178 кв.м. В 2016-м на рынок выйдет еще порядка 200 000 кв.м. Средняя цена предложения — 160 000 руб./кв.м, и предпосылок к ее снижению нет. Вопреки кризису объекты пользовались спросом. По нашим ЖК мы не наблюдаем спада интереса, продажи идут в плановом темпе.

Тенденцией уходящего года в элитном сегменте стало заметное увеличение числа апартаментов. Вслед за Москвой формат полноценно заявил о себе и в Петербурге. В 2016-м тренд продолжится. В этом году в продажу выведены уникальные люксовые объекты на Каменном и Безымянном островах, цены в которых начинаются с 900 000 руб./кв.м. Проекты такого уровня появляются нечасто, поэтому вряд ли их в 2016-м будет много.

Сейчас в продаже находятся 23 элитных объекта, в 2014-м было 20, в 2013-м — 21.

Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:

– Ситуация в дорогих сегментах в целом по рынку и у нас в компании похожа. Продажи объектов бизнес-класса и «элиты» совсем не просели. Некоторые компании отмечают незначительное снижение, а у нас вовсе нет спада, напротив, объем реализации растет. Это связано с тем, что покупатели дорогого жилья меньше всего пострадали от кризиса. Они могут себе позволить не откладывать сделки из-за трудностей в экономике, планируя покупку квартиры тогда, когда это нужно и когда на рынке появляются весьма привлекательные предложения. Также для потенциальных клиентов важна степень готовности объектов. А у нас в этом году большинство домов бизнес-класса и элитных находятся на завершающей стадии. На днях сдан в эксплуатацию ЖК «Чапаева, 16». В проекте «Смольный проспект» мы завершили капитальный ремонт трех исторических домов и начинаем передавать квартиры клиентам. В этом же проекте закончили большой объем подземных работ по новым корпусам и приступили к их наземной части. Эти здания будут сданы через полтора года.

Летом мы вывели на рынок ЖК Fjord на Васильевском острове, в котором много квартир бизнес-класса. Как оказалось, спрос на них даже превысил наши ожидания. Это обусловлено и локацией, и большим разнообразием планировочных решений, и дополнительными опциями (места для установки каминов, сауны в квартирах, большие финские балконы и пр.). Особо отмечу роль качественной архитектуры. Она реально влияет на выбор граждан, не желающих покупать жилье в «коробке». Кроме того, у нас есть много лояльных клиентов на Васильевском острове и Петроградской стороне, где ранее мы успешно реализовали несколько проектов.

Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе:

– Итоги года подводить рано. Данные за четвертый квартал будут готовы только в начале 2016-го. Если сравнить показатели девяти месяцев, то продажи элитной недвижимости, конечно, ниже, чем в бурном 2014-м. Так, если за три квартала 2014-го было реализовано 63 000 кв.м жилья, то за аналогичный период 2015-го — 28 000. Конечно, спрос в уходящем году — далеко не ажиотажный. Кроме того, стоимость квартир в наших домах в центральных районах выросла в среднем на 22%. Более всего подорожали эксклюзивные проекты. Несмотря на это, мы наблюдаем хороший спрос на жилье в комплексах «Смольный парк» и Verona, большой потенциал у «Русского дома».

Новые проекты в сегменте «премиум» в 2016-м начинать не планируем.

Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:

– Рынок сжался, это очевидно. Продажи в наших двух дорогих проектах («Леонтьевский Мыс» и «Коломяги-эко») серьезно снизились. Люди начинают ощущать нехватку денег. В этом году заметно изменилась структура покупателей: среднего класса почти не стало. Это основной потребитель качественного жилья. Многие заранее начинают сужать свои потребности и затраты. Кризис научил нас жить, как медведей: накопить жирок за осень, чтобы выжить в зиму. Точно так же представители среднего класса стараются не тратить деньги сегодня, чтобы пережить тяжелое время. Наверное, не зря Россия ассоциируется с образом медведя.

Как ни странно, по ЖК «Коломяги-эко» в этом году мы закрыли несколько сделок с трехкомнатными квартирами, хотя обычно граждане охотнее раскупают «единички». Но общий объем продаж все же ниже, чем годом ранее. Клиенты ЖК «Леонтьевский Мыс» держат свои сбережения в валюте, но вкладывать их в недвижимость не спешат, ждут стабилизации курсов. Решение о покупке принимается в течение полугода, а за это время курсы успевают измениться несколько раз.

Следующий год будет выжидательным. Новых проектов станет заметно меньше. Тем не менее мы планируем вывести два: дорогой на Петровском острове и бюджетный в Ленобласти.