НАШ ЦИТАТНИК: «Если в рамках льготной ипотеки ставка по 10-летнему кредиту снизилась с 7% до 5%, это уменьшило ежемесячный платеж для заёмщика на 9%. Однако рост цен на новостройки на 10% полностью нивелирует этот эффект...» Ольга Полякова

23 ноября, 16:02

Финансовые заморозки

3 апреля 2016 в 21:05
8 029

Финансовые заморозки

Целевое проектное финансирование никак не приживается в сфере жилищного строительства. Причина — перманентные экономические кризисы.
За последние пару лет условия кредитования изменились так, что застройщики стараются не ходить в банки.

Редакция NSP попросила банкиров и девелоперов рассказать, как меняется подход к кредитованию проектов, можно ли привлечь заемные средства под разумный процент и какие финансовые схемы бизнес использует как альтернативу проектному финансированию.

Дмитрий Курдюков, председатель Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк»:
– Сбербанк — лидер на рынке проектного финансирования. И мы, разумеется, не прекратили предоставлять кредиты девелоперам, работающим как с жильем, так и с коммерческой недвижимостью. Один из принципов проектного финансирования — распределение рисков между всеми участниками проекта. В первую очередь, еще до того, как банк войдет в проект, свою долю средств должны вложить его инициаторы. В жилой недвижимости эта величина составляет 25% от капитала проекта, еще минимум 15% должны вложить дольщики. Таким образом, мы несколько повысили требования к доле собственного участия застройщика. Обязательным требованием является реализация квартир в соответствии с требованиями 214-ФЗ, наличие исходно-разрешительной документации по проекту. Преимущественно мы готовы кредитовать проекты, рассчитанные на массовый спрос.
Это общие принципы, которых мы придерживаемся. На практике действует индивидуальный подход к компаниям и их проектам. В нем учитываются имя и опыт потенциального заемщика, наличие у него иных денежных потоков и платежеспособных поручителей, класс и рыночная привлекательность объекта, наличие дополнительного залога.
В портфеле кредитов, выданных на строительство недвижимости, доля жилых проектов стабильно составляет около 10%. Сам портфель вырос с 36 млрд рублей в начале 2013-го до 115 млрд в 2015 году. Цифры наглядно показывают, что проектное финансирование недвижимости в Сбербанке не прекращено.

Андрей Феоктистов, директор департамента корпоративного бизнеса ПАО «АК БАРС» Банк»:
– В целом подходы банка «АК БАРС» к кредитованию жилищного строительства не изменились. Базовые критерии остаются прежними. Реализация проекта должна быть экономически оправданна. Необходимо наличие у застройщика проектно-сметной и исходно-разрешительной документации. В проекте должны присутствовать собственные средства заемщика — не менее 30% от его стоимости. Также пристальное внимание уделяется качеству залогового обеспечения по привлекаемым кредитам.
В 2016-м банк финансирует инвестиционные проекты в запланированном объеме.
За три предыдущих года число выдаваемых займов практически не менялось.
В 2013-м мы профинансировали 36 проектов, в 2014-м — 35, в 2015-м — 38.
Банк требует от застройщиков положительной деловой репутации, экономически эффективной финансово-хозяйственной деятельности, хорошей кредитной истории, наличия собственных средств. Мы отдаем предпочтение проектам жилой недвижимости экономического класса. Анализируем их потенциальную востребованность на рынке, ликвидность, целесообразность. Условия и ставки определяются для каждого проекта индивидуально по результатам 
комплексного анализа.

Аркадий Бочарников, заместитель управляющего филиалом банка «Глобэкс» в Петербурге:
– Процесс проектного финансирования у нас не прекращался. Есть и уже открытые, действующие кредиты, и заявки на рассмотрение. Ставки по таким кредитам не слишком сильно изменились по отношению к докризисным. Но условия, по которым мы предоставляем проектное финансирование, — закрытая коммерческая информация. Могу сказать, что подход к каждому застройщику индивидуальный: с учетом его истории и масштабов бизнеса. В Петербурге большой объем кредитования приходится на такие компании, как Setl Group и «Эталон — ЛенспецСМУ».

Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer:
– Проектное финансирование сегодня принципиально доступно. У банков есть свободная ликвидность. Но условия изменились. Прежде всего, ставка выросла. У банков типа «Сбера» и ВТБ она составляет 14–15%, у более мелких — 19%. У небольших банков к тому же практически нет длинных денег. Они могут кредитовать максимум на два года, а для девелоперских проектов это мало. Длинные кредиты под силу помимо двух лидеров также Банку Москвы, Промсвязьбанку, Альфа-банку и еще нескольким из первого эшелона.
Понятно желание банкиров подстраховаться на неустойчивом рынке. Они снижают свои риски, предъявляя более жесткие требования к участию заемщика в проекте. Если раньше можно было рассчитывать на финансирование, внеся 30% собственных средств, иногда даже 20%, то сегодня пропорция 50:50. Для тех, кто строит жилье, это уже не интересно, потому что это третий-четвертый этажи дома, затем можно продолжать стройку на средства от продажи квартир.
Кроме того, банки просят ликвидные залоги в обеспечение кредита. То есть проектное финансирование превращается в ломбардное кредитование. А оно доступно в необходимом объеме только крупным компаниям, на балансе у которых достаточно дорогих и ликвидных активов для обеспечения и налаженное взаимодействие с банками. Но и в этом случае будет большой дисконт, т. е. они получат не более 50% от стоимости имущества.
Застройщики отмечают, что кредит можно получить только на строительно-монтажные работы. А на создание коммуникаций, систем пожарной безопасности, слаботочных систем — невозможно. На это нужны собственные ресурсы.
Банки уменьшают риски и с помощью юридических схем. Как правило, проект делается в рамках специально созданного юридического лица. Банк получает долю в его капитале, обеспечивая этим свои права на объект в случае дефолта заемщика. Взять кредит на головную девелоперскую компанию практически нереально.
Для тех, кто выходит на рынок впервые, построить диалог с банком и получить заем — задача из области фантастики. Но даже если новичок с ней справился, ставка убьет всю экономику проекта. Кредитуются компании с именем, с репутацией. Для них — более благоприятные условия. Применяются и механизмы перекредитования. Если объект уже построен, банк передоговаривается с заемщиком на более низкую ставку, а высвободившиеся средства можно реинвестировать в следующий проект. Возникает целая цепочка строек, которые банк ведет вместе с девелопером.
Надо учитывать и то, что банк не волен до бесконечности смягчать условия. Центробанк как регулятор диктует свои требования, и ни один банк не может их игнорировать. Высокая ставка появилась не от желания банкиров заработать, а исходя из учетной ставки ЦБ, повышенных требований к резервированию и других параметров.

Елена Кузнецова, заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:
– Думаю, что в 2016-м банки сформируют обобщенный подход к проектному финансированию. Потому что именно этот год станет, по мнению многих аналитиков, хорошей проверкой на прочность для застройщиков. В первом квартале банки заняли выжидательную позицию. Они хотят понаблюдать, как изменились экономические показатели девелоперов за 2015-й, а это будет понятно из годовой финансовой отчетности, которую подают не позднее 31 марта.
Большинство банков сейчас предъявляют повышенные требования к участию застройщиков в финансировании будущих проектов, а также к соблюдению законодательства. Более или менее лояльно банки относятся к тем компаниям, которые строят объекты в рамках 214-ФЗ, и с опаской смотрят на иные схемы.

Елена Тарабукина, начальник отдела ипотечного кредитования ГК «КВС»:
– В кризис успешное проектное финансирование зависит не только от длительности деловых отношений между девелоперской компанией и банком, но и от репутации и опыта застройщика. У ГК «КВС» партнерские отношения сложились с ВТБ24. Он обеспечил кредитными ресурсами наш первый инвестпроект «GUSI-Лебеди», затем ЖК «Иван-да-Марья» и «Линкор». Сейчас ВТБ24 финансирует проекты комплексного освоения территории «Новое Сертолово» и «ЯСНО.ЯНИНО».

Андрей Никитин, финансовый директор «Группы ЛСР»:
– «Группа ЛСР» никогда не использовала целевое банковское проектное финансирование. Для застройщиков, работающих по 214-ФЗ, применение этого инструмента обычно связано с существенными обременениями (залог прав требований по договорам долевого участия или договорам генподряда). К ним добавляются накладные расходы на рецензирование проектов в инжиниринговых и сюрвейерских компаниях и затраты на страхование. Все это наряду с высокими ставками по кредиту существенно снижает рентабельность.
Кроме того, нет оперативного юридического механизма высвобождения квартир из-под банковского залога. Поэтому есть риск, что дольщик откажется от сделки: любое залоговое обременение вызывает у покупателя подозрения.
С середины 2014-го банки ужесточают требования к предприятиям строительной отрасли, особенно к подрядным организациям. Это заметно осложняет для застройщиков и подрядчиков процедуры, связанные с получением кредита (как в рамках проектного финансирования, так и на пополнение оборотных средств). Нельзя сказать, что банки стали предъявлять какие-то новые требования. В то же время они значительно усложнили анализ финансового состояния как самого заемщика, так и всех участников кредитных сделок. Скрупулезно изучают все финансовые показатели (фактические и прогнозные), структуру собственности заемщика. Ужесточился подход к рыночной оценке и качеству залогового обеспечения.
При этом стоимость проектного финансирования в любом случае выше, чем ставки по кредиту на текущую деятельность (пополнение оборотных средств). Если группа компаний использует «котловой» принцип привлечения заемного финансирования у разных банков-кредиторов, это позволяет свести к минимуму расход на обслуживание займов. Да и банки намного оперативнее принимают решения о предоставлении кредитных лимитов.