НАШ ЦИТАТНИК: «Надо очень аккуратно подходить к частичному изменению фасадов, поскольку оно порой довольно серьёзно меняет здания. Можно удлинить нос Венере Милосской, талию усилить, ноги укоротить. Но Венеры Милосской мы уже тогда не получим...» Владимир Григорьев

12 апреля, 12:02

Финансовые заморозки

3 апреля 2016 в 21:05
8 103

Финансовые заморозки

Целевое проектное финансирование никак не приживается в сфере жилищного строительства. Причина — перманентные экономические кризисы.
За последние пару лет условия кредитования изменились так, что застройщики стараются не ходить в банки.

Редакция NSP попросила банкиров и девелоперов рассказать, как меняется подход к кредитованию проектов, можно ли привлечь заемные средства под разумный процент и какие финансовые схемы бизнес использует как альтернативу проектному финансированию.

Дмитрий Курдюков, председатель Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк»:
– Сбербанк — лидер на рынке проектного финансирования. И мы, разумеется, не прекратили предоставлять кредиты девелоперам, работающим как с жильем, так и с коммерческой недвижимостью. Один из принципов проектного финансирования — распределение рисков между всеми участниками проекта. В первую очередь, еще до того, как банк войдет в проект, свою долю средств должны вложить его инициаторы. В жилой недвижимости эта величина составляет 25% от капитала проекта, еще минимум 15% должны вложить дольщики. Таким образом, мы несколько повысили требования к доле собственного участия застройщика. Обязательным требованием является реализация квартир в соответствии с требованиями 214-ФЗ, наличие исходно-разрешительной документации по проекту. Преимущественно мы готовы кредитовать проекты, рассчитанные на массовый спрос.
Это общие принципы, которых мы придерживаемся. На практике действует индивидуальный подход к компаниям и их проектам. В нем учитываются имя и опыт потенциального заемщика, наличие у него иных денежных потоков и платежеспособных поручителей, класс и рыночная привлекательность объекта, наличие дополнительного залога.
В портфеле кредитов, выданных на строительство недвижимости, доля жилых проектов стабильно составляет около 10%. Сам портфель вырос с 36 млрд рублей в начале 2013-го до 115 млрд в 2015 году. Цифры наглядно показывают, что проектное финансирование недвижимости в Сбербанке не прекращено.

Андрей Феоктистов, директор департамента корпоративного бизнеса ПАО «АК БАРС» Банк»:
– В целом подходы банка «АК БАРС» к кредитованию жилищного строительства не изменились. Базовые критерии остаются прежними. Реализация проекта должна быть экономически оправданна. Необходимо наличие у застройщика проектно-сметной и исходно-разрешительной документации. В проекте должны присутствовать собственные средства заемщика — не менее 30% от его стоимости. Также пристальное внимание уделяется качеству залогового обеспечения по привлекаемым кредитам.
В 2016-м банк финансирует инвестиционные проекты в запланированном объеме.
За три предыдущих года число выдаваемых займов практически не менялось.
В 2013-м мы профинансировали 36 проектов, в 2014-м — 35, в 2015-м — 38.
Банк требует от застройщиков положительной деловой репутации, экономически эффективной финансово-хозяйственной деятельности, хорошей кредитной истории, наличия собственных средств. Мы отдаем предпочтение проектам жилой недвижимости экономического класса. Анализируем их потенциальную востребованность на рынке, ликвидность, целесообразность. Условия и ставки определяются для каждого проекта индивидуально по результатам 
комплексного анализа.

Аркадий Бочарников, заместитель управляющего филиалом банка «Глобэкс» в Петербурге:
– Процесс проектного финансирования у нас не прекращался. Есть и уже открытые, действующие кредиты, и заявки на рассмотрение. Ставки по таким кредитам не слишком сильно изменились по отношению к докризисным. Но условия, по которым мы предоставляем проектное финансирование, — закрытая коммерческая информация. Могу сказать, что подход к каждому застройщику индивидуальный: с учетом его истории и масштабов бизнеса. В Петербурге большой объем кредитования приходится на такие компании, как Setl Group и «Эталон — ЛенспецСМУ».

Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer:
– Проектное финансирование сегодня принципиально доступно. У банков есть свободная ликвидность. Но условия изменились. Прежде всего, ставка выросла. У банков типа «Сбера» и ВТБ она составляет 14–15%, у более мелких — 19%. У небольших банков к тому же практически нет длинных денег. Они могут кредитовать максимум на два года, а для девелоперских проектов это мало. Длинные кредиты под силу помимо двух лидеров также Банку Москвы, Промсвязьбанку, Альфа-банку и еще нескольким из первого эшелона.
Понятно желание банкиров подстраховаться на неустойчивом рынке. Они снижают свои риски, предъявляя более жесткие требования к участию заемщика в проекте. Если раньше можно было рассчитывать на финансирование, внеся 30% собственных средств, иногда даже 20%, то сегодня пропорция 50:50. Для тех, кто строит жилье, это уже не интересно, потому что это третий-четвертый этажи дома, затем можно продолжать стройку на средства от продажи квартир.
Кроме того, банки просят ликвидные залоги в обеспечение кредита. То есть проектное финансирование превращается в ломбардное кредитование. А оно доступно в необходимом объеме только крупным компаниям, на балансе у которых достаточно дорогих и ликвидных активов для обеспечения и налаженное взаимодействие с банками. Но и в этом случае будет большой дисконт, т. е. они получат не более 50% от стоимости имущества.
Застройщики отмечают, что кредит можно получить только на строительно-монтажные работы. А на создание коммуникаций, систем пожарной безопасности, слаботочных систем — невозможно. На это нужны собственные ресурсы.
Банки уменьшают риски и с помощью юридических схем. Как правило, проект делается в рамках специально созданного юридического лица. Банк получает долю в его капитале, обеспечивая этим свои права на объект в случае дефолта заемщика. Взять кредит на головную девелоперскую компанию практически нереально.
Для тех, кто выходит на рынок впервые, построить диалог с банком и получить заем — задача из области фантастики. Но даже если новичок с ней справился, ставка убьет всю экономику проекта. Кредитуются компании с именем, с репутацией. Для них — более благоприятные условия. Применяются и механизмы перекредитования. Если объект уже построен, банк передоговаривается с заемщиком на более низкую ставку, а высвободившиеся средства можно реинвестировать в следующий проект. Возникает целая цепочка строек, которые банк ведет вместе с девелопером.
Надо учитывать и то, что банк не волен до бесконечности смягчать условия. Центробанк как регулятор диктует свои требования, и ни один банк не может их игнорировать. Высокая ставка появилась не от желания банкиров заработать, а исходя из учетной ставки ЦБ, повышенных требований к резервированию и других параметров.

Елена Кузнецова, заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:
– Думаю, что в 2016-м банки сформируют обобщенный подход к проектному финансированию. Потому что именно этот год станет, по мнению многих аналитиков, хорошей проверкой на прочность для застройщиков. В первом квартале банки заняли выжидательную позицию. Они хотят понаблюдать, как изменились экономические показатели девелоперов за 2015-й, а это будет понятно из годовой финансовой отчетности, которую подают не позднее 31 марта.
Большинство банков сейчас предъявляют повышенные требования к участию застройщиков в финансировании будущих проектов, а также к соблюдению законодательства. Более или менее лояльно банки относятся к тем компаниям, которые строят объекты в рамках 214-ФЗ, и с опаской смотрят на иные схемы.

Елена Тарабукина, начальник отдела ипотечного кредитования ГК «КВС»:
– В кризис успешное проектное финансирование зависит не только от длительности деловых отношений между девелоперской компанией и банком, но и от репутации и опыта застройщика. У ГК «КВС» партнерские отношения сложились с ВТБ24. Он обеспечил кредитными ресурсами наш первый инвестпроект «GUSI-Лебеди», затем ЖК «Иван-да-Марья» и «Линкор». Сейчас ВТБ24 финансирует проекты комплексного освоения территории «Новое Сертолово» и «ЯСНО.ЯНИНО».

Андрей Никитин, финансовый директор «Группы ЛСР»:
– «Группа ЛСР» никогда не использовала целевое банковское проектное финансирование. Для застройщиков, работающих по 214-ФЗ, применение этого инструмента обычно связано с существенными обременениями (залог прав требований по договорам долевого участия или договорам генподряда). К ним добавляются накладные расходы на рецензирование проектов в инжиниринговых и сюрвейерских компаниях и затраты на страхование. Все это наряду с высокими ставками по кредиту существенно снижает рентабельность.
Кроме того, нет оперативного юридического механизма высвобождения квартир из-под банковского залога. Поэтому есть риск, что дольщик откажется от сделки: любое залоговое обременение вызывает у покупателя подозрения.
С середины 2014-го банки ужесточают требования к предприятиям строительной отрасли, особенно к подрядным организациям. Это заметно осложняет для застройщиков и подрядчиков процедуры, связанные с получением кредита (как в рамках проектного финансирования, так и на пополнение оборотных средств). Нельзя сказать, что банки стали предъявлять какие-то новые требования. В то же время они значительно усложнили анализ финансового состояния как самого заемщика, так и всех участников кредитных сделок. Скрупулезно изучают все финансовые показатели (фактические и прогнозные), структуру собственности заемщика. Ужесточился подход к рыночной оценке и качеству залогового обеспечения.
При этом стоимость проектного финансирования в любом случае выше, чем ставки по кредиту на текущую деятельность (пополнение оборотных средств). Если группа компаний использует «котловой» принцип привлечения заемного финансирования у разных банков-кредиторов, это позволяет свести к минимуму расход на обслуживание займов. Да и банки намного оперативнее принимают решения о предоставлении кредитных лимитов.