НАШ ЦИТАТНИК: «Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода в экономике в целом и на рынке недвижимости...» Леонид Рысев

28 мая, 16:09
27 мая 2016 в 14:47

Ипотеке добавят рейтинга

На ипотечном рынке до конца года появится новый инструмент — облигации, обеспеченные гарантиями единого института развития в жилищной сфере. Мы уточнили у представителей банков и ипотечных агентств, как облигации повлияют на рынок, могут ли они снизить риски и стоимость ипотечного кредитования, стоит ли делать это на базе АИЖК и Фонда РЖС и что может помешать правительству реализовать этот план.

Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства:
– Идея хорошая. Такая модель привлечения «длинных» денег в систему ипотеки успешно работает, например, в США. Должна существовать система создания стандартных больших пулов ипотечных кредитов и выпуска облигаций, обеспеченных этими кредитами. При наличии контроля и гарантий со стороны государства можно рассчитывать, что уровень риска по таким облигациям будет минимальным, и цена капитала, привлеченного через продажу облигаций крупным институциональным инвесторам (типа пенсионных фондов), позволит добиться минимальной ставки при выдаче ипотеки частным заемщикам.
По сравнению с концом 1990-х рынок ипотеки и недвижимости намного улучшился. Ипотека стала реальным инструментом для покупки жилья и финансирования строительства. Появились стандарты для формирования пулов ипотечных кредитов, займы успешно перепродаются. Под них уже выпускались облигации. При этом главным слабым местом двухуровневой модели ипотечного кредитования была и остается нестабильность финансовой системы.
Дело в том, что конечная ставка ипотеки для заемщика выше ставки доходности по облигациям на 2–3%, ведь банки, участники фондового рынка и АИЖК должны компенсировать риски и затраты на организацию системы кредитования. И если целевая ставка по ипотеке, например, 10%, то облигации надо размещать с доходностью 7–8% годовых на пять, а то и 10 лет. Не представляю, какие соображения могут заставить пенсионные фонды или других крупных инвесторов вложить несколько миллиардов рублей по ставке 8% годовых, если ключевая ставка ЦБ, отражающая текущую стоимость капитала в стране, в 2014 году поднялась с 5,5 до 17%, а сейчас составляет 11%. При таких колебаниях ставки покупка облигаций, а значит, и вся система, не имеет экономического смысла.
Авторы этой инициативы отлично понимают, что идея с финансированием облигаций будет работать только при условии, что уровень инфляции и ключевая ставка в стране на протяжении нескольких лет будут не выше 6%. Может, эти цифры и не за горами.
Собственно, основная причина смены принципов работы и руководства АИЖК была именно в том, что так и не удалось запустить стабильную систему финансирования ипотеки через секьюритизацию (выпуск облигаций). Сейчас агентство снова возвращается к стратегическим задачам, которые зависят, в первую очередь, от макроэкономики. Создавать систему можно только на базе специализированного института, и альтернативы АИЖК и Фонду РЖС здесь нет.
Облигации рисков не обнуляют, но крайне низкий уровень дефолтов по ипотеке и госгарантии по облигациям делают риск минимальным. Если система заработает, банкам она пойдет на пользу. На первое место выйдут качество кредитного портфеля, качество работы с заемщиками и работа по стандартам АИЖК. Смягчится острая зависимость от государственных денег. Сейчас ведь на банки с госучастием приходится 90% ипотеки. Стоимость кредитования действительно снизится, только когда наша финансовая система по стабильности показателей будет дотягиваться до ведущих мировых держав.

Виктория Пойгина, заместитель директора по связям с общественностью ПАО «Промсвязьбанк»:
– Влияние этого инструмента на рынок сейчас прогнозировать сложно. Это напрямую зависит от смелости физических лиц: будут ли они покупать такие ценные бумаги. Сейчас инвестиционные инструменты присутствуют в портфелях физических лиц в очень незначительных объемах.

Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24:
– Помощь, которую Банк России окажет АИЖК в запуске программы, может положительно сказаться на ставках по ипотеке. Если появятся хоть какие-то альтернативные источники, это повысит конкуренцию, и соответственно, ставки будут снижаться.

Мария Черепнева, глава казначейства банка «ДельтаКредит»:
– Наша стратегия фондирования на 2016 год предполагает использование разных долговых инструментов. Выбор конкретного зависит от конъюнктуры рынка на момент привлечения. В этом году, 30 марта, банк уже успешно разместил трехлетние жилищные облигации с ипотечным покрытием серии 17-ИП объемом 5 млрд рублей с купоном 10,57% годовых.
У «ДельтаКредита» в обращении находятся девять выпусков балансовых облигаций с ипотечным покрытием на 47 млрд руб.
4 апреля 2016-го банк успешно погасил трехлетний выпуск облигаций с ипотечным покрытием серии 11-ИП на 5 млрд рублей. Мы активно участвовали в программах АИЖК по выкупу ИЦБ, и их условия действительно были интересны для нас как для эмитента.
Банк активно сотрудничает с АИЖК по вопросам фондирования ипотеки. Новый инструмент поддержки вторичного рынка (так называемая фабрика ипотечных ценных бумаг) с АИЖК на данный момент не обсуждался.
Однако мы уверены, что банк будет активно участвовать в доработке и внедрении новой схемы рефинансирования ипотечных кредитов.

Роман Корников, генеральный директор ГК «Банк Жилищных Решений»:
– В выпуске долгосрочных облигаций под гарантии АИЖК, а фактически — государства есть логика. Риски по этим бумагам меньше. Значит, можно будет привлечь инвесторов с более «длинными» деньгами. И тогда для розничного рынка ипотека станет доступнее: чем «длиннее» деньги, тем меньше рисков для банков и ниже ставка.
Это входит в стратегию, сформулированную для АИЖК. Перед агентством стоят три задачи. Надо увеличить количество квадратных метров на душу населения с 18 до 29, а значит, поддерживать застройщиков. Надо создать инструменты, с помощью которых люди из нижнего среднего класса смогут купить недвижимость. И один из этих инструментов — как раз ипотечные облигации. Второй — альтернативные ипотеке жилищно-накопительные кооперативы.
Благодаря облигациям АИЖК в ипотечный рынок активнее включатся мелкие банки, у которых нет собственных «длинных» денег и которым не хочется осложнять себе жизнь и искать покупателей на свои закладные. Для рынка это хорошо.
За последние восемь лет я много слышал о необходимости снизить ставку по ипотеке. Сейчас государство надеется уменьшить среднюю ставку до 8–9%, до уровня чуть выше инфляции. АИЖК уже запустило продукт, привязанный к уровню инфляции. Это ипотека с плавающей ставкой. С учетом того, что правительство обещает инфляцию на уровне 7,5–8% в 2017–2018 годах, можно предположить, что целевой уровень ставки по ипотеке как раз 9% и составляет. А когда ставка снижается на 2%, кредит становится доступнее для нескольких миллионов людей.
Думаю, что, выпуская облигации, государство рассчитывает привлечь на ипотечный рынок внешних инвесторов. Физическое лицо или компания, у которых есть несколько свободных миллиардов, будут рады превратить их в облигации с государственной поддержкой и доходностью на уровне 7–8% годовых, что для любой экономики немало. В отличие от большинства долговых бумаг ипотечные обеспечены недвижимостью. Бумага классная! Разве что инвесторы вообще побоятся связываться с Россией. Тогда спроса не будет. Похоже на историю с нашими голубыми фишками. Все понимают, что они недооценены. Но покупать боятся из-за высоких страновых рисков. Но я думаю, что госгарантия будет работать в пользу облигаций. В последние годы наше государство признает долги и платит по ним, пусть и не сразу. Так что кредитный рейтинг страны очень высок.