НАШ ЦИТАТНИК: «Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода в экономике в целом и на рынке недвижимости...» Леонид Рысев

28 мая, 06:54
25 июля 2016 в 11:00

Догнать зайца в поле

Количество проектов апарт-отелей продолжает расти. Мы обратились к девелоперам, работающим в сегменте «бизнес», с несколькими вопросами. На какую категорию клиентов больше ориентирован ваш проект? Какие объекты инфраструктуры и сервиса предусмотрены в самом комплексе, какие имеются в шаговой доступности? На какой доход могут рассчитывать инвесторы?

Андрей Кошкин, генеральный директор группы «Ярд»:
– Сегодня на рынке развиваются два типа апарт-отелей: гостиничного типа с определенной инфраструктурой и жилого. Последние изначально предназначены для постоянного проживания, но из-за градостроительных ограничений имеют нежилой статус.
Наш апарт-отель Prime Residence относится к первой категории. Это будет современный комплекс с полным набором отельных услуг и профессиональной УК.
Классический формат апартаментов больше востребован инвесторами — как физическими, так и юридическими лицами. На их долю приходится до 80% всех сделок. В дальнейшем готовая недвижимость либо перепродается с наценкой, либо сдается в аренду. Международные компании, имеющие филиалы в разных городах, часто выкупают помещения для своих командированных сотрудников. Выгоднее приобрести пару юнитов, чем постоянно искать гостиницы по приемлемой цене и с удобной локацией.
Остальные 20% клиентов берут апарты для себя. Кто-то постоянно проживает за городом, но работает в Петербурге. При затянувшихся переговорах или поздних встречах своя квартира в центре позволит не тратить часы на дорогу. Отдельная группа — холостяки, которых привлекает имеющийся сервис. В него может входить не только уборка помещения или химчистка, но и покупка ж/д и авиабилетов, вызов такси и пр. Широкий выбор услуг также экономит время.
В Prime Residence весь первый этаж отдан под сервисные объекты и магазины стрит-ритейла. Здесь будет своя прачечная, кафе для завтраков и встреч за чашкой кофе, ресторан для обедов, ужинов и деловых переговоров. Под зданием — теплый паркинг, что особенно актуально в центре города. С другими запросами жильцов и гостей работает служба room-service от УК «МТЛ».
От апарт-отеля до Невского проспекта — всего 200 метров, за пять минут можно дойти до станции метро «Площадь Александра Невского» или доехать до Московского вокзала. Туристы, приезжающие в Петербург в период белых ночей, смогут смотреть на разводку мостов хоть каждую ночь. В радиусе 500 метров от отеля работают магазины, рестораны, фитнес-клубы, отделения банков и даже автозаправка (в центральных кварталах их немного).
Строительство в исторической части города накладывает особые обязательства на девелопера и проектировщика. Для разработки архитектурной концепции мы пригласили Светозара Андреева — главу одноименной международной студии. Как нам кажется, он сумел гармонично вписать яркий образ в контекст существующей застройки. Мы рассчитываем, что наш объект придаст новый импульс развитию окружающих кварталов. Интерьеры в стиле скандинавского минимализма обеспечат психологический комфорт и простор для дальнейшего декорирования.
Для покупателей разработаны разнообразные планировки (от небольших студий до престижных видовых апартаментов), а также варианты отделки и меблировки.
Сейчас сегмент апартаментов демонстрирует уверенный рост, заполняемость апарт-отелей достигает 60–80%, соответственно — повышается их инвестиционная привлекательность. Рента принесет владельцу 10–13% годовых (доходность от сдачи стандартной квартиры 5–8%). К тому же апартаменты стоят в среднем на 20% дешевле аналогичной квартиры в соседнем доме.
Как и на рынке в целом, сегодня востребованы студии площадью 20–30 кв.м и небольшие однокомнатные варианты, доля которых в проекте достигает 70%.
Пока в апартаментах невозможна постоянная регистрация, и пользоваться поликлиниками, детсадами и школами жильцам придется по месту прописки либо в частных учреждениях. Если примут поправки в законодательство, и разрешат постоянную регистрацию, то собственники апартов наверняка захотят воспользоваться ее преимуществами. Это может повлечь за собой дополнительные обременения, которые в конечном итоге лягут на плечи покупателей. Если ценовой разрыв между обычным жильем и апартаментами сократится, возможно, на рынке останутся только премиальные апарт-отели.
Я считаю, что нам нужно развивать институт арендного жилья. При определенной поддержке государства апарт-отели могут занять существенную часть этой ниши.

Екатерина Запорожченко, директор по продажам компании Docklands Development:
– Наш проект в равной степени ориентирован как на постоянных жильцов, так и на частных инвесторов. Предположим, речь идет о покупке нескольких студий для сдачи их в аренду. Конечно, цены уже не те, что были на стадии котлована, но всегда есть варианты. Мы предложим такому клиенту дополнительную скидку за объем покупки, пакетное предложение по приобретению мебели, а также предметов декора, в т. ч. посуды, постельного белья, покрывал, штор.
Пока, на мой взгляд, интерес к приобретению апартов для собственного проживания несколько выше. Многих привлекает вид из огромных окон, и они хотят наблюдать такую панораму ежедневно.
Лофт-квартал Docklands строится по немецким энергоэффективным технологиям и будет иметь показатели по энергопотреблению в три раза меньше, чем обычные здания.
Не менее важны для клиентов и интерьеры. Мы предоставляем возможность индивидуального дизайна лофта: пять цветовых решений для отделки, из пяти вариантов можно выбирать цвет фасада кухни. (Мы оснащаем апартаменты немецкими кухнями Leicht и техникой Bosch.) Итоговый документ — паспорт апартамента, в нем отражены выбранные цветовые решения.
Мы стремимся создать город в городе. Жители Docklands могут пользоваться услугами пятизвездочного отеля, завтракать или ужинать в ресторане, приобретать экологичные продукты в фермерском магазине, лакомиться пирожными и свежей выпечкой в кулинарии, поддерживать форму в фитнес-клубе и водить детей в детский сад с бассейном сети «Лимпик». В комплексе также предусмотрен трехэтажный офисный центр с отдельным входом. Жители могут приобрести в нем кабинет для работы и встреч; во второй очереди будут построены два 11-этажных бизнес-центра и здание гостиницы.
В шаговой доступности работают магазины «Азбука вкуса», «Лэнд», «Лента», «К-Раута» и др.; до станции метро «Приморская» — семь минут ходьбы. Когда продолжение наб. Макарова будет готово, до Невского проспекта можно будет доехать за пять минут.
Доходность при единичной покупке апартамента составляет 10–11% годовых; если инвестор берет несколько лотов, то с учетом дополнительных скидок и опций показатель может составить уже 15% годовых. При этом мы не учитываем ежегодное повышение стоимости апартамента на 15–20%.
Преимущества апартаментов — в новом уровне комфорта. Жители мегаполиса стремятся более рационально использовать время. Проживая в апартаментах, ты избавляешься от большинства ежедневных бытовых проблем.

Раиса Леонтьева, сотрудник отдела продаж компании «Технобалтснаб»:
– Мы ориентируемся на покупателя, а как он будет распоряжаться своим объектом — уж не нам решать. Судя по закрытым сделкам, около 70% клиентов берут апартаменты в инвестиционных целях, остальные — для себя. О доходности сложно говорить: непонятно, как в будущем сложится ситуация на рынке аренды.
В нашем апарт-отеле «Нарвский Посад» преобладают студии и небольшие одно-двухкомнатные варианты. В комплексе будет кафе или ресторан, с остальными функциями будут определяться собственники коммерческих помещений, которые еще не распроданы. Объект строится в десяти минутах ходьбы от станции метро «Нарвская», вокруг которой имеется вся необходимая для жизни инфраструктура.
Для управления будем привлекать стороннюю УК.

Юрий Сулягин, генеральный директор компании «Атлантик» (проект «Елагин-апарт»):
— Покупают и для себя, и для сдачи в аренду, но в основном — инвесторы, которые уже имеют недвижимость. В нашем проекте «Елагин-апарт» мы ориентировались на тех и на других примерно поровну, но по факту около 70% покупателей планируют сдавать апартаменты в аренду.
В нашем комплексе преобладают студии и однокомнатные варианты, их и берут в первую очередь, как и в обычных жилых домах.
Мы входили в проект в кризис, поэтому обширной инфраструктуры не предусматривали. Есть УК, готовая предоставить минимальный пакет услуг (охрана, уборка, сдача в наем), а когда у людей будет достаточно денег, будем предлагать дополнительный сервис. Необходимая инфраструктура находится в семи минутах ходьбы — у станции метро «Старая Деревня».
Что касается доходности, то для инвестора она будет одинаковой — что при сдаче в аренду квартиры, что апартамента. Отличие только в стоимости, апартаменты обойдутся покупателю в среднем дешевле на 20% (разброс по рынку — от 10% до 30%). Например, в «Елагин-апарте» цены на апартаменты — от 100 000 до 130 000 рублей за кв.м, а в строящихся жилых домах по соседству от ГК «Пионер» и Setl City квартиры предлагают по 160 000–180 000 руб./кв.м.
Программы доходности мы не разрабатывали, люди сами все понимают. Это не Лондон, у нас все считают деньги, за тысячу рублей готовы зайца в поле догнать.

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI:
— Рынок апартаментов Петербурга развивается по сценарию Москвы, где уже порядка 50% нового предложения относится к этому сегменту. В основном такие проекты связаны с редевелопментом промышленных территорий в центральной части города, где ограничены возможности для строительства жилья, а спрос на недвижимость высок. В Москве большинство покупателей апартов используют их для собственного проживания. По Петербургу картина различается в зависимости от класса недвижимости. В сегментах «элита» и «бизнес» ее приобретают в основном для личного использования, как вторую-третью квартиру. В «комфорте» около 50% клиентов ориентируются на дальнейшую сдачу в аренду. Похожая статистика в сегменте рекреационной недвижимости.