Рынок двинулся по наклонной
С каждым кварталом застройщики заключают все меньше сделок. При этом активность покупателей в петербургском регионе все равно остается в 1,8 раза выше, чем в столичном.
20px; text-align:justify">За три квартала петербуржцы заключили 34 403 договора на покупку жилья в городских новостройках — на 49% больше, чем в 2015-м. С января по сентябрь прошлого года показатели были куда скромнее: 23 083 зарегистрированных договора.
Областные девелоперы тоже хоть и в небольшом, но плюсе: 26 167 договоров, на 7,9% больше.
Правда, уникальная ситуация 2015 года, когда в какой-то момент область и город по числу новых договоров «долевки» практически сравнялись, вряд ли повторится. Как отмечает заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой» Максим Жабин, в нестабильной (тем более — кризисной) ситуации граждане выбирают более понятные и менее рискованные варианты. А в черте города уже немало проектов, по цене сопоставимых с областными.
Универсальный актив
По оценкам «Петербургской Недвижимости», жители региона в третьем квартале приобрели около 1 млн кв.м в новостройках. Доля сделок с привлечением кредитов — порядка 56%. 92% покупок укладывается в диапазон от 1,5 млн до 3,5 млн рублей.
Тревожно другое: от квартала к кварталу продажи застройщиков (по крайней мере, официально регистрируемые Росреестром) неуклонно снижаются. По мнению генерального директора ГК «ЦДС» Михаила Медведева, строительство довольно точно, хотя и с запоздание
ирует на постепенное снижение уровня доходов граждан. Строительную отрасль поддерживает на плаву разве что дефицит других понятных гражданам инструментов инвестирования и сбережения. Руководитель компании «Петрополь» Марк Лернер также полагает, что оживление спроса в начале 2016-го породило много ненужных иллюзий и спад к концу года неизбежен. «Все закономерно: укрепление рубля всегда приводит к ослаблению спроса на жилую недвижимость», — констатирует генеральный директор «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров.
«Российская экономика и жизнь около бизнеса не так развиты, как в Европе и вообще в цивилизованном мире, — полагает Денис Жуков, генеральный директор «СВП-Групп». — Там каждый второй играет на бирже, у каждого пятого есть облигации или евробонды. У нас не более 2% понимают, как работает биржа. Коммерческие банки закрываются, по два-три в месяц. И перед людьми встает реальный вопрос: куда вложить деньги, кроме покупки валюты? Держать вклад в госбанке тоже не всем и не всегда удобно. Оставить родителям, детям — это все популярные варианты. Именно поэтому у нас собственников вдвое больше, чем в Европе. Квартиры остаются надежным и относительно безопасным активом…»
Как бы то ни было, всего с января по сентябрь на первичном рынке Петербурга и Ленобласти застройщики реализовали 3,01 млн кв.м — на 15% больше, чем за тот же период 2015-го (2,62 млн кв.м).
Расслоение растет
По данным экспертов консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за девять месяцев девелоперы вывели на рынок 2,8 млн кв.м, из них 72% — в Петербурге. (В прошлом году доля новых областных объектов составляла 40–45%.) Новостроек меньше, чем в предыдущие годы: в 2015-м за тот же период стартовали проекты на 3,4 млн кв.м, в 2014-м — 4,1 млн кв.м,
в 2013-м — 3,6 млн кв.м.
За третий квартал в Петербурге и пригородной зоне застройщики начали продажи жилья в 45 объектах (21 200 квартир, 879 500 кв.м). Год назад, в третьем квартале 2015-го, дебютов было побольше: 67 новых адресов, 1,24 млн кв.м.
Смещение интереса в город подтверждается: 25 новостроек заявлены в городской черте (585 230 кв.м), еще четыре объекта (49 110 кв.м) — на административно подчиненных территориях. В области застройщики ограничились 16 новыми адресами (248 150 кв.м).
В новых городских проектах средняя площадь квартир составляет 42,8 кв.м, в области — 38 кв.м. Однако и скромные областные новостройки дифференцируются: «жесткий эконом» с минимальными студиями по 20–22 кв.м — это все-таки вчерашний день. Поодаль от «новых спальников» возникают более продуманные комплексные кварталы, такие как в поселке Новоселье, в Новогорелово, возможно — в Лаголово. Часть застройщиков смещается в сторону малоэтажных проектов уровня «комфорт плюс»: Navis Development отказывается от студий во второй очереди ЖК «Шотландия», «ПулЭкспресс» сводит к минимуму их количество в ЖК «Горки Парк»; «Строительный трест» делает слоган «Студий.net» одним из основных в своей рекламной кампании. Студии, конечно, никуда с рынка не денутся, но, похоже, займут свою нишу, а не будут составлять 70–80%, как в некоторых отчаянных проектах. Влияние «комфортной малоэтажки» на покупательские предпочтения усиливается.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», объем предложения квартир в регионе сейчас составляет 4,92 млн кв.м. Общий объем рынка (площадь жилья в начатых проектах) на конец сентября — 10,98 млн кв.м.
Южный вектор
Навес предложения чуть-чуть сократился. Граждане купили немного больше, чем застройщики «выкатили» на рынок.
Однако новые проекты на подходе. И масштабные, и локальные. Начинает выводить в продажу новые территории в зоне Лаголово компания «СВП-Групп». Группа «ЦДС» до конца года рассчитывает получить разрешение на строительство первой очереди в Новосаратовке (в перспективе это «миллионник»). Компания «Патриот-Нева» («дочка» московской «Интеко») запустила в Кудрово новый жилой комплекс; обошлись без креативного нейминга — ЖК так и нарекли: «Кудрово». Фирма «Алгоритм Девелопмент» вывела в продажу квартиры в Щеглово (ЖК «Алгоритм»). «УНИСТО-Петросталь» развивает проекты в Аннинском СП. «ЛенРусСтрой» разворачивает работы в первой очереди ЖК «Новое Горелово»…
Причем если традиционные северные зоны (Новое Девяткино, Кудрово, Бугры) развиваются как бы по инерции, то юг осваивается более расчетливо и целенаправленно, на фоне масштабных (преимущественно государственных) вложений в транспортную инфраструктуру. «Застройщики идут на юг, потому что именно здесь реализуются важные транспортные проекты: обход Красного Села; реконструкция Таллинского шоссе; усовершенствование железнодорожной ветки, которая идет мимо Красного Села в город. На севере такого нет. Чтобы начать стройку в Буграх, надо обеспечить развязку с КАД, а она стоит минимум три миллиарда. Чтобы продолжать строительство в Мурино и Новом Девяткино, нужно создавать ТПУ — не меньше четырех миллиардов…» — отмечает Денис Жуков.
И пока непохоже, чтобы застройщики замораживали проекты, сокращали персонал, консервировали технику.
Есть и еще одно немаловажное обстоятельство. Кадастровый налог на участки становится все ощутимее. А в ближайшие годы держать «земельный портфель» будет еще накладнее: на подходе штрафы и повышенные налоги для тех, кто не использует участки по назначению.
По оценке Дениса Жукова, за год собственникам удается реализовать примерно 15% от выставленных на продажу участков. Земли на рынке много, но территории, обеспеченные документами и мощностями под комплексную застройку, — наоборот, в дефиците.
Московская параллель
Самая заметная тенденция 2016-го — высокая активность покупателей: в Петербурге число ДДУ, заключенных за три квартала, уже больше, чем за весь 2014 год (27 037 договоров), и немногим меньше, чем за весь 2015-й (35 282 ДДУ).
На тысячу жителей региона (город плюс область) приходится в 1,8 раза больше сделок по «долевке», чем в Москве и Московской области! Эту тенденцию мы отмечали уже по итогам полугодия. Внятного объяснения феномену пока нет, остаются предположения о растущей привлекательности Петербурга и пригородов (по сравнению со столицей) и о высокой доле спроса со стороны приезжих.
По данным Михаила Медведева, сделки с приезжими из других регионов составляют около 25% в общем объеме продаж квартир эконом-класса. «Два-три года назад доля «внешнего спроса» составляла 10–15%, сейчас — около 25%», — говорит генеральный директор компании «Элемент-Бетон» Сергей Кравцов.
Аркадий Скоров приводит еще более внушительную цифру: до 50%! Зависимость простая: чем ниже цена — тем выше доля приезжих.
Сергей Кравцов полагает, что нельзя сбрасывать со счетов и «фактор Газпрома»: конечно, речь идет не о десятках тысяч сделок, но какой-то дополнительный спрос (в том числе — на квартиры в новых домах высокой стадии готовности) «перемещенные из Москвы лица» обеспечивают.
При этом в столице уровень продаж остается стабильным (с учетом значительной доли апартаментов), предложение продолжает расти; цены в Московской области уже вполне сопоставимы с ленинградскими. Как и стоимость аренды: например, в подмосковных городках можно снять квартиру за 16 000–20 000 рублей в месяц. И столичные аналитики при этом еще говорят о формировании отложенного спроса: покупатели ждут, что цены и ставки по кредитам понизятся.
Анализируя расхождения в показателях со столичным регионом, Марк Лернер выдвинул гипотезу о некоторой «экономической беспечности» петербургского покупателя: «Возможно, москвичи как более финансово продвинутые придерживают часть покупок, хотят посмотреть, куда качнется экономика. Петербуржцы по-прежнему ведутся на скидки, снижение ставок и на агрессивные маркетинговые акции. В том числе — и от обосновавшихся у нас столичных застройщиков».
На фоне московских показателей петербургский рынок выглядит несколько перегретым. И это настораживает.
Динамика заключения договоров долевого участия (по регионам)
Основные показатели первичного рынка в 2014-2016 гг. (Петербург и пригородная зона)
Динамика заключения договоров долевого участия в 2016 г. (Петербург и Ленобласть)