С «долевкой» не соскучишься

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:
  – Изменений полно, и они разные. Много вопросов связно с тем, что большинство подзаконных актов, к сожалению, не успевает за мыслью законодателя, толковать которую можно по-разному.
Начнем с поправок в закон о госрегистрации. Это эволюционный закон, который так или иначе уже был частично реализован. Основные сложности связаны с перестройкой работы органов госвласти. В связи с этим некоторые СМИ уверяют, что рынок «накрылся» и его участники полгода будут биться головой об стену. Но мы не первый раз переживаем такие реформы: все помнят переход от ГБР к Росреестру. Несомненно, стоит ожидать каких-то задержек. Но они не будут критичными, потому изменения с точки зрения обывателя — несущественные. Документы как подавали через МФЦ, так и будут подавать. Даже больше возможностей появляется. Например, подавать и получать бумаги можно в любом МФЦ в стране. То есть, если вы покупаете что-то в Москве, вам не придется ехать в столицу. Однако ускорить время регистрации, например ДДУ, отвезя документы в другой район, не выйдет. Там бумаги примут, перешлют по месту нахождения объекта, а после регистрации они вернутся обратно. А очередей можно избежать и сейчас: в городе есть перегруженные МФЦ, например на Текстильщиков, но всегда можно пойти в другой. Так что сегодня курьеры уже не спят в машинах возле Росреестра.
Следующее нововведение — переход на электронный реестр прав. Пока он ведется и в электронном, и бумажном виде, а если возникают противоречия, бумажная превалирует. Новая форма — электронная. Это означает, что при подаче правоустанавливающие документы будут сканировать. Но пока непонятно, как это сделать. Например, у нас есть клиент, у которого договор аренды на 250 страницах, а у некоторых арендаторов — по 400. Такую пачку бумаги в автоматическом режиме не отсканируешь. При таких объемах всегда можно пропустить страницу или что-то еще. Кстати, договоры долевого участия тоже будут сканировать, а они весьма объемные, причем их намного больше, чем договоров аренды. В кулуарах Росреестра поговаривают о возможной отсрочке введения этого закона, хотя это и маловероятно.
  Еще одно новшество — Единый государственный реестр прав объединяется с Государственным кадастром недвижимости. Росреестр получает гораздо большую информацию. И систематизированную. Для потребителя это значит, что единая выписка будет содержать все сведения и по собственникам, и по объекту. Это гигантский объем информации и даже 3D-модель объекта. Правда, кадастровые инженеры пока не знают, как будут это все реализовывать. Пока нам приходится накладывать яндекс-карты на публичную кадастровую карту, чтобы понять, что они нарисовали, поскольку примерно 70% участков поставлены на карту от балды, и соотнести с реальностью их невозможно.
  Важный новый принцип — межведомственное взаимодействие. То есть ты приходишь только с правоустанавливающим документом, а всю остальную информацию Росреестр должен запросить сам.
  Также станет возможным заказать передачу документов курьерской почтой. В Петербурге максимальная стоимость этой услуги 1000 рублей за пакет, в области — 1500. Хотя в Росреестре пока затрудняются ответить, как это реализовать. Поэтому пока не стоит на это надеяться — лучше в МФЦ подойти. Есть и другие новшества, касающиеся сокращения сроков регистрации и изменения времени ее приостановки (до трех месяцев по инициативе Росреестра и до шести по инициативе заявителя). Теперь не оплаченная пошлина не будет основанием для отказа.
  У Росреестра появляются новые возможности. Он вправе оценить сделку и сделать запись, например, о подозрениях в том, что она произведена с нарушением прав третьего лица. Это не делает сделку незаконной, а только устанавливает ее оспоримость, что будет отражаться во всех выписках. То есть граждане автоматически утрачивают статус добросовестного покупателя, поскольку будут знать о проблемах. Эта норма, с одной стороны, создает новые риски, с другой — новые возможности для рынка, поскольку всегда хорошо знать все об объекте.
Однако не принято еще 17 из 23 подзаконных актов для работы этого закона, соответственно, непонятно, как применять множество норм.
Второй важный блок — поправки в 214-ФЗ. Появляется интересное требование о том, что застройщик не должен числиться в реестре недобросовестных поставщиков. Видимо, законодатель считает: раз ты государство обманул, то и дольщиков обманешь. Есть и условие отсутствия недоимок по налогам — видимо, та же логика. При этом руководитель и главный бухгалтер не должны иметь судимости за преступления в сфере строительства. Эта норма не будет работать: поставят на должность руководителя или главного бухгалтера слесаря пятого разряда, который будет просто пешкой.
  Необходимо будет получать заключение органа власти о праве привлекать деньги граждан. Это дополнительный механизм контроля, который прямо связан с Росреестром. Орган уведомляет регистраторов о том, что действие заключения, например, приостановлено. Тогда Росреестр прекращает регистрацию договоров и в выписку вносит запись о невозможности привлекать новых дольщиков.
  Расширяется информация о застройщике, размещаемая на его сайте, при этом сайт должен принадлежать девелоперу. Компании должны будут проводить аудит, появляется единый реестр застройщиков, создается компенсационный фонд на случай банкротства фирмы, появляется возможность использования денег дольщиков для создания социальной инфраструктуры. Кстати, зачем предусмотрена возможность передавать социальные объекты в общедолевую собственность граждан — я не понимаю.

Андрей Некрасов,  редактор отдела «Строительство» газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»:
  – Дмитрий, не обижайтесь, но неважно, как юристы истолковали закон. Важно, как поняли эти нормы органы исполнительной власти, курирующие «долевку». Спросим, как они оценивают масштабы катастрофы.

Светлана Пчелкина, начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства:
  – Нам будет помогать структурное подразделение Комитета по строительству — управление строительными проектами. Наше юридическое управление уже разрабатывает административный регламент оказания госуслуг и выдачи подобного заключения. Реализовать нововведения будет сложно и нам, и застройщикам, поскольку или не подготовлены, или еще не вступили в силу подзаконные акты. А именно они должны регулировать деятельность и контролирующего органа, и застройщика.

Андрей Некрасов, редактор отдела «Строительство» газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»:
  – Так куда идти застройщику, который вывел на рынок проект после 1 января 2017-го?

Светлана Пчелкина, начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства:
  – В Комитет по строительству. Но прежде всего ему надо опубликовать проектную декларацию, соответствующую новым правилам. Управление проверит и ее, и застройщика, направит запросы в ФАС, налоговую службу и т. д. и в течение месяца выдаст заключение или откажет в выдаче. С этим документом застройщик обратится в Управление Росреестра для государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и получит законную возможность продавать квартиры.

Андрей Некрасов, редактор отдела «Строительство» газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»:
  – До Нового года осталось совсем немного. Что будет, если все подзаконные акты так и не появятся?

Светлана Пчелкина,  начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства:
  – Мы вынуждены будем работать, потому что закон вступит в силу. Как будем это делать — другой вопрос. Поймите, комитет — это госорган, его действия и бездействие могут быть оспорены в суде. Поэтому мы будем стремиться соблюдать требования закона.

Андрей Некрасов, редактор отдела «Строительство» газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»:
  – Какого самого важного документа сейчас недостает, на ваш взгляд?

Светлана Пчелкина, начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства:
  – Наверное, требований к проектной декларации. Есть проект постановления, утверждающего их. И мы, и коллеги из Ленобласти считаем, что этот документ предлагает избыточное количество информации.

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:
  – По проектам, где уже идут продажи, после 1 января 2017 года все равно надо публиковать проектную декларацию в измененном виде? Смогут компании спокойно вносить поправки в декларацию или это повлияет на продажи, например, будет приостановлена регистрация?

Светлана Пчелкина, начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства:
  – Этот вопрос мы задавали Минстрою. Там говорят, что изменения в проектную декларацию застройщик должен внести в первом квартале 2017 года. Управление Росреестра не будет приостанавливать регистрацию.

Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО:
  – Нужно ли застройщикам, которые уже начали продажи, корректировать типовой договор долевого участия и опубликовывать его на сайте? В законе написано, что эта норма действует с 1 января.

Андрей Некрасов, редактор отдела «Строительство» газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»:
  – Неправильно сформулировали. Будете ли штрафовать, если проект договора не изменится?

Светлана Пчелкина, начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства:
  – Штрафовать точно не будем. Правовую экспертизу договоров проводит Росреестр. Наверное, они должны будут проверить наличие в договоре всех существенных условий, предусмотренных законом.

Андрей Некрасов, редактор отдела «Строительство» газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»:
  – А все в курсе, что, чтобы распечатать новую проектную декларацию, потребуются рулоны бумаги, как обои?
Кристина, как вы считаете, в чем основной провал законодательства, какой норме чего не хватает и что будет самым сложным после 1 января?

Кристина Шуплецова,  начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства областного Комитета стройнадзора:
  – Основная проблема — проектная декларация. Она должна состоять из 248 пунктов. В ней надо указывать информацию по каждому объекту долевого строительства, то есть по каждой квартире в многоквартирном доме. Анализировать все эти данные будет, в нашем случае, отдел из девяти человек, трое из которых работают исключительно с пострадавшими дольщиками. А ответственность за выдачу заключения о соответствии ложится на плечи контролирующего органа, поэтому, безусловно, подход будет требовательным. Но у работников нет необходимого образования, чтобы проанализировать проектную декларацию. Поэтому придется задействовать силы всего комитета: и отдела выдачи разрешений на строительство, и строительного департамента.

Андрей Некрасов, редактор отдела «Строительство» газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»:
  – В вашу задачу входит каждую квартиру посмотреть?

Кристина Шуплецова, начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства областного Комитета стройнадзора:
  – Мы будем вынуждены рассмотреть, как каждая квартира соответствует проектной документации.

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:
  – Вопрос про апартаменты, которые продают в рамках 214-ФЗ. В законе есть нормы, которые распространяются только на жилые помещения.

Светлана Пчелкина, начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства:
  – Если, продавая апартаменты, вы избрали способом привлечения денег договор долевого участия, то требования закона должны применяться в полном объеме. Хотя будут и исключения, например, не будет применяться 7-й параграф закона «О несостоятельности…».

Андрей Некрасов, редактор отдела «Строительство» газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»:
  – Алексей Игоревич, в чем застройщики видят основные проблемы?

Алексей Белоусов, вице-президент СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:
  – На встрече в петербургском Комитете по строительству мы договорись, что сообща разрабатываем модель проектной декларации — коллективное творчество застройщиков, которое обсудим с чиновниками. Если этот документ устроит комитет, мы сможем работать даже без нормативно-правовых актов, которые выйдут, а может, и не выйдут к 1 января.

Андрей Некрасов, редактор отдела «Строительство» газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»:
– То есть то, что придется уставный капитал увеличивать, застройщиков вообще не волнует?

Алексей Белоусов, вице-президент СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:
  – Ну, это требование только с 1 июля вступит в силу. Пока все говорят, что с 1 января прекратятся продажи, новый объект нельзя будет вывести на рынок. То есть приток средств от дольщиков остановится или задержится, а кредиты не только не спасут, но и потянут девелоперов вниз. Крупные компании выдержат, а вот мелкие могут и не устоять.

Андрей Некрасов, редактор отдела «Строительство» газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»:
  – Отчисления в государственный компенсационный фонд тоже не проблема?

Алексей Белоусов, вице-президент СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:
  – Не проблема, если объем взносов останется в пределах 1% от стоимости ДДУ. Всем известно, что были ходоки из разных регионов, сформировавших список объектов, которые хотелось бы достроить за счет нового фонда. О чем это говорит? О том, что фонд создается не для ликвидации форс-мажорных банкротств, а для завершения проблемных объектов, на которые негде взять деньги, кроме как у работающих застройщиков.

Андрей Некрасов, редактор отдела «Строительство» газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»:
  – А что будет с деньгами Общества взаимного страхования застройщиков? В новой редакции 214-ФЗ он не предусмотрен.

Алексей Белоусов, вице-президент СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:
  – Там аккумулировано около 1 млрд рублей, а это не та сумма, которая может решить проблему. ОВС будет нести ответственность по уже начатым объектам, пока они не будут достроены. Затем, по идее, оставшиеся средства должны быть разделены между участниками. А вот деньги, заплаченные страховщикам, можно считать потерянными.

Андрей Некрасов, редактор отдела «Строительство» газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»:
  – Что все эти нововведения дадут дольщикам?

Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО:
  – Для граждан все это хорошо. Но хорошего понемножку. С нового года появляются три группы застройщиков. Первая подпишет первый договор ДДУ в далекой перспективе, и на них распространяются положения об увеличении уставного капитала, о том, что надо брать поручительство, если не хватает собственных средств, и многое другое. Это еще не скоро будет, а люди уже думают, как компанию развернуть и уставный капитал увеличить. Вторая группа — те, кто работали по-старому, страховали и будут страховать ДДУ. Они думают, что не пропадут. Основные проблемы будут у тех, кто зарегистрирует первый договор сразу после 1 января. Они уже не смогут застраховать ответственность или получить поручительство, но и непонятно, как платить в компенсационный фонд. В последних версиях закона нет ни слова про максимальные размеры взносов — все на усмотрение Правительства РФ.
Да и с уже выведенными на рынок проектами есть вопросы. В законе о рекламе говорится, что ты не имеешь права рекламировать квартиры в новостройке, пока нет «заключения о соответствии». И нет разницы, когда ты зарегистрировал первый договор. Что будет делать ФАС, я не знаю, но с 1 января они могут сослаться на закон и сказать, что, пока нет заключения, нельзя рекламировать объект и привлекать деньги граждан. Даже если первый ДДУ зарегистрирован давным-давно.
Такая же проблема с типовым договором долевого участия. Получается, что он должен соответствовать новым требованиям, даже если продажи начались давно. И придумать ничего нельзя, пока подзаконных актов нет.
А с точки зрения потребителя, все эти меры направлены на защиту его прав. Но не получилось бы так, что мы вместе с водой выплескиваем ребенка. А вообще, изменения в их нынешнем виде не работают и работать не будут. Надо быть неблагоразумными, чтобы говорить, что у детского садика будет 200 собственников.

Вопрос из зала:
  – Ходят слухи, что появятся двойные компенсации для дольщиков за нарушение сроков или невыполнение обязательств застройщиком. Как скажется на застройщиках усиление прав граждан? И могут ли дольщики разорить застройщика?

Светлана Пчелкина, начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства:
  – Закон, прежде всего, дает возможность будущему дольщику получить полную информацию и сформировать мнение о том или ином застройщике. И новый формат проектной декларации нацелен именно на это. С точки зрения размера неустоек за несвоевременное исполнение обязательств по договору я особых изменений не видела. По-моему, все останется в том виде, в котором действует сегодня.

Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО:
  – Что даст закон дольщику? Условия договора стали более четкими. Например, появилось ограничение: площадь квартиры по договору не должна отличаться от реальной больше чем на 5%. Этого раньше не было. Теперь в законе прописано, что застройщик несет ответственность за нарушение качества строительства. Прежде компенсацию за ненадлежащее качество можно было получить только в суде. И дольщик теперь может получить максимум информации об объекте.

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:
  – Защита прав дольщиков этими изменениями напрямую не регулируется. Да, объем информации увеличивается, но если деньги у застройщика кончатся, они ниоткуда не возьмутся. Новый компенсационный фонд дает некую дополнительную гарантию. Но сама идея использовать его средства, чтобы решить проблемы уже существующих обманутых дольщиков, — это замкнутый круг.

Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО:
  – Не вводите людей в заблуждение. Четко прописано, что деньги могут пойти только на достройку тех объектов, застройщики которых вносили средства в компенсационный фонд.

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:
  – Да, но вы говорите о законопроекте, который еще не принят Госдумой, и изменения в процессе второго-третьего чтения могут быть непредсказуемыми. Правительство заявило, а в Госдуме прислушиваются к его мнению, что неплохо бы эти накопления использовать для решения текущих проблем. Социально это правильно, а экономически — пирамида.

Вопрос из зала:
  – Помимо ДДУ есть еще такая форма привлечения денег, как ЖСК. Есть ли инновации, касающиеся кооперативов?

Светлана Пчелкина, начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства:
  – Они приняты еще в июле 2015 года. Так, уполномоченные органы наделили полномочиями по контролю за ЖСК, которые привлекают деньги на строительство многоквартирных домов. Минстрой и Минкомсвязи подготовили приказ, регулирующий объем сведений, которые должны размещать кооперативы. Мы пытались выяснить, разместили ли ЖСК эти сведения, но пока не смогли это сделать. Запросив Службу госстройнадзора, выяснили, что в Петербурге всего пять таких кооперативов.

Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО:
  – С 1 января ЖСК обязаны будут предоставлять ежеквартальную отчетность. Форма будет такая же, как у застройщика?

Светлана Пчелкина, начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства:
  – Форму должен разработать Минстрой, и она вряд ли будет соответствовать ежеквартальной отчетности застройщика.

Андрей Некрасов, редактор отдела «Строительство» газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»:
  – У нас не только меняются правила игры на первичном рынке, но и реформируется система саморегулирования…

Алексей Белоусов, вице-президент СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:
  – Да, и есть четыре важных периода. Во-первых, до 1 ноября все СРО должны были перевести средства компенсационных фондов в уполномоченные банки. Все строительные компании должны были уведомить свои СРО, останутся они в их рядах, перейдут в другие партнерства по региональному признаку или вообще больше не нуждаются в получении допусков. Этот этап мы тоже прошли. И до 1 марта все СРО должны привести документы в соответствие новым требованиями законодательства. Затем, до 1 июля, партнерства должны подать документы в Ростехнадзор для подтверждения статуса. В противном случае до 1 октября Ростехнадзор должен принять решение об исключении из реестра СРО.
Самый больной вопрос — это компенсационные фонды. Теперь их два: фонд возмещения вреда и фонд обеспечения договорных обязательств. Всем понятно, что размеры взносов будут зависеть от объемов средств, оставшихся у СРО. Многие СРО сейчас переходят из региона в регион. С учетом этой миграции в Петербурге теперь 29 СРО, которые объединяют 15 141 строительную компанию. С октября по ноябрь из Петербурга в другие регионы перерегистрировались три саморегулируемые организации, две перешли из Ленобласти в Петербург. Еще четыре СРО планируют перейти в другие регионы. Однако мы их относим к числу коммерческих: они просто зарабатывают на строителях, у них практически нет средств в компенсационном фонде, и их члены рискуют остаться без допуска в ближайшее время. Боюсь, в скором времени выяснится, что половину госконтрактов, как это было по стадиону, выполняют компании, у которых нет допуска.
В Петербурге 26 СРО перевели средства фондов в уполномоченные банки. Из них подтвердили достаточность средств только 10 партнерств, но среди них лишь две организации имеют больше 200 членов. Напомню, что минимальное число членов — 100. Суммарно размер компенсационных фондов всех 29 СРО должен составлять 11,884 млрд рублей. А переведено в уполномоченные банки всего 5 млрд. Суммарная потеря средств составляет 7,223 млрд рублей. В Ленобласти ситуация еще хуже. Там нет ни одной СРО, которая в полном объеме внесла деньги в компенсационный фонд. А это значит, практически все строительные компании области могут оказаться без допуска. При этом самостоятельно решили выйти из состава СРО только 5–10% компаний.
В целом по России собрано всего 41 млрд рублей, а следовало — более 100 млрд. Так что обратите внимание, в каком СРО вы состоите. Иначе с 1 июля можно утратить право работать на рынке, а может, и раньше.

Краткий отчет об итогах IX  Конференции Профессионалов рынка недвижимости можно посмотреть здесь.