Новостройки: рост или «пузырь»?

Реальные доходы граждан, по Росстату, за прошлый год снизились на 5,9%, оборот розничной торговли — на 5,2%, продажи легковых автомобилей — на 11%.
А в Петербурге «физики» за год подписали 47 945 договоров долевого участия в новостройках — почти на 36% больше, чем в 2015-м. И на 12 000 больше, чем в Москве!
Ленинградская область тоже не отстает: под разговоры аналитиков о смещении спроса от КАД к городским проектам областной Росреестр зафиксировал 38 376 ДДУ — на 19% больше, чем за 2015-й.
Есть, конечно, некоторые претензии к методикам подсчета, есть аргументы, связанные с переходом части застройщиков от ЖСК к «долевке» (см. «Мнения экспертов»); наконец, апартаменты в столице составляют до 35% от совокупного спроса, но в статистику не попадают. (В Петербурге — около 5%.) Но ни в Московской области, ни в Ленинградской апартаментов нет — а показатели растут!
Можно, в конце концов, рассуждать о притягательности мегаполисов во время кризиса. Но и эти соображения никак не объясняют, почему в петербургском регионе строящееся жилье в два раза популярнее, чем в столичном.
В Москве и Московской области в общей сложности проживают 19,648 млн человек. И здесь на тысячу душ за прошлый год приходится 6,50 договора долевого участия. (Среднероссийский показатель — 4,04.) Население Петербурга и Ленобласти — 7,005 млн. Соответствующий показатель — 12,32 ДДУ.
Можно, конечно, принять за рабочую гипотезу предположение, что Петербург раньше других регионов адаптировался к новым экономическим реалиям. Но нельзя исключать и менее приятную гипотезу: совокупность специфических условий в нашем регионе привела к созданию «пузыря» на первичном рынке. (Не будем забывать, что в США наивысшие показатели по продажам нового жилья фиксировались как раз в 2006–2007 гг., перед глобальным финансовым кризисом. И тоже в основном за счет ипотеки…)
С точки зрения аналитиков, рынок выглядит сбалансированным и благополучным. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за год граждане приобрели в городских и пригородных новостройках 4,14 млн кв.м, застройщики вывели на рынок 4,01 млн кв.м. «По итогам 2016 года на первичном рынке было реализовано 94 970 квартир — на 9,5% больше, чем в 2015-м (3,78 млн кв.м, 86 7600 сделок)», — отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
В прошлом году петербургский Росреестр зарегистрировал права собственности граждан по ДДУ на 36 868 квартир в уже построенных домах. Это на 38% больше, чем в 2015-м.
Увеличилось и число ипотечных кредитов. В 2015-м городской Росреестр зарегистрировал 29 398 ипотечных договоров, в 2016-м — уже 43 194 (плюс 47%). По области: 14 737 в 2015 году, 19 394 — в 2016-м (плюс 31,6%).
Не оправдываются опасения о монополизации рынка, о концентрации все большей доли «первички» у нескольких ведущих компаний. По данным экспертов Knight Frank St.Petersburg за 14 лет наблюдений, доля первой десятки девелоперов практически не изменилась. В 2002 году застройщики из «топ-10» ввели в эксплуатацию 50% от общего объема рынка. И в 2016-м доля лидеров осталась прежней — 50%, хотя ввода жилья в эксплуатацию вырос более чем в 1,5 раза. «Максимальные показатели — 65–69% — характерны для пиковых периодов активности рынка», — говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. Правда, за полтора десятка лет сменились почти все лидеры. Постоянно присутствуют в «топ-10» «Группа ЛСР», «Эталон», ЮИТ и «Строительный трест». В последние шесть лет к этим компаниям добавились такие игроки, как ЦДС, Setl City, «Главстрой-СПб» и «Полис групп».
И конкуренция растет. Специалисты компании «E3 Group» отмечают, что рынок недвижимости Петербурга привлекает московских, региональных и иностранных игроков. Они связывают эту тенденцию как раз с «более стабильным выходом петербургского рынка из кризиса».
Среди заметных новичков — компания «Красная стрела» (ЖК «Неоклассика»), архангельская фирма «Аквилон-Инвест» (ЖК «КосмосSTAR» и ЖК «4YOU»).
Осенью 2016-го в Петербург пришла столичная компания «ПИК». На заметную часть рынка претендуют ФСК «Лидер» и казахстанский холдинг Build Investment Group (BI Group).
Активность «пришлых» застройщиков также подтверждает уникальность петербургского рынка. Осталось выяснить, к добру ли это и какие риски могут быть с этим связаны.

Игорь КРЕСЛАВСКИЙ, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»:
– Для страны это был не самый простой год, но экономика стабилизировалась, и можно ожидать, что к концу 2017-го будет небольшой рост.
Что касается нашей компании, ничего плохого о 2016-м сказать не могу. Бывали годы и полегче, но прошедший, по крайней мере, был не хуже и не лучше 2015-го. Все наши планы удалось реализовать, хотя были и трудности. Мы ввели в эксплуатацию более 90 000 кв.м жилья, поставив личный рекорд, выполнили план продаж. Приобрели несколько участков. 
Думаю, что в 2017 году цены будут плавно повышаться — в рамках инфляции или даже больше. Есть отложенный спрос, при стабилизации экономики у людей появится больше возможностей для покупки квартир.

Светлана ДЕНИСОВА, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Массовый переход на работу по 214-ФЗ состоялся существенно раньше. Компании, которые отказались от схемы ЖСК в минувшем году, не могли существенно повлиять на его итоги. Инвестиционный спрос вряд ли сильно прибавился. Основная причина прироста — осознание того, что катастрофы не будет. Снизились ожидания банкротства застройщиков и подрядных организаций, произошла адаптация к новым условиям. Конечно, самый важный драйвер роста — это ипотека, осенью началось заметное снижение ставок. В начале 2016-го спрос стимулировали ожидания, что программа господдержки закроется.
Жилье остается важнейшей базовой и в целом по России неудовлетворенной потребностью. Мегаполисы по-прежнему привлекают провинциалов. Петербург выиграл гонку по сделкам у Москвы, но не думаю, что эти результаты будут стабильными. Это связано, в первую очередь, с более приемлемым уровнем цен. Также, несмотря на улучшения в транспортной схеме столицы, она все равно остается чрезвычайно трудным для жизни городом.
Предложение в минувшем году сократилось, что позитивно сказалось на рынке. Думаю, 
в 2017-м будет плавный подъем цен, как минимум, в пределах инфляции. Объемы сделок также будут расти. Спрос смещается в сторону территорий реновации, предложение в таких районах, как Московский, продолжает наращиваться, много новых объектов на обжитых окраинах, застройщики не гнушаются работать с небольшими точечными объектами. Территории «заКАДья» потеряют новый спрос, в 2016 году они были востребованы за счет высокой степени готовности домов и низких цен.

Олег ПАШИН, генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость»:
– Экономика страны постепенно выходит из кризиса, что, безусловно, положительно скажется и на первичном рынке. В следующем году цены будут плавно увеличиваться в пределах инфляции. Поскольку банки заинтересованы в развитии ипотеки, ставки при любой ситуации с господдержкой должны остаться привлекательными для заемщиков. Мы ожидаем выход на рынок новых интересных жилых комплексов. Потенциальный спрос на жилье в Петербурге огромный. И со стороны жителей Северной столицы, и со стороны переезжающих в город из других регионов. И если раньше внешний спрос носил, скорее, сезонный характер, сейчас интерес к петербургскому рынку недвижимости постоянный. В этом году доля таких сделок, вероятно, будет расти. 
Полагаю, объем продаж на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны в 2017 году составит не менее 4 млн кв.м. 

Максим ЖАБИН, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»:
– Значительный рост обусловлен смещением в город потребительского спроса с прилегающих территорий. Объем предложения в Петербурге значительно растет. Близость инфраструктуры, дорожной сети и стоимость, которая сегодня незначительно отличается от предложений за КАДом, делают варианты в городе более востребованными.
При этом инвестиционная привлекательность новостроек с каждым годом снижается: сдача в аренду или перепродажа квартир уже не дают значимой прибыли. Хотя по некоторым проектам такая возможность остается. Это касается районов, где новое строительство не велось последние 5-10 лет.
Оценивать результаты работы компании сейчас сложно. Мы вошли в столь нелегкое время с новым проектом («Новое Горелово»), который требует больших денежных вливаний в инженерную подготовку и инфраструктуру. Приняли решение расширить группу компаний и вложить дополнительные средства в модернизацию строительного оборудования.  2017-й будет мало отличаться от предыдущего: рынок в неминуемой стагнации. Сейчас надо провести «работу над ошибками», анализировать поступающую информацию, следить за внутренней и внешней политикой и ни в коем случае не принимать поспешных решений.

Сергей ТЕРЕНТЬЕВ, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
– Положительная динамика достигнута за счет хорошего ассортимента и условий реализации. Люди осознали, что ситуация стабилизировалась, с рынком недвижимости ничего страшного не произошло. Уверенность запустила отложенный спрос.
Мы увеличили объем продаж более чем на 30% по сравнению с 2015-м. В середине 2016 года все объекты перевели на ДДУ, но нельзя сказать, что это сильно отразилось на покупательском спросе. Даже завершение программы госсубсидирования ипотеки не вызвало ажиотажа.
Прошедший год в целом был сбалансирован по спросу и предложению. Затоваривания не произошло. Январь уже показал, что серьезных изменений, связанных с поправками в 214-ФЗ, не случилось, однако работать стало сложнее: некоторые вопросы остаются неурегулированными. Сейчас мы отмечаем некоторый рост ставок по кредитам. Минимальный уровень — 10,8% (без учета маркетинговых акций), но эта цифра адекватна рынку. Мы ожидаем новых программ снижения ставки от банков, у нас уже есть несколько партнерских предложений, которые будут работать с февраля. Полагаю, спрос сохранится, а цены будут меняться в пределах  инфляции.

Петр БУСЛОВ, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:
– По нашим данным, годовой совокупный рост рынка жилья в Петербурге относительно 2015 года составил порядка 5%. Предположу, что основную прибавку обеспечили застройщики, которые начинали работать по схеме ЖСК. Не думаю, что положительная динамика связана с глобальным «потеплением» на рынке частных инвестиции. В среднем доля инвестиционных квартир в общем объеме сделок в 2016 году выросла с 10 до 20%. Это, скорее, связано с реализацией отложенного спроса на фоне относительно стабильного рынка (низкие проценты по ипотеке с господдержкой, отсутствие роста цен, широкое предложение).
В проектах «Главстроя-СПб» за 2016-й реализовано около 260 000 кв.м жилья, что на 30% выше результатов 2015-го. Главным поддерживающим фактором в прошлом году стала госпрограмма субсидирования ипотеки. Неопределенность в этом вопросе в начале года стимулировала рынок. Во втором квартале наблюдалось сезонное снижение покупательской активности, в июле спрос стабилизировался, в августе раньше обычного был отмечен рост продаж.
Мы не прогнозируем серьезных изменений на рынке в текущем году. 

Вера СЕРЕЖИНА, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI:
– По данным аналитиков, в 2016 году продажи выросли не более чем на 30%. Иначе неизбежно произошло бы увеличение цен, чего мы не наблюдали. Более вероятно, что рост числа регистрационных действий связан с переуступками (цессией) и переходом некоторых застройщиков на работу по ДДУ. Еще один фактор — увеличение числа продаж при сохранении объемов реализуемых площадей за счет снижения среднего размера квартиры.
Объем продаж холдинга RBI в 2016 году вырос на 60% по сравнению с 2015-м. Это произошло за счет вывода на рынок новых домов. Традиционно востребована недвижимость бизнес-класса и выше. При этом отмечается снижение предложения в некоторых сегментах. Например, в районах массовой застройки возле КАД оно составило 36%: рынок отреагировал на сокращение числа инвесторов. 
Есть вероятность, что в 2017 году цены все-таки пойдут вверх. 

Сергей СТЕПАНОВ, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– Крупные компании отмечают увеличение объемов продаж на 10–20%. План продаж мы выполнили, поступления составили 10,5 млрд рублей. По-прежнему считаю, что недвижимость в любое время остается отличным инструментом для инвестиций. Большое влияние оказывает ипотека. Субсидирование позволило сохранить условия на уровне докризисных. Если вспомнить 2015 год, то отсутствие ипотеки с января по март ощутили на себе многие застройщики.
По моим наблюдениям, спрос серьезно сдвигается в строну проектов, соответствующих комфорт-классу и выше, хотя покупатели и дольше принимают решение о сделке.
На 2017 год мы заложили в планах увеличение объемов продаж. Что касается цен, я не вижу предпосылок для их кардинального роста. При этом себестоимость повышается в связи с подорожанием материалов.

Ирина ОНИЩЕНКО, директор по продажам ГК «Эталон»:
– Во-первых, мы заметно расширили ассортимент продаваемой недвижимости. Во-вторых, финансовая устойчивость и репутация, подкрепленная тридцатилетним опытом, помогают заслужить доверие даже наиболее осторожных покупателей. В-третьих, мы работаем с крупными и известными банками, что на фоне снижения ипотечных ставок расширяет круг наших клиентов.
Мы считаем, что за счет инфляционного роста себестоимости квадратного метра, а также увеличения спроса на недвижимость благодаря удешевлению кредитов рост цен в 2017 году составит 10–15%.

Роман МИРОШНИКОВ, исполнительный директор компании «Ойкумена»:
– Во-первых, многие застройщики действительно отказались от схемы ЖСК. Во-вторых, Росреестр стал работать лучше, и это тоже сыграло свою роль. Значительного роста продаж 2016 год не принес — все было достаточно стабильно и сопоставимо с предыдущим годом. А вот число регистраций действительно увеличилось.
На мой взгляд, за последние годы соотношение спроса и предложения сильно не изменилось. Резкого увеличения спроса я пока не вижу, впрочем, и уменьшения тоже. Отчетность, скорее всего, покажет, что предложение со стороны застройщиков выросло, но на рынок это не сильно повлияло. 
Мы довольны результатами 2016-го. Нам удалось решить все поставленные задачи. Это касается и сдачи объектов в эксплуатацию, и продаж, хотя нельзя сказать, что год был легким.
В 2017-м цены на жилье, скорее всего, будут расти. Вопрос — насколько быстро. Покупательская способность, к сожалению, увеличивается намного медленнее. Официальная и бытовая инфляция — это разные вещи. Объемы сделок, скорее всего, останутся в тех же пределах, но цены немного подрастут. Кроме того, мы не знаем, как повлияют поправки в 214-ФЗ на строящиеся и продаваемые объекты.

Виталий ВИНОГРАДОВ, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» в Петер-бурге:
– 2016 год показал, что прогнозы о стагнации не оправдались. Число продаж в целом по рынку увеличилось на 15%. В нашей компании — на 20%. Цены тоже росли. Спрос был волнообразным — с пиками в начале года, октябре и декабре. При этом декабрьские показатели у нашей компании были на 20% выше, чем в ноябре. Многие покупатели откладывали сделки. Когда стало ясно, что цены не упадут, а ипотеку с господдержкой не продлят, они ринулись покупать. На фоне растущего спроса мы отметили тенденцию к сокращению нового качественного предложения. Это происходит как в пределах городской черты, так и в «заКАДье». Рынок постепенно приходит к балансу спроса и предложения.
В 2017 году из-за снижения объема качественных вариантов возможен дисбаланс. Это неизбежно приведет к не меньшему, чем в 2016-м, росту цен. Отмена льготной ипотеки шоком для рынка не стала, банки стали предлагать новые программы.
Наблюдавшийся до кризиса перекос спроса в сторону «заКАДья» постепенно выравнивается. Привлекательность проектов в городской черте растет на фоне сокращения предложения. В 2017-м будут развиваться проекты редевелопмента «серого пояса», проекты на намывных территориях Васильевского острова, в недооцененных зонах в Шушарах и др.

Динамика заключения физлицами договоров долевогоучастия (по регионам) *, Табл.1

Основные показатели первичного рынка в 2014-2016 гг. (Петербург и пригородная зона), Табл. 2

Динамика цен по районам СПб и ЛО, руб./кв.м, Табл. 3