НАШ ЦИТАТНИК: «Надо очень аккуратно подходить к частичному изменению фасадов, поскольку оно порой довольно серьёзно меняет здания. Можно удлинить нос Венере Милосской, талию усилить, ноги укоротить. Но Венеры Милосской мы уже тогда не получим...» Владимир Григорьев

13 апреля, 19:03

Новостройки: рост или «пузырь»?

Новостройки: рост или «пузырь»?

Доходы граждан падают, но жилья в новостройках они приобретают все больше. По числу новых договоров «долевки» Петербург обошел Москву

Реальные доходы граждан, по Росстату, за прошлый год снизились на 5,9%, оборот розничной торговли — на 5,2%, продажи легковых автомобилей — на 11%.
А в Петербурге «физики» за год подписали 47 945 договоров долевого участия в новостройках — почти на 36% больше, чем в 2015-м. И на 12 000 больше, чем в Москве!
Ленинградская область тоже не отстает: под разговоры аналитиков о смещении спроса от КАД к городским проектам областной Росреестр зафиксировал 38 376 ДДУ — на 19% больше, чем за 2015-й.
Есть, конечно, некоторые претензии к методикам подсчета, есть аргументы, связанные с переходом части застройщиков от ЖСК к «долевке» (см. «Мнения экспертов»); наконец, апартаменты в столице составляют до 35% от совокупного спроса, но в статистику не попадают. (В Петербурге — около 5%.) Но ни в Московской области, ни в Ленинградской апартаментов нет — а показатели растут!
Можно, в конце концов, рассуждать о притягательности мегаполисов во время кризиса. Но и эти соображения никак не объясняют, почему в петербургском регионе строящееся жилье в два раза популярнее, чем в столичном.
В Москве и Московской области в общей сложности проживают 19,648 млн человек. И здесь на тысячу душ за прошлый год приходится 6,50 договора долевого участия. (Среднероссийский показатель — 4,04.) Население Петербурга и Ленобласти — 7,005 млн. Соответствующий показатель — 12,32 ДДУ.
Можно, конечно, принять за рабочую гипотезу предположение, что Петербург раньше других регионов адаптировался к новым экономическим реалиям. Но нельзя исключать и менее приятную гипотезу: совокупность специфических условий в нашем регионе привела к созданию «пузыря» на первичном рынке. (Не будем забывать, что в США наивысшие показатели по продажам нового жилья фиксировались как раз в 2006–2007 гг., перед глобальным финансовым кризисом. И тоже в основном за счет ипотеки…)
С точки зрения аналитиков, рынок выглядит сбалансированным и благополучным. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за год граждане приобрели в городских и пригородных новостройках 4,14 млн кв.м, застройщики вывели на рынок 4,01 млн кв.м. «По итогам 2016 года на первичном рынке было реализовано 94 970 квартир — на 9,5% больше, чем в 2015-м (3,78 млн кв.м, 86 7600 сделок)», — отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
В прошлом году петербургский Росреестр зарегистрировал права собственности граждан по ДДУ на 36 868 квартир в уже построенных домах. Это на 38% больше, чем в 2015-м.
Увеличилось и число ипотечных кредитов. В 2015-м городской Росреестр зарегистрировал 29 398 ипотечных договоров, в 2016-м — уже 43 194 (плюс 47%). По области: 14 737 в 2015 году, 19 394 — в 2016-м (плюс 31,6%).
Не оправдываются опасения о монополизации рынка, о концентрации все большей доли «первички» у нескольких ведущих компаний. По данным экспертов Knight Frank St.Petersburg за 14 лет наблюдений, доля первой десятки девелоперов практически не изменилась. В 2002 году застройщики из «топ-10» ввели в эксплуатацию 50% от общего объема рынка. И в 2016-м доля лидеров осталась прежней — 50%, хотя ввода жилья в эксплуатацию вырос более чем в 1,5 раза. «Максимальные показатели — 65–69% — характерны для пиковых периодов активности рынка», — говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. Правда, за полтора десятка лет сменились почти все лидеры. Постоянно присутствуют в «топ-10» «Группа ЛСР», «Эталон», ЮИТ и «Строительный трест». В последние шесть лет к этим компаниям добавились такие игроки, как ЦДС, Setl City, «Главстрой-СПб» и «Полис групп».
И конкуренция растет. Специалисты компании «E3 Group» отмечают, что рынок недвижимости Петербурга привлекает московских, региональных и иностранных игроков. Они связывают эту тенденцию как раз с «более стабильным выходом петербургского рынка из кризиса».
Среди заметных новичков — компания «Красная стрела» (ЖК «Неоклассика»), архангельская фирма «Аквилон-Инвест» (ЖК «КосмосSTAR» и ЖК «4YOU»).
Осенью 2016-го в Петербург пришла столичная компания «ПИК». На заметную часть рынка претендуют ФСК «Лидер» и казахстанский холдинг Build Investment Group (BI Group).
Активность «пришлых» застройщиков также подтверждает уникальность петербургского рынка. Осталось выяснить, к добру ли это и какие риски могут быть с этим связаны.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
 

Игорь КРЕСЛАВСКИЙ, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»:
– Для страны это был не самый простой год, но экономика стабилизировалась, и можно ожидать, что к концу 2017-го будет небольшой рост.
Что касается нашей компании, ничего плохого о 2016-м сказать не могу. Бывали годы и полегче, но прошедший, по крайней мере, был не хуже и не лучше 2015-го. Все наши планы удалось реализовать, хотя были и трудности. Мы ввели в эксплуатацию более 90 000 кв.м жилья, поставив личный рекорд, выполнили план продаж. Приобрели несколько участков. 
Думаю, что в 2017 году цены будут плавно повышаться — в рамках инфляции или даже больше. Есть отложенный спрос, при стабилизации экономики у людей появится больше возможностей для покупки квартир.

Светлана ДЕНИСОВА, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Массовый переход на работу по 214-ФЗ состоялся существенно раньше. Компании, которые отказались от схемы ЖСК в минувшем году, не могли существенно повлиять на его итоги. Инвестиционный спрос вряд ли сильно прибавился. Основная причина прироста — осознание того, что катастрофы не будет. Снизились ожидания банкротства застройщиков и подрядных организаций, произошла адаптация к новым условиям. Конечно, самый важный драйвер роста — это ипотека, осенью началось заметное снижение ставок. В начале 2016-го спрос стимулировали ожидания, что программа господдержки закроется.
Жилье остается важнейшей базовой и в целом по России неудовлетворенной потребностью. Мегаполисы по-прежнему привлекают провинциалов. Петербург выиграл гонку по сделкам у Москвы, но не думаю, что эти результаты будут стабильными. Это связано, в первую очередь, с более приемлемым уровнем цен. Также, несмотря на улучшения в транспортной схеме столицы, она все равно остается чрезвычайно трудным для жизни городом.
Предложение в минувшем году сократилось, что позитивно сказалось на рынке. Думаю, 
в 2017-м будет плавный подъем цен, как минимум, в пределах инфляции. Объемы сделок также будут расти. Спрос смещается в сторону территорий реновации, предложение в таких районах, как Московский, продолжает наращиваться, много новых объектов на обжитых окраинах, застройщики не гнушаются работать с небольшими точечными объектами. Территории «заКАДья» потеряют новый спрос, в 2016 году они были востребованы за счет высокой степени готовности домов и низких цен.

Олег ПАШИН, генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость»:
– Экономика страны постепенно выходит из кризиса, что, безусловно, положительно скажется и на первичном рынке. В следующем году цены будут плавно увеличиваться в пределах инфляции. Поскольку банки заинтересованы в развитии ипотеки, ставки при любой ситуации с господдержкой должны остаться привлекательными для заемщиков. Мы ожидаем выход на рынок новых интересных жилых комплексов. Потенциальный спрос на жилье в Петербурге огромный. И со стороны жителей Северной столицы, и со стороны переезжающих в город из других регионов. И если раньше внешний спрос носил, скорее, сезонный характер, сейчас интерес к петербургскому рынку недвижимости постоянный. В этом году доля таких сделок, вероятно, будет расти. 
Полагаю, объем продаж на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны в 2017 году составит не менее 4 млн кв.м. 

Максим ЖАБИН, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»:
– Значительный рост обусловлен смещением в город потребительского спроса с прилегающих территорий. Объем предложения в Петербурге значительно растет. Близость инфраструктуры, дорожной сети и стоимость, которая сегодня незначительно отличается от предложений за КАДом, делают варианты в городе более востребованными.
При этом инвестиционная привлекательность новостроек с каждым годом снижается: сдача в аренду или перепродажа квартир уже не дают значимой прибыли. Хотя по некоторым проектам такая возможность остается. Это касается районов, где новое строительство не велось последние 5-10 лет.
Оценивать результаты работы компании сейчас сложно. Мы вошли в столь нелегкое время с новым проектом («Новое Горелово»), который требует больших денежных вливаний в инженерную подготовку и инфраструктуру. Приняли решение расширить группу компаний и вложить дополнительные средства в модернизацию строительного оборудования.  2017-й будет мало отличаться от предыдущего: рынок в неминуемой стагнации. Сейчас надо провести «работу над ошибками», анализировать поступающую информацию, следить за внутренней и внешней политикой и ни в коем случае не принимать поспешных решений.

Сергей ТЕРЕНТЬЕВ, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
– Положительная динамика достигнута за счет хорошего ассортимента и условий реализации. Люди осознали, что ситуация стабилизировалась, с рынком недвижимости ничего страшного не произошло. Уверенность запустила отложенный спрос.
Мы увеличили объем продаж более чем на 30% по сравнению с 2015-м. В середине 2016 года все объекты перевели на ДДУ, но нельзя сказать, что это сильно отразилось на покупательском спросе. Даже завершение программы госсубсидирования ипотеки не вызвало ажиотажа.
Прошедший год в целом был сбалансирован по спросу и предложению. Затоваривания не произошло. Январь уже показал, что серьезных изменений, связанных с поправками в 214-ФЗ, не случилось, однако работать стало сложнее: некоторые вопросы остаются неурегулированными. Сейчас мы отмечаем некоторый рост ставок по кредитам. Минимальный уровень — 10,8% (без учета маркетинговых акций), но эта цифра адекватна рынку. Мы ожидаем новых программ снижения ставки от банков, у нас уже есть несколько партнерских предложений, которые будут работать с февраля. Полагаю, спрос сохранится, а цены будут меняться в пределах  инфляции.

Петр БУСЛОВ, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:
– По нашим данным, годовой совокупный рост рынка жилья в Петербурге относительно 2015 года составил порядка 5%. Предположу, что основную прибавку обеспечили застройщики, которые начинали работать по схеме ЖСК. Не думаю, что положительная динамика связана с глобальным «потеплением» на рынке частных инвестиции. В среднем доля инвестиционных квартир в общем объеме сделок в 2016 году выросла с 10 до 20%. Это, скорее, связано с реализацией отложенного спроса на фоне относительно стабильного рынка (низкие проценты по ипотеке с господдержкой, отсутствие роста цен, широкое предложение).
В проектах «Главстроя-СПб» за 2016-й реализовано около 260 000 кв.м жилья, что на 30% выше результатов 2015-го. Главным поддерживающим фактором в прошлом году стала госпрограмма субсидирования ипотеки. Неопределенность в этом вопросе в начале года стимулировала рынок. Во втором квартале наблюдалось сезонное снижение покупательской активности, в июле спрос стабилизировался, в августе раньше обычного был отмечен рост продаж.
Мы не прогнозируем серьезных изменений на рынке в текущем году. 

Вера СЕРЕЖИНА, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI:
– По данным аналитиков, в 2016 году продажи выросли не более чем на 30%. Иначе неизбежно произошло бы увеличение цен, чего мы не наблюдали. Более вероятно, что рост числа регистрационных действий связан с переуступками (цессией) и переходом некоторых застройщиков на работу по ДДУ. Еще один фактор — увеличение числа продаж при сохранении объемов реализуемых площадей за счет снижения среднего размера квартиры.
Объем продаж холдинга RBI в 2016 году вырос на 60% по сравнению с 2015-м. Это произошло за счет вывода на рынок новых домов. Традиционно востребована недвижимость бизнес-класса и выше. При этом отмечается снижение предложения в некоторых сегментах. Например, в районах массовой застройки возле КАД оно составило 36%: рынок отреагировал на сокращение числа инвесторов. 
Есть вероятность, что в 2017 году цены все-таки пойдут вверх. 


Сергей СТЕПАНОВ, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– Крупные компании отмечают увеличение объемов продаж на 10–20%. План продаж мы выполнили, поступления составили 10,5 млрд рублей. По-прежнему считаю, что недвижимость в любое время остается отличным инструментом для инвестиций. Большое влияние оказывает ипотека. Субсидирование позволило сохранить условия на уровне докризисных. Если вспомнить 2015 год, то отсутствие ипотеки с января по март ощутили на себе многие застройщики.
По моим наблюдениям, спрос серьезно сдвигается в строну проектов, соответствующих комфорт-классу и выше, хотя покупатели и дольше принимают решение о сделке.
На 2017 год мы заложили в планах увеличение объемов продаж. Что касается цен, я не вижу предпосылок для их кардинального роста. При этом себестоимость повышается в связи с подорожанием материалов.

Ирина ОНИЩЕНКО, директор по продажам ГК «Эталон»:
– Во-первых, мы заметно расширили ассортимент продаваемой недвижимости. Во-вторых, финансовая устойчивость и репутация, подкрепленная тридцатилетним опытом, помогают заслужить доверие даже наиболее осторожных покупателей. В-третьих, мы работаем с крупными и известными банками, что на фоне снижения ипотечных ставок расширяет круг наших клиентов.
Мы считаем, что за счет инфляционного роста себестоимости квадратного метра, а также увеличения спроса на недвижимость благодаря удешевлению кредитов рост цен в 2017 году составит 10–15%.

Роман МИРОШНИКОВ, исполнительный директор компании «Ойкумена»:
– Во-первых, многие застройщики действительно отказались от схемы ЖСК. Во-вторых, Росреестр стал работать лучше, и это тоже сыграло свою роль. Значительного роста продаж 2016 год не принес — все было достаточно стабильно и сопоставимо с предыдущим годом. А вот число регистраций действительно увеличилось.
На мой взгляд, за последние годы соотношение спроса и предложения сильно не изменилось. Резкого увеличения спроса я пока не вижу, впрочем, и уменьшения тоже. Отчетность, скорее всего, покажет, что предложение со стороны застройщиков выросло, но на рынок это не сильно повлияло. 
Мы довольны результатами 2016-го. Нам удалось решить все поставленные задачи. Это касается и сдачи объектов в эксплуатацию, и продаж, хотя нельзя сказать, что год был легким.
В 2017-м цены на жилье, скорее всего, будут расти. Вопрос — насколько быстро. Покупательская способность, к сожалению, увеличивается намного медленнее. Официальная и бытовая инфляция — это разные вещи. Объемы сделок, скорее всего, останутся в тех же пределах, но цены немного подрастут. Кроме того, мы не знаем, как повлияют поправки в 214-ФЗ на строящиеся и продаваемые объекты.


Виталий ВИНОГРАДОВ, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» в Петер-бурге:
– 2016 год показал, что прогнозы о стагнации не оправдались. Число продаж в целом по рынку увеличилось на 15%. В нашей компании — на 20%. Цены тоже росли. Спрос был волнообразным — с пиками в начале года, октябре и декабре. При этом декабрьские показатели у нашей компании были на 20% выше, чем в ноябре. Многие покупатели откладывали сделки. Когда стало ясно, что цены не упадут, а ипотеку с господдержкой не продлят, они ринулись покупать. На фоне растущего спроса мы отметили тенденцию к сокращению нового качественного предложения. Это происходит как в пределах городской черты, так и в «заКАДье». Рынок постепенно приходит к балансу спроса и предложения.
В 2017 году из-за снижения объема качественных вариантов возможен дисбаланс. Это неизбежно приведет к не меньшему, чем в 2016-м, росту цен. Отмена льготной ипотеки шоком для рынка не стала, банки стали предлагать новые программы.
Наблюдавшийся до кризиса перекос спроса в сторону «заКАДья» постепенно выравнивается. Привлекательность проектов в городской черте растет на фоне сокращения предложения. В 2017-м будут развиваться проекты редевелопмента «серого пояса», проекты на намывных территориях Васильевского острова, в недооцененных зонах в Шушарах и др.

Динамика заключения физлицами договоров долевогоучастия (по регионам) *, Табл.1

Основные показатели первичного рынка в 2014-2016 гг. (Петербург и пригородная зона), Табл. 2

Динамика цен по районам СПб и ЛО, руб./кв.м, Табл. 3