Перегоним США по долгам!

Выдача ипотеки в размере 1,5 трлн рублей в 2016 году (данные Банка России) практически вернула рынок к докризисным показателям. Всего россияне взяли 862 000 новых жилищных кредитов и теперь должны банкам по договорам ипотеки 4,5 трлн рублей — на 13% больше, чем в 2015-м. Ипотека составила 40% от всех выданных в России займов. И это еще не предел. В аналитическом отделе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) считают, что в среднесрочной перспективе семь из десяти кредитов будут жилищными.

Большие надежды

В 2017 году власти, по словам первого вице-премьера РФ Игоря Шувалова, надеются увидеть свыше одного миллиона новых кредитов. Прогноз АИЖК — выдача в объеме 1,7–1,8 трлн рублей.
Планы отдельных банков вполне соответствуют этим заявлениям. Сбербанк, увеличивший в 2016-м объем выдачи ипотечных займов на 8% (до 722 млрд рублей), а весь ипотечный портфель — на 11% (до 2,47 трлн рублей), продолжает считать ипотеку главным драйвером кредитного бизнеса.
ВТБ, предоставивший в 2016-м 19 700 жилищных займов почти на 42 млрд рублей (на 15% больше, чем годом ранее, рекорд за всю историю банка), намерен в первом квартале 2017 года нарастить портфель до 1 трлн рублей. В частности, банк ВТБ 24 (входит в группу «ВТБ») собирается увеличить объем выдачи ипотеки на 20% — до 352 млрд.
На 25% (с 45,2 млрд до 56,3 млрд рублей) планирует поднять выдачу специализированный ипотечный банк «ДельтаКредит». На такой же прирост рассчитывает Абсолют Банк.

Игра с процентом

Оценить, как выплачивают граждане долги по ипотечным кредитам, взятым в период снижения доходов (с осени 2014-го), не так-то просто. Банки отрицают рост просроченной задолженности. Например, Сбербанк, который держит почти половину рынка ипотеки (его доля — 49%), утверждает, что просрочка по жилищным кредитам не превышает 0,75%. В АИЖК считают, что в целом по рынку она составляет сейчас 2,9%, тогда как по обычным потребительским кредитам — 15,8%. По наблюдениям финансистов, если клиент теряет доход, он сначала задерживает возврат долга по кредитной карте, потом — по кредиту наличными и в самую последнюю очередь отказывается от платежей по ипотеке.
По сведениям Банка России, доля просроченных долгов по ипотеке по итогам 2016-го снизилась с 5,34 до 4,44% от общего объема задолженности. И только 2,65% — это кредиты с платежами, просроченными минимум на 90 дней. Год назад «плохих» долгов было 3%.
Однако Объединенное кредитное бюро приводит другие цифры: число просроченных ипотечных кредитов в 2016 году выросло до 114 100 штук, или на 39%. Число ипотечных кредитов, просроченных более чем на 90 дней, увеличилось за тот же период на 20%, их объем достиг 160 млрд рублей. В бюро кредитных историй «Эквифакс» считают, что ипотечных займов с просрочкой свыше 90 дней стало больше на 21%. Это не противоречит данным ЦБ. При большом объеме новых кредитов, выданных в 2016 году, старые проблемные долги теряются в растущем ипотечном портфеле банков. В абсолютном выражении цифры ЦБ и ОКБ практически сходятся.

Долги с комфортом

Очевидно, что именно ипотека показала самый высокий рост просрочки в количественном выражении. И это естественно: по данным Росстата, реальные доходы населения с 2014 года снизились на 8,9%.
Чтобы спокойно обслуживать ипотеку, не отказывая себе в необходимом, в России надо располагать доходом в размере 73 100 рублей на семью. Такой вывод сделало Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), соотнеся платежи по ипотеке (средняя по России сумма — 1,96 млн рублей на 15 лет) с ежемесячными доходами домохозяйств. Понятно, что в Москве жизнь подороже, а стоимость жилья выше, и нужно ежемесячно добывать не менее 159 000 рублей. В Петербурге семье нужно получать около 99 000 рублей в месяц, а в Ленинградской области — 83 000 рублей. За последний год эти цифры выросли. Например, в Петербурге доход должен быть на 7,3% выше, чем раньше. По мнению специалистов НБКИ, относительно комфортна для заемщика ситуация, когда платеж по кредиту не превышает трети семейного заработка.
Если верить расчетам банка «ДельтаКредит», тем, кто хочет взять ипотеку в Москве или Петербурге, надо зарабатывать сейчас на 30% больше, чем два года назад. Хотя абсолютные цифры выглядят реалистичнее: московской семье надо иметь доход минимум 107 000 рублей в месяц, а петербургской — 86 000 рублей. Средний доход ипотечного заемщика в Москве, по данным банка, сейчас составляет 146 100 рублей на семью, в Петербурге — 87 900 рублей. Средний платеж по кредиту, кстати, тоже вырос — с 24 700 рублей в 2014-м до 30 100 рублей в 2016-м.

Уверенное удвоение

В «Русипотеке» утверждают, что ипотекой обременены только 10% домохозяйств в стране. В развитых странах этот показатель может достигать 70–80%. Но там другие доходы и совсем другие ставки. Вопрос: сколько еще ипотечных займов можно выдать в России, не впадая в риск массовых дефолтов? Согласно исследованию Высшей школы экономики «Население России в 2016 году: доходы, расходы и социальное самочувствие», медианный доход в России составляет 14 000 рублей на человека в месяц (у Росстата другие цифры — 22 700 рублей, но там считают и неденежные доходы). То есть половина населения имеет меньше этого уровня, а половина — больше. Напомним, для комфортного обслуживания кредита требуется 73 000 рублей на домохозяйство. Доходы выше этого уровня, по данным ВШЭ, имеют только 30% населения. В их число входят и 10% самых богатых, которые явно покупают жилье не в ипотеку.
Если из оставшегося платежеспособного населения вычесть уже обремененные ипотекой 10%, то, видимо, останется еще 10–15% тех, кто пока не взял жилищный кредит, но теоретически мог бы это сделать. Наверное, в этой группе немало тех, у кого жилищный вопрос уже решен. Но платежеспособного спроса пока хватит, чтобы удвоить ипотечные портфели банков.
Аналитики Первого ипотечного агентства (Петербург) сравнивают российский ипотечный рынок с рынком США, где общая задолженность по ипотеке составляет $1260 млрд. В России (по среднему курсу ЦБ за 2016 год) — чуть более $62 млрд. При этом ВВП США составляет $57 220 на душу населения, что почти в 7,5 раза выше российского ($7742). Из этого специалисты делают вывод: чтобы достичь американского соотношения доходов граждан и платежей по кредитам, в РФ можно увеличить объем задолженности по ипотеке в 2,7 раза, примерно до $170 млрд, или 11,3 трлн рублей, охватив жилищным кредитованием около 27% домохозяйств.