Деньги есть
Активно привлекать проектное финансирование застройщики начали год назад, но многие ещё сталкиваются с проблемами при получении кредитов. Однако в банках, лидирующих по выдаче в этой сфере, уверены: при индивидуальном подходе к проектам особых сложностей не возникает.
Пока большинство новостроек в стране продаются по старой схеме. Тем не менее доля проектов, реализуемых с помощью эскроу-счетов, неуклонно увеличивается. Это значит, что всё больше компаний должны озаботиться получением проектного финансирования. Сейчас в стране 3115 застройщиков продают квартиры почти в 5700 объектах площадью 91,65 млн кв.м. С помощью счетов эскроу жильё реализуют 1546 компаний в 2672 объектах (37,5 млн кв.м). В Петербурге действуют 312 разрешений (140 застройщиков) на строительство жилья площадью 11,4 млн «квадратов».
Из них по схеме с эскроу реализуют объекты по 87 разрешениям на строительство (174 дома) – 2,8 млн кв.м. В Ленобласти из 125 разрешений на строительство, полученных 70 девелоперами (2,6 млн кв.м жилья), с эскроу-счетами работают на 54 площадках: 102 дома площадью 904 000 кв.м.
В целом по стране подавляющее большинство эскроу-счетов открыто в Сбербанке. С его помощью идут продажи в 2406 жилых новостройках площадью более 37,5 млн кв.м (1756 разрешений на строительство). В тройку лидеров также входят ВТБ и банк «ДОМ.РФ», но на каждого из них приходится менее 350 строящихся объектов.
В Сбербанке открыты счета эскроу для продажи квартир в 39 строящихся на территории Ленобласти домах (29 разрешений на строительство и 13 застройщиков). На банки «ДОМ.РФ» и ВТБ в сумме приходится 43 новостройки (16 разрешений на строительство и 11 застройщиков). В Петербурге по числу открытых эскроу-счетов лидирует Россельхозбанк, который сотрудничает с единственным, но очень крупным застройщиком – «Группой ЛСР». По новой схеме она реализует квартиры в 63 домах площадью 975 000 кв.м. На втором месте и с небольшим отставанием Сбербанк. Здесь открыты эскроу для 19 застройщиков, которые торгуют жильём в 53 новостройках площадью 768 000 «квадратов».
Поскольку счета эскроу оформляют в том же банке, который предоставил проектное финансирование, то по объёмам выданных застройщикам кредитов, как в стране в целом, так и в СЗФО, также лидирует Сбербанк.
Без денег не видать денег
По данным Банка России, на 1 июля 2020-го банки заключили с застройщиками почти 1400 кредитных договоров. Сумма кредитных линий превысила 1,45 трлн рублей, из неё застройщики уже выбрали 534,1 млрд рублей, исходя из своей потребности в средствах. Процентная ставка по проектному финансированию в основном варьируется от 3,7 до 5,5% и существенно зависит от конкретного проекта. Например, от суммы накопленных на счетах эскроу средств дольщиков. Или программ поддержки застройщиков, относящихся к малому и среднему бизнесу, и других программ субсидирования ставок по кредитам на строительство жилья.
Всего же, по данным Центробанка, кредитные учреждения рассмотрели 4400 заявок о предоставлении проектного финансирования. Четверть из них подана сразу в несколько банков. В целом на начало августа 18% заявок ещё рассматривают банки, 37% одобрены и 18% отклонены. На Северо-Западе процент отклонённых обращений чуть выше и составляет 22%. Ещё 27% заявок отозвали сами девелоперы, в том числе после одобрения кредита в другом банке.
В Банке России полагают, что чаще всего компаниям отказывают из-за неполного пакета документов, предоставляемого вместе с заявкой. Не все бумаги выдерживают правовую экспертизу, есть проблемы с оформлением участков или не учтены ограничения из-за нахождения наделов в зонах с особыми условиями использования территорий и т.д. ЦБ отмечает и недостаточный уровень специалистов, которые готовят документы от имени застройщиков.
Вторая причина – недостаток собственных средств у компаний и низкая маржинальность проектов. Некоторым отказывают из-за репутационных рисков: наличие судебных дел и исполнительных производств, нарушение обязательств перед дольщиками.
В Сбербанке на первое место ставят именно денежные сложности девелоперов.
«Наверное, основной причиной отказов можно назвать отсутствие средств у компаний. Без минимального собственного участия застройщика в проекте банк не сможет предоставить финансирование. Но наш банк достаточно гибок в этом вопросе: в качестве вклада принимаем стоимость земельного участка, предлагаем различные инструменты компенсации собственного участия. Что касается неточности и недостаточности документов, мы проводим анализ проекта при наличии базового пакета, а остальные вопросы можно обсуждать и дорабатывать при рассмотрении заявки. В случае внесения изменений в проект или расчёты застройщикам необходимо сообщать об этом. Тогда совместная работа с банком приводит к положительному результату»
Банкиры не готовы?
Однако и у застройщиков есть вполне справедливые претензии к банкам. «Работать с эскроу-счетами и выдавать проектное финансирование могут более 90 банков. Но реально заниматься этим готовы только около десятка. Мы подписали два соглашения со Сбербанком и ВТБ, но подавали заявки и в другие банки. Однако они просто не дошли до кредитных комитетов, хотя отказов мы не получаем. На наш взгляд, банки иногда неправильно оценивают проект, а их требования, в том числе дополнительные, не согласуются с нашей финансовой моделью», – рассуждает генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
По её словам, расхождения есть при определении цен будущих квартир и стоимости участка. Например, будущая новостройка находится в семи минутах пешком от метро «Проспект Просвещения», но не во всех банках ориентируются в конкретных локациях. Поэтому для сравнения выбираются проекты в других районах, например, на Парнасе, где совсем иная рыночная конъюнктура. В итоге банк уверен, что цена квартир должна быть на 20% меньше.
Иногда кредитное учреждение требует увеличить размер собственного участия застройщика в проекте с минимальных 15% до 30% или рассматривает не конкретную компанию (SPV), созданную под проект, а всю группу и все её проекты. В банках также не верят, что 95% квартир будет реализовано до ввода ЖК в эксплуатацию (типичная для Петербурга ситуация), несмотря на ретроспективу продаж в конкретной локации. Банкиры полагают, что до сдачи удастся продать только 60%, что характерно для Московского региона.
«Некоторые банки устанавливают срок финансирования. В лучшем случае это два-три месяца после ввода в эксплуатацию. Но у нас есть гарантийные обязательства, есть квартиры с отделкой. Нужно минимум полгода после сдачи объекта. Кроме того, есть сложности с финансированием социальных объектов»
Директор по экономике и финансам компании «Мегалит» Алексей Плюта предлагает скорректировать критерии кредитоспособности застройщиков, установленные Центробанком. Кроме того, банки ограничивают и минимальную цену продаж. Но чтобы привлечь покупателей, особенно на нулевом этапе, застройщикам необходимо проводить акции и устанавливать скидки на какой-то пул квартир, уточняет г-н Плюта. Он предлагает фиксировать не минимальную цену продаж, а минимальную среднюю стоимость в течение квартала.
«Застройщики должны удерживать 5% от суммы договора генподряда в течение двух лет после ввода объекта. Это существенная сумма, которая скажется на повышении стоимости работ. Это требование надо снизить до 2–3%. Кроме этого, все строительно-монтажные риски застрахованы. Фактически требования о страховании и резервировании дублируют друг друга»
Впрочем, Андрей Горбунов уверен, что большинство этих вопросов решается при индивидуальном подходе к проектам: «Мы используем рейтинговую модель оценки. Формальные критерии, установленные Центробанком, это лишь небольшая её часть. Хочу успокоить наших партнёров: мы понимаем, что каждый проект уникален. Мы гибко подходим к вопросам оценки стоимости. Что касается социальных объектов, то, например, с властями Петербурга и Ленобласти мы работаем над концессионными продуктами, что может решить этот вопрос».
Он напомнил и о другой проблеме – ограничения на использование денег застройщиками. Они не могут потратить более 30% банковских средств на авансирование работ и услуг, на закупку материалов. «Вижу в этом серьёзный тормоз для сроков строительства. Точечно получаем разъяснения от Минстроя, расширяющие возможности авансирования, но в законе требования нечёткие, и конкретики в других нормативах нет. Надо раз и навсегда эту ситуацию прояснить», – считает Андрей Горбунов.
Гибкость решает
Банки подтверждают, что наиболее частые вопросы для обсуждения с застройщиками – бюджет, размер собственных средств и маркетинг проекта. «Мы стали особенно внимательно оценивать привлекательность конкретного ЖК, поскольку спрос в большей степени определяет устойчивость проектов, и при переходе на схему с эскроу его оценка наиболее важна. Что касается качества предоставляемых документов и сроков, в целом ситуация не изменилась: если клиент ранее проходил эту процедуру, вопросов практически не возникает. Если компания впервые обращается за проектным финансированием, приходится более плотно взаимодействовать в части подготовки документации. И здесь для банка важна открытость застройщика и понимание значимости этого вопроса. Но мы всегда готовы обсуждать спорные моменты и заинтересованы в сотрудничестве».
По словам г-на Горбунова, недостаток средств у застройщика ещё не означает, что проект не удастся реализовать. Сбербанк предлагает финансирование на начальной стадии и разрабатывает всё новые продукты. В прошлом году появились инструменты, позволяющие компенсировать собственное участие застройщика: проектный бридж, кредит под будущую прибыль, кредитование под залог готовых квартир. В этом году появились кредиты, позволяющие финансировать начальные этапы проекта ещё до выдачи разрешения на строительство. Например, продукт «2 в 1» позволяет получить деньги на покупку участка, предпроектные работы, инженерные изыскания и основное проектное финансирование. Кроме того, есть возможность открытия лимита на группу компаний для реализации инвестиционной программы застройщиков с опытом и отсутствием задержек по вводу объектов.
«Сбербанк активно развивает цифровые и удалённые сервисы для бизнеса, в том числе и для застройщиков, которые стали особо актуальны в условиях пандемии. В первую очередь это «Личный кабинет» застройщика, позволяющий удалённо подать заявку на кредитование и предоставить первичный пакет документов, а также отслеживать этапы рассмотрения сделки в банке. Кроме того, теперь застройщики могут интегрировать на свои сайты интернет-эквайринг. Важным сервисом стала электронная регистрация договора долевого участия без посещения МФЦ. Изменены форматы работы для оформления счетов эскроу и договоров ипотеки без посещения офиса банка», – рассказывает Андрей Горбунов.
