Некредитоспособная «социалка»

О создании "социалки" в условиях перехода на проектное финансирование шла речь на заседании в администрации Ленобласти с участием застройщиков и банкиров. Заместитель председателя правительства региона Михаил Москвин пояснил, что власти не гонятся за объёмами, хотя и подписали соглашение с Минстроем об увеличении ввода нового жилья в рамках нацпроекта: «В этом году региону назначили планку в 3,284 млн кв.м нового жилья. Но мы готовы строить 1 кв.м на жителя плюс 10–15%. Это примерно 2,2–2,5 млн кв.м, из которых по статистике около 50% – это ИЖС и частные дома на садовых участках. Такие объёмы позволяют нам покрывать затраты на социальную, инженерную, дорожную инфраструктуру. Застройщики сами строят социальные объекты, но затраты на их содержание всё равно ложатся на бюджет. Тем не менее регион выкупил все социальные объекты, возведённые девелоперами в рамках соглашений по программе «Соцобъекты в обмен на налоги». И выполнит все уже имеющиеся обязательства». 

По словам г-на Москвина, регион также попросит федералов вернуть возможность создания "социалки" в рамках программы «Стимул». А в рамках нацпроекта «Демография» нужно предусмотреть не выкуп социальных объектов, но и выделять средства на их строительство. Проект письма от имени губернатора должен быть готов в ближайшее время.

Проблему обозначил председатель Комитета по строительству Ленобласти Константин Панкратьев: «В рамках программы «Соцобъекты в обмен на налоги» в 2018 году мы потратили 3 млрд рублей, в 2019 году – 1,6 млрд рублей, в 2020-м – 1 млрд. Мы выкупили все объекты, но банкам, чтобы выдать застройщикам кредит на их строительство, недостаточно соглашения между властями и компанией. Они почему-то опасаются, что мы свои обещания не сдержим».

«У нас было такое соглашение, мы построили объект, и у нас его выкупили. Но в своё время кредит на его строительство мы получить не смогли, – подтверждает генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Валерия Малышева. – Банк должен выполнять свои нормативы и требования, проверять юридическую чистоту любой сделки. Дело в том, что в соглашении есть юридические тонкости. Например, оговорка, что бюджет выкупит садик, когда застройщик выплатит достаточный объём налогов. Если нет, выкуп отложат. Банки это не устраивает».

«Федеральное законодательство обязывает нас выкупать готовые садики и школы на конкурсах. Понятно, что участвовать в них никто не будет, кроме того, кто этот садик построил. Но из-за необходимости проводить аукционы мы не можем в бюджете указать конкретный объект или адрес, хотя фактически выкупаем его у единственного поставщика», – поясняет Михаил Москвин.

Валерия Малышева уверена, что с 2013 года, когда заключались первые такие соглашения, уже наработана практика и опыт, позволяющий их скорректировать. С учётом закона о госзакупках указывать хотя бы локацию. Например, что в Гатчине есть потребность в школе на столько-то мест. Тогда банки будут понимать, что в конкретном месте есть потребность в социальном объекте, который власти должны будут выкупить.

«Соглашение имеет множество оговорок. Объект выкупят, если его вовремя построят, если будут средства в бюджете и т.д. В зависимости от обстоятельств выкуп может быть сдвинут по срокам, а значит, придётся сдвигать и погашение кредита. Для банка возникает вопрос дополнительного резервирования. Если средства на выкуп нельзя указать в бюджете отдельной строкой, то, может, стоит сделать расшифровку в адресной инвестиционной программе, чтобы идентифицировать конкретный социальный объект», – пояснил директор Управления финансирования недвижимости головного отделения по Ленобласти Сбербанка Константин Бачкин. Он согласился представить свои предложения по корректировке соглашения, чтобы более чётко указать в нём обязательства всех сторон.

Его коллеги подтвердили, что банкам нужно знать конкретный источник погашения средств по кредиту. 

«Возможно, в соглашении стоит более чётко прописать принципы отбора объектов для выкупа. Это должно помочь. Жду от застройщиков и банков конкретных предложений до 10 октября», – подытожил Михаил Москвин.