Недостижимый индекс

Вступил в силу приказ Росреестра о новом порядке расчёта индекса рыночной стоимости.

При переходе на налогообложение объектов недвижимости «по кадастру» многих участников рынка интересовало: а как быть, если вдруг кризис, и рыночная цена имущества упала? Кадастровую переоценку проводят нечасто – получается, что собственники годами будут переплачивать.

«Мы предусмотрели механизм, при котором серьёзное снижение на рынке должно привести к соразмерному снижению кадастровой стоимости, – говорила вице-премьер Виктория Абрамченко в интервью «Российской газете». – Для этого мы планируем… рассчитывать индекс рынка недвижимости, сопоставляя кадастровую и рыночную стоимости. В случае уменьшения индекса более чем на 30% он будет прямо применён ко всем кадастровым стоимостям».

Ну вот, кризис на дворе. По торговым и офисным помещениям – уже точно. А кадастровую стоимость, и с ней налог, наоборот, собираются увеличить. И как там с индексом?

Суть, как всегда, в деталях. В июне 2019-го приказом Росреестра был утверждён порядок расчёта индекса. Довольно сложная формула, но в основе – сравнение кадастровой стоимости и стоимости тех объектов, цена которых была оспорена и установлена «в размере рыночной». То есть снижение цен считается не в целом по рынку, не по данным продаж, а только по тем участкам, зданиям и помещениям, владельцы которых выиграли у чиновников спор в суде или в комиссии при Росреестре. Причём в приказе был установлен лимит: не менее 1% объектов с оспоренной оценкой – для нежилых зданий и промышленных участков, не менее 0,5% – для иных объектов, включая жильё.

В октябре этот приказ отменили; вместо него вступил в силу другой (№П/0281). Внимание, следим за руками! Для пересмотра кадастровой стоимости в связи с изменением индекса переоценка должна быть принята для 2,5% нежилых зданий и участков и для 5% недвижимости иных категорий. Лимит повышен в 2,5 раза для «нежилья» и в 10 раз – для жилых и прочих зданий и помещений.

Что это могло бы значить на практике? (Чисто теоретически.)

В Петербурге, по данным ГБУ «Кадастровая оценка», 58 432 нежилых здания. Включая федеральные и муниципальные владения. Чтобы применить индекс и снизить кадастровую стоимость для всех, а не только для себя, 1462 собственника (2,5%) должны оспорить её в комиссии, дойти до суда и выиграть дело. Всего в городе «по кадастру» облагаются налогом 5706 нежилых объектов. Значит, каждый четвёртый – в суд!

С квартирами – ещё интереснее.  В городе зарегистрированы 2 308 233 жилых помещения. Для применения индекса необходимо, чтобы 119 011 собственников дружными рядами отправились сначала в ГБУ, потом – в суды…

Картина заведомо нереальная. Специалисты, услышав про «индекс рыночной стоимости», плюются или выражаются непечатно. (Слово «рыночная» здесь точно лишнее.)

А для чего тогда «индекс»? А вот ровно для того (см. выше), чтобы продемонстрировать заботу государства о собственниках и особенно – о налогоплательщиках. Они ведь, как правило, не заморачиваются проверять цифры. Пока не припечёт. Плюс, конечно, штат, финансирование… С 1 января 2020 года расчётом индекса занимается Управление экономики недвижимости в составе Росреестра. Интересно было бы взглянуть на результаты.