НАШ ЦИТАТНИК: «Нельзя допускать, чтобы участок годами и десятилетиями передавался из рук в руки, в ожидании, когда можно будет протиснуться между требованиями закона и здравого смысла...» Вячеслав Макаров

22 апреля, 03:14

Спрос растёт, а строить некому?

23 ноября 2020 в 06:26
4 312

Спрос растёт, а строить некому?

Спрос на первичном рынке жилья в Петербурге и Ленобласти растёт, как и цены, а предложение сокращается. При этом на стройплощадках не хватает рабочих и специалистов, а многие застройщики не могут получить проектное финансирование. Об этом рассуждали участники XX практической конференции «Развитие строительного комплекса Петербурга и Ленобласти», традиционно организованной Союзом строительных объединений и организаций.

Спрос растёт, а строить некому

Вице-губернатор Петербурга Николай Линченко в основном делился позити­вом. Важное достижение, что ни одна стройка не была остановлена из-за пан­демии. «На 1 ноября в городе сдано уже более 1,5 млн кв.м жилья. План по вводу 3,2 млн кв.м по итогам года будет достигнут. Это правиль­ный и стабильный показатель, хотя ранее Пе­тербургу ставилась ненужная и недостижимая планка в 5,5 млн кв.м в год», – говорит Николай Линченко.

По его словам, удалось в три раза увеличить объёмы выполнения адресной инвестиционной программы. Так, сданы 102 объекта, незавершён­ных с прошлого года. Кроме того, в 2020-м город вместе с застройщиками введёт около 60 объек­тов социальной инфраструктуры.

Рассуждал г-н Линченко и о решении про­блем обманутых дольщиков. С 2014 года в этом вопросе произошёл серьёзный сдвиг: заверше­ны 106 проблемных домов, это более 1,5 млн кв.м жилья. Среди них крупные проекты ГК «Город» и ГК «СУ-155». В начале 2021-го почти 1000 квар­тир получат дольщики ЖК «Ленсоветовский», ре­шаются болезненные вопросы завершения домов ГК «Норманн».

Вице-губернатор отметил важные законода­тельные новеллы, позволяющие проводить обще­ственные обсуждения в электронном виде. Это очень актуально из-за новых ограничений, свя­занных с пандемией, и даёт возможность частич­но отменять и корректировать проекты планиров­ки территорий.

Председатель КГА Петербурга Владимир Гри­горьев призывал пересмотреть подходы к пла­нированию территорий и городского простран­ства в целом, а также говорил об экологических трендах. По его мнению, востребованность очень крупных торговых центров и офисных зданий со­кратится не только из-за пандемии, но и из-за пе­рехода граждан на удалённую работу и увеличе­ние онлайн-покупок. Такая судьба может постичь и другие объекты. «Необходимо переходить к по­лицентрической модели развития. Создавать ло­кации, где сосредоточено жильё, парки и другая инфраструктура. Пандемия показала, как важны все эти объекты в пешей доступности. Мы боль­ше не можем игнорировать потребности горо­жан проводить время и досуг на открытом возду­хе вблизи мест проживания», – уверен Владимир Григорьев. По его словам, секции в жилых домах, где расположено 16-20 квартир на этаже, больше не могут считаться экологичными и безопасными. Недопустим и нынешний тренд на укрупнение, на­пример, школ, где количество учеников доходит до 1600 человек.

Спрос растёт, а строить некому

Строители без рабочих рук

Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин сделал акцент не на до­стижениях, а на проблемах. Например, на нехват­ке рабочей силы на стройплощадках из-за за­крытых границ: «Многие рабочие уехали и не мо­гут вернуться. Существенно дорожают импорт­ные материалы. По некоторым государственным стройкам нам уже трудно уложиться в максималь­но допустимое увеличение бюджета на 10%».

По его оценке, застройщики не так быстро и слаженно, как хотелось бы, переходят на про­ектное финансирование и эскроу-счета. Пока по новой схеме строится лишь около трети всего жилья. Губернатор региона создал совет застрой­щиков и банковского сообщества, чтобы помочь в преодолении сложностей с проектным фи­нансированием. Его первое заседание прошло в сен­тябре. Ленобласть так­же обратилась в Совет Федерации, предложив зафиксировать про­центную ставку по кре­дитам для застройщи­ков без возможности её увеличения; стиму­лировать банки более полно раскрывать ин­формацию о комиссиях и иных платежах; исклю­чить требования о предо­ставлении сторонних залогов. А также упростить и унифициро­вать банковские требования к соста­ву и порядку предоставления документов, сократив сроки их рассмотрения.

«К Ленобласти тоже предъявляли за­вышенные требования по объёмам ввода жилья. Нынешние показатели вполне до­стижимы. Но если новые проекты не будут выходить на рынок более активно, через три-пять лет и эти цифры окажется слож­но обеспечить», – подытожил Михаил Москвин.

О нехватке рабочих го­ворил и президент «ЛенОблСоюзСтроя» Руслан Юсу­пов: «Все рекорды по сюр­призам в этом году побиты. Но застройщики и строите­ли адаптировались и работают в новых условиях, хотя ограни­чительные меры и внесли некото­рую сумятицу. Проблемы, конечно, есть. Например, нехватка специалистов из ближнего зарубежья. Часть из них уеха­ла на родину и не может вернуться. И эта ситуа­ция с каждым днём осложняется. Мы уже напра­вили в Минстрой предложение упростить поря­док въезда в страну для таких работников».

Профессор ГАСУ Юрий Панибратов рассу­ждал о глобальных проблемах обучения строи­тельных кадров. Он уверен, что переход на двух­ступенчатую подготовку специалистов с выс­шим образованием для всех видов экономиче­ской деятельности резко отрицательно сказался на уровне профессионалов в технических сфе­рах. Система обучения бакалавров и магистров хороша для гуманитарных вузов, но неприемле­ма для инженерных специальностей. «Бакалав­ры – это далеко не техники и совсем не инжене­ры. В их учебной программе существенно сокра­щена физико-математическая подготовка, лек­ционные и лабораторные часы по строительным материалам, технологиям производства, теоре­тической и строительной механике, экономике и т.д. Более чем вдвое сокращено время учебно- производственных и преддипломных практик. В итоге работодатели недоумевают, на какую должность можно определить такого специали­ста. А выпускник техникума был готов работать минимум бригадиром, а часто – мастером», – говорит Юрий Панибратов.

Фактически отсутствует и система подготовки рабочих. Для них остались лишь единичные учеб­ные организации. В Петербурге, например, это ли­цей Метростроя и ещё три колледжа. Всего в них обучаются около 600 человек. А до расформиро­вания системы в городе функционировали 33 ПТУ. «Например, в современных условиях один сан­техник должен обслуживать три дома. В Петер­бурге примерно 12 000 домов, то есть нужно 4000 сантехников. При нормативной текучести кадро­вого состава в 10% потребность в подготовке та­ких специалистов составляет 400 человек в год, а готовят менее 30. Примерно так же обстоят дела и с рабочими других специальностей. Это значит, что через 10 лет строительство в стране сокра­тится в 10-15 раз, поскольку многочисленным ми­грантам из-за курса рубля стало невыгодно рабо­тать в РФ», – констатирует Юрий Панибратов.

Дефицит при росте цен

Заместитель гендиректора по экономике и фи­нансам холдинга Setl Group Сергей Староверов отметил глобальные изменения правил игры на первичном рынке и их последствия. Налицо укрупнение бизнеса. Сейчас ТОП-10 застройщи­ков занимают 55% в объёме спроса. Продолжает снижаться предложение. С начала 2020 года в Петербурге оно сократилось почти на треть – на 1,2 млн кв.м. «Землю де­велоперам теперь приходится по­купать за «живые» деньги, и дру­гих схем расчётов становится всё меньше. При этом мы видим уве­личение спроса и цен на фоне рекордно низких ставок по ипо­теке. Но летом-осенью следую­щего года эйфория прекратится, деньги у людей кончатся, и спрос снизится. Кризисные явления налицо, число рабочих мест со­кращается. Но при этом проект­ное финансирование позволит за­вершить стройки», – уверен Сергей Староверов.

О росте цен и дефиците предло­жения говорил и генеральный дирек­тор компании Formula City Юрий Грудин. По его оценке, жилые проекты укрупняются. Так, за 10 месяцев 2019-го было выдано (и прод­лено) 67 разрешений на строительство многоквар­тирных домов площадью 515 000 кв.м. А за тот же период 2020-го – всего 26 разреше­ний на 637 000 «квадратов». Объём продаж в Петербурге и ближайших пригородах в третьем квартале 2020-го составил 1,2 млн кв.м жилья. Это на 48% больше, чем во втором квартале, и на 22%, чем в третьем квартале 2019-го. Между тем объ­ём предложения снизился до 3,2 млн кв.м жилья (на 31% меньше, чем за девять месяцев 2019-го). Цены на квартиры в сегменте масс-маркет выросли на 18,9% с начала года, в бизнес-классе – на 14,4%, а в элитном сегменте – на 6,4%. «Спрос на апарта­менты тоже превышает предложение. Сейчас про­дажи идут в 32 объектах, рассчитанных на 6700 юнитов площадью 214 000 кв.м. Есть и неопреде­лённость в градостроительной политике города. Изменения в Генплан и Правила землепользования и застройки не стимулируют инвестиционные ожи­дания и конкурентную среду. В ближайшие годы мы столкнёмся с дефицитом предложения, даль­нейшим ростом цен, снижением качества нового жилья. Но при этом на рынке будет разнообразие форматов предложения, как по локациям (пром­зоны, пригороды и т.д.), так и по продукту (апар­таменты или квартиры)», – считает Юрий Грудин.

Директор Петербургского Союза строитель­ных компаний Лев Каплан в своём видеодокла­де сделал акцент на повышение качества строи­тельства.

Недвижимость «в цифре»

Отдельная тема – цифровые технологии. Напри­мер, руководитель Службы по формированию продукта ООО «ЭталонПроект» (входит в Груп­пу «Эталон») Денис Смирнов рассказал об опы­те применения информационного моделирова­ния. Проект детского сада на 160 мест в ЖК «Дом на Блюхера», выполненный Группой «Эталон» на основе BIM-технологий, первым в стране про­шёл государственную экспертизу в цифровом формате. Обычно в экспертизу отправляют пло­ские чертежи, даже если проект подготовлен с помощью BIM-технологий. А на этот раз экспер­ты оценивали полностью цифровую модель. «Ин­формационное моделирование гораздо более за­тратно по времени, но при этом позволяет более точно и оперативно работать на стройплощадке, устранять фактически любые ошибки ещё на эта­пе проектирования», – уверен Денис Смирнов.

В условиях пандемии цифровые технологии всё активнее используются и для продаж. Об этом говорила генеральный директор агентства недви­жимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. Онлайн- магазин квартир у компании начал работать ещё в феврале 2019-го, но прорыв случился именно в 2020-м. «Без возможности использовать ипо­теку онлайн-магазин был бы неполноценным. Ра­боту с банками налаживали долго и мучительно: у каждого свой регламент взаимодействия, раз­ные анкеты для заёмщиков и т.д. Сейчас у нас в партнёрах больше десятка банков. Когда мы от­крыли магазин, с его помощью совершалось всего 2% сделок, а сейчас – 74% продаж проводится он­лайн без каких-либо бумажных носителей. Даже если все уйдут на «удалёнку», мы продолжим про­давать и строить», – уверена Анжелика Альшаева.

На конференции вице-президент Российского Союза строителей, исполнительный директор Сою­за строительных объединений и организаций Олег Бритов объявил о подписании соглашения о со­трудничестве между ССОО и Службой госстрой­надзора и экспертизы Петербурга. «Соглашение закрепляет наши договорённости о взаимодей­ствии в целях совершенствования профильного законодательства и улучшения условий ведения бизнеса. Документ предусматривает и проведение совместных мероприятий. Первый «круглый стол» состоится уже 1 декабря», – подчеркнул начальник Службы Владимир Болдырев.