НАШ ЦИТАТНИК: «Надо, наконец, понять, что весь исторический центр с дореволюционными домами с деревянными перекрытиями – это бомба замедленного действия...» Виталий Никифоровский

16 апреля, 14:25

Вирусное законодательство

Вирусное законодательство

Глобальных законодательных изменений в сфере недвижимости в 2020-м, к счастью, не случилось. Рынок новостроек и так пока не оправился от предыдущих реформ, связанных с переходом на эскроу. Тем не менее важные корректировки произошли как на федеральном, там и на региональном уровне.

Вирусное законодательство

Бесспорно, самой действенной мерой поддержки первичного рынка жилья стала льготная ипотека. Однако власти предложили и другую помощь. В конце марта Госдума наделила Правительство РФ «противовирусными» полномочиями, позволив, например, менять порядок федерального государственного контроля (надзора), устанавливать особенности лицензирования и аккредитации, начисления и уплаты пени и т.д. Застройщики получили отсрочку по уплате имеющихся пеней и штрафов, а новые неустойки до конца года не начислялись ни компаниям, ни гражданам. Контролёрам запретили «жаловаться» на застройщиков, допустивших задержку ввода объекта на срок полгода и более, а также обращаться в суды для приостановки привлечения средств граждан. Напомним, эти меры прекратили действовать с 1 января 2021-го. 

Был введён и полугодовой мораторий на подачу заявлений кредиторов о банкротстве и о взыскании долгов и штрафов. Мера касалась наиболее пострадавших от коронавируса отраслей. Строительная отрасль напрямую в этот список не попала, но мораторий распространялся и на системообразующие компании, в число которых вошли несколько застройщиков Петербурга и Ленобласти.

В 2020-м были приняты масштабные поправки в ряд законов, касающихся долевого участия, но из-за распространения эскроу серьёзного влияния на рынок они уже не окажут. Самые важные новеллы касались изменения порядка выплат компенсаций Фондом защиты прав дольщиков и раздела участков застройщиками.

Невостребованная помощь?

Кроме того, заработала программа субсидирования до уровня ключевой ставок по кредитам для застройщиков, которые пообещали вовремя сдать в эксплуатацию дома со сроками ввода в 2020–2021 гг., а также не увольнять сотрудников. Кредит должен использоваться на покупку земли для строительства жилья или сопутствующей инфраструктуры, а также на финансирование работ. С мая по ноябрь в целом по стране сумма таких субсидий составила немногим более 5 млрд рублей. На компенсации по проектам в Петербурге пришлось 395 млн рублей, в Ленобласти – немногим более 17 млн рублей. В общем, поддержка оказалась мало востребована. Льготная ипотека дала отрасли гораздо более ощутимый результат.

Власти утвердили и программу выкупа квартир у застройщиков за счёт бюджета. Однако она вообще провалилась, поскольку государство готово было покупать жильё с дисконтом минимум 15%. Нашлись лишь единичные девелоперы, готовые участвовать в таких торгах. Ведь на волне спроса, разогретого дешёвой ипотекой, дорожающие квартиры и так разлетались, как горячие пирожки. 

А вот обещанная программа субсидирования кредитов для застройщиков, реализующих низкомаржинальные проекты, в 2020-м так и не стартовала: денег на неё вовремя не нашли. Сейчас она утверждена, но будет распространяться только на регионы, где среднедушевой доход населения на четверть меньше, чем по стране. Петербург и Ленобласть к таковым не относятся.

Строителям также разрешили помогать друг другу. Саморегулируемые организации теперь вправе выдавать займы своим членам из средств компенсационных фондов. «Такая поддержка была особенно актуальна для регионов, где считают каждую копейку. Понимаю, что, например, для Петербурга это не суперпомощь. Но в некоторых субъектах РФ она стала серьёзным подспорьем строителям и застройщикам», – поясняет генеральный директор СРО Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. По его словам, действенность новых законов оценить пока невозможно. Должен пройти весь цикл строительства, начиная с покупки земли. Однако г-н Белоусов отметил целый блок законов и нормативно-правовых актов, которые в 2020 году вышли в рамках регуляторной гильотины.

«Без сомнения, они все нужны и важны для стройки. За это мы бьёмся второй десяток лет – двигаемся, но медленно. Речь о сокращении числа согласований, сроков их получения и о переводе таких услуг в цифровой вид»

генеральный директор СРО Ассоциация "Объединение строителей Санкт-Петербурга"
Белоусов Алексей Игоревич

Разрешения на продлёнке

Ещё одной из действенных мер поддержки стало автоматическое продление на год разрешений на строительство и градостроительной документации (проектов планировки и градпланов участков), срок действия которых истекал в 2020-м. «Это серьёзная помощь. Многие проекты, рассчитанные исходя из этих документов, ещё не успели получить разрешения, а теперь целый ряд компаний сможет воспользоваться старыми нормативами. Дорогого стоит и возможность продлить на три года аренду земли без торгов, в том числе бессрочную. Бессрочные договоры вообще ставят застройщиков в сложное положение: получить под них кредиты у банков почти нереально. Трёхгодичная аренда уже может быть оценена кредиторами, и такие проекты нормально финансируются», – разъясняет партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов.

Кроме того, власти добавили год к сроку действия квалификационных аттестатов для специалистов, проводящих экспертизу проектов и инженерных изысканий, а их аттестацию или переаттестацию разрешили только через портал «Госуслуги». Президент Группы компаний «ННЭ», вице-президент НОЭКС Александр Орт называет это одним из самых своевременных и актуальных решений. Ведь провести переаттестацию в условиях повсеместных ограничений было бы затруднительно: «Я давно говорю, что необходимо стирать грань между государственными и негосударственными экспертизами. Раньше очередное постановление чиновники писали и внедряли для государственных экспертиз, а негосударственные просто принимали те же требования. Но в канун Нового года утверждены правила аттестации, где уже нет акцента на том, для кого они предназначены: для государственных или негосударственных экспертиз. Это хороший знак». Правительство РФ также планирует разрешить негосударственным экспертам проверять документацию и сметы бюджетных объектов стоимостью до 300 млн рублей. 

«Очень правильным шагом было разрешить вести подготовительные работы на стройплощадках без оформления разрешения на строительство, параллельно с прохождением экспертизы. Это значительно сократит сроки работ и возведения объектов. Но, к сожалению, в 2020-м мы так и не получили саморегулирования в негосударственной экспертизе»

президент ООО "Негосударственный надзор и экспертиза"

Что касается петербургского законодательства, застройщики сейчас прилагают много усилий, чтобы отследить изменения в Правила землепользования и застройки и Генплан. «Девелоперам надо понимать, как город будет развиваться. Тот, кто угадает направление этого развития, выиграет со своим продуктом. Но город постоянно меняет планы, поэтому просчитать долгосрочные проекты сложно», – констатирует Дмитрий Некрестьянов. Он отмечает и новую редакцию закона о зонах охраны объектов культурного наследия, которая вступит в силу в феврале. Она содержит несколько важных изменений, которые отчасти упростят работу девелоперов.

Повальная реновация

Одним из самых обсуждаемых стал уже вступивший в силу закон о всероссийской реновации, распространяющий московский опыт на всю страну. Ко второму чтению документ сильно изменился. Большая часть полномочий передана субъектам РФ. Теперь в программу комплексного развития можно включить территории, на которых есть аварийные и подлежащие сносу дома. Причём неважно, сколько их и какую часть участка они занимают. Неаварийное жильё тоже может стать объектом реновации, если, например, износ его основных конструктивных элементов превышает значение, определённое субъектом РФ. Или стоимость капремонта больше местного норматива. Или дома построены «в период индустриального домостроения» (конкретика – тоже на усмотрение регионов). При всех ограничениях законопроект разрешает включать в проекты реновации и «другие участки и здания», если они расположены в границах конкретного квартала или даже микрорайона.

По словам гендиректора СК «СПб Реновация» Александра Малая, закон поможет решить главную задачу – постепенное замещение изношенного жилого фонда новыми домами. В документе учтены основные моменты, с которыми сталкивается инвестор: снимается риск торможения проекта из-за корыстных интересов отдельных собственников, расширены возможности участия города в программе РЗТ. По его мнению, за исключением Москвы, в регионах нет других вариантов развития застроенных территорий, кроме привлечения солидных инвесторов. И в Смольном тоже понимают, что с каждым годом проблема только усугубляется. (Подробнее см. в интервью Александра Малая.)

Старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group Вера Рябова отмечает и вступивший в силу прошлым летом Свод правил, разработанный для массовой оценки технического состояния жилых многоквартирных зданий высотой до пяти этажей включительно. Для признания такой постройки аварийной или ограниченно работоспособной проводится оценка путём осмотра доступных несущих конструкций и измерения их параметров. «Новый Свод правил упростит и ускорит обследование пятиэтажек первых массовых серий, которые планируется снести по программам реновации. Он устанавливает чёткие критерии оценки аварийности, однако не исключает возможность судебного оспаривания заключения. При этом экспертизы (включая «альтернативные», выполненные по заказу жильцов дома) должны быть исследованы судом и оценены наряду с другими доказательствами», – поясняет Вера Рябова.

Год амнистий и послаблений

Одним из важных, хотя и ожидаемых событий года стало продление «дачной амнистии» до 1 марта 2026-го. 

«Упрощённый порядок оформления гражданами прав на садовые дома теперь распространён и на дома, расположенные на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта. Однако постройки должны соответствовать параметрам объекта ИЖС: отдельно стоящее здание не выше трёх надземных этажей и высотой не более 20 м, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования и не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости»

старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group
Рябова Вера

На момент сдачи номера в печать в Совете Федерации находился законопроект и о «гаражной амнистии», позволяющий по упрощённой схеме получить собственность на землю под гаражами и на сами постройки. В большинстве случаев права граждан на гаражи не зарегистрированы, а участки находятся в аренде. И власти легко прекращают договоры, если им нужна площадка под застройку, да и компенсации платят не всегда. «Амнистия» позволит оформить полноценные права, а также наследовать, продавать и даже брать в кредит гаражи.

В 2020 году в Петербурге и Ленобласти было отложено повышение имущественных налогов. В Петербурге дополнительные сборы с граждан и юрлиц должны были составить около 14 млрд рублей. Но утверждение результатов оценки кадастровой стоимости власти отложили. Следующая переоценка городских зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства и машино-мест будет проведена в 2023 году, а пока используются данные на 1 января 2018-го. Но налоги для юрлиц в этом году всё равно вырастут. По городскому закону «О налоге на имущество организаций» ставка повысится на 0,25 п.п. – до 1,5% от кадастровой стоимости.

В Ленобласти ситуация получилась совсем запутанной. В 2020 году специалисты ГБУ «ЛенКадОценка» провели переоценку – в населённых пунктах участки в садоводствах и наделы ИЖС подорожали в два с лишним раза, участки СНТ и ДНП на территориях сельхозназначения подросли в цене почти вчетверо. Областное правительство утвердило, но потом отменило результаты переоценки – пока все платят по старому. В этом году в 47-м регионе определят новую стоимость всех капитальных построек. Важно ещё вот что: для «физиков» налог на землю и на имущество не может расти более чем на 10% в год, какая бы стоимость ни появилась в кадастре.

Кстати, в прошлом году также принят закон, разрешающий садоводствам, частным лицам и застройщикам заказывать и оплачивать комплексные кадастровые работы – раньше их финансировал бюджет.

Кроме того, изменился и принцип взимания подоходного налога при продаже квартир, купленных на этапе строительства. Теперь срок владения недвижимостью отсчитывается со дня полной оплаты ДДУ, а не регистрации права собственности. Причём закон имеет обратную силу – распространяется и на ранее заключённые договоры. Что касается «вторички», тут ничего не изменилось: по-прежнему квартирой нужно владеть минимум пять лет, чтобы перепродать её, не отдавая государству 13% стоимости жилья.

Еле живая коммерция

Если жилищные стройки в Петербурге не останавливались, то, например, торговые комплексы закрывались. Больше торговли, общепита и развлечений пострадала разве что туристическая отрасль. Власти старались помочь и арендаторам коммерческих помещений. Субъектам малого и среднего бизнеса из наиболее пострадавших отраслей позволили до 1 октября в одностороннем порядке отказаться от договора аренды и не возмещать упущенную выгоду. Однако при этом предприниматели теряли обеспечительный платёж, а право прекратить арендные отношения возникало у них лишь в том случае, если арендодатель отказался снизить плату.

Стрит-ритейл подкосил не только коронавирус. Госдума в 2020-м ограничила продажу алкоголя в объектах общепита, расположенных в многоквартирных домах. А субъекты РФ получили право вообще запретить «наливайки» в жилых зданиях и на прилегающих к ним территориях. Петербургские депутаты сначала действовали радикально, наложив запрет на работу заведений с площадью зала для обслуживания посетителей менее 50 кв.м. Но под давлением бизнес-сообщества местный закон всё же переписали. Минимальную площадь зала сократили до 20 кв.м, оставив ограничение в 50 «квадратов» для заведений в «хрущёвках» и в серийных «панельках» (1970–1980-х годов постройки).

Кроме того, был принят закон об ответственности за самовольную перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах. Он устанавливает штрафы за порчу жилых помещений или их оборудования, а также за их использование не по назначению не только для граждан, но и для должностных и юридических лиц – до 30 000 рублей. А за самовольное переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме должностных лиц могут оштрафовать на сумму от 4000 до 5000 рублей, юрлицам (включая ИП) грозят санкции от 40 000 до 50 000 рублей.

Тревоги и надежды

Одной из обсуждаемых тем остаётся регулирование в сфере государственно-частного партнёрства. Эксперты уверены, что поступивший в Правительство РФ в конце прошлого года законопроект может поставить крест на социальных концессиях. Тема для Петербурга до сих пор неактуальна, а вот для Ленобласти, где такие проекты есть, это плохая новость. Споры идут вокруг размера максимального бюджетного участия. УФАС предлагает 50%, Минэк – 80%, а вот участники рынка говорят, что и 80% мало. Министерства социального блока (здравоохранения, просвещения, труда и пр.) опасаются, что могут лишиться львиной доли концессий. Речь идёт о новых детских садах, школах и поликлиниках, которые по такой схеме можно строить быстрее, чем по госзаказу.

Петербург же с нетерпением ждёт корректировки 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Земельного кодекса. Поправки в эти документы позволят арендаторам приватизировать памятники по преимущественному праву, а властям – продавать объекты культурного наследия на аукционах. Сейчас их реализация возможна только на конкурсах, что ограничивает вовлечение в оборот значительных площадей в историческом центре Петербурга, а также снижает доходы от приватизации. Смольный вместе с местным бизнесом лоббируют поправки с 2019 года. И вот во второй половине 2020-го случился прорыв. Разработанный сенатором Андреем Кутеповым законопроект получил положительное заключение Правительства РФ и в декабре был принят Госдумой в первом чтении. По прогнозу, после вступления документа в силу в городе будут запущены сделки по крайней мере на несколько миллиардов рублей.