НАШ ЦИТАТНИК: «Если на федеральном уровне не будет предложено каких-либо альтернатив льготной ипотеке, осенний сезон рискует стать рекордно низким для рынка первичной недвижимости...» Никита Пальянов

13 мая, 12:55

«У нас очень вёрткий народ!..»

8 февраля в 06:26
4 118

«У нас очень вёрткий народ!..»

В нашем Зазеркалье, чтобы хотя бы оставаться на месте, нужно быстро-быстро бежать. О том, как поспеть за неизбежными переменами, что помогает выстоять в кризис, каким будет город через 20 лет, рассуждает генеральный директор компании «Мегалит» Александр Брега.

Брега
Александр Николаевич

генеральный директор ООО «Мегалит – Охта Групп»

 Реальные доходы граждан за последний год упали на 3,5%, с 2013 года – на 10,6%. Зато прибавился миллион безработных... А жильё продолжает дорожать. Похоже, в составе покупателей вырастет доля частных инвесторов? Вы вроде бы старались избегать тех, кто покупает «не для себя»?

– Действительно, доходы падают, цены растут. Когда-то это должно закончиться. На моей памяти это было один раз – в 2009 году. Цены действительно просели процентов на 10-15, потом быстро «отскочили» и ушли вперёд. Нашей компании уже 30 лет. И все эти годы, на протяжении которых мы спорим о том, «когда закончатся покупатели», сохранялся фундаментальный фактор: дефицит жилья. Точнее – нехватка качественного жилья надлежащего уровня. Последние годы начинает стираться грань между эконом-классом, комфорт-классом и бизнес-классом. Они друг к другу как бы прижались. Жильё в целом стало лучше: придёшь в ЖК эконом-класса – там и лифты приличные, и окна достойные, и места общего пользования... Полагаю, рынок будет развиваться именно в этом направлении.

Так что цены будут расти, хотя и медленнее, в пределах инфляции, примерно 8% за год. Спрос будет стабильным. Предложение сокращается. Девелоперы либо не успели подготовить новые проекты, либо выжидают. Так что у меня позитивный прогноз.

Про частных инвесторов: у нас их немного, и практически всегда это наши старые добрые знакомые, которые переходят из одного нашего проекта в другой. Их станет больше, если цены станут расти быстрее, чем на 10% в год. Людям некуда вкладывать деньги. А рынок недвижимости их никогда не подводил. Но это маловероятно.

– Госбанк печатает деньги. Вы «печатаете» квадратные метры. Но рубль год от года дешевеет, а «квадрат» – наоборот. Выходит, ваш бизнес выгоднее банковского?

– Вот поэтому с отменой «долёвки» у нас и забрали все деньги. Это был последний бесплатный ресурс, последняя возможность бесплатно забрать деньги населения в банки. И мы же, чтобы их использовать, ещё за них будем платить (банкам), а это немедленно отразится на стоимости квадратного метра. То есть граждане сами, через цену жилья, заплатят банкам за то, что те у них забрали их деньги.

– Весь 2020 год вся экономика падала – а строительная отрасль росла. Не опасаетесь ли эффекта «высокой базы», когда правительство будет ставить задачи от достигнутого, со снижением качества?

– Наши городские власти убедили федеральный центр, что не нужно строить 5,4 млн кв.м в год, что 3,3-3,5 млн – это понятная цифра, она позволит сохранить баланс предложения и спроса. Гнаться за показателями – последнее дело в любой отрасли. Гнаться нужно за качеством. Правда, есть угроза в том, что собственники участков будут задирать цены в уверенности, что всё так и будет расти.

– Правительство придумывает «жильё второго класса», апарт-отели под видом жилья...

– Жильё второго класса по факту уже существует. Это кварталы за КАДом, в них квартиры на 20-30% дешевле, чем в городе.

Но мы всё время используем официальные цифры и расчёты. А у нас очень вёрткий народ, и далеко не все способы заработка государство умеет и успевает отслеживать. Платёжеспособность падает, а как выходит на рынок интересный проект, даже по высокой цене – и откуда что берётся? 

Действительно, в 2020-м произошёл подъём отрасли, но выросла только цена. И в следующий год она сильно расти не будет. В 2006-2007 гг. тоже был рост в несколько раз. Потом спад. Разгонять цены в стратегически важной отрасли, от которой много что зависит, – это очень рискованно. Потому что торможение опасно. Но пока все усилия государства ведут к увеличению себестоимости, кроме льготной ипотеки. Да и она, в конечном счёте, тоже работает на разгон.

– Две волны карантина показали: в городе опасно! Как можно удержать покупателей в мегаполисе, какие преимущества городского жилья остаются ключевыми? 

– Покупателей удерживает прежде всего «социалка»: школы, садики, медицина. В областных проектах это проблема, и на её решение нужно не год-два, а лет 10-15. Экология – серьёзный плюс загородной жизни. Но пандемия когда-нибудь закончится. Массового бегства из города не будет. Будет (и уже есть) оживление спроса за городской чертой. Мы мечтаем о том, чтобы в загородной локации можно было предложить действительно хороший проект... И у нас есть земля под него, но сроки окупаемости – нереальные. Пока мы не можем себе этого позволить. Эта тенденция неоспорима, и в пригородах будут появляться красивые и правильные объекты. А не просто – построить многоэтажки, а потом догонять дорогами и «социалкой». Но чтобы начать с инфраструктуры – нужны длинные деньги.

– Девелоперы в один голос твердят: нет свободных участков в городе! А у вас под «Приморским кварталом» – вдруг образовался. Есть ли ещё такие места в Петербурге?

– Думаю, что есть. Нужно, чтобы город определился с «серым поясом». Нельзя повально вывести все предприятия – будут вечные пробки из-за массовых поездок туда-обратно. Нужно определить места, делать сбалансированно: парки, жильё, места для отдыха. Город должен развиваться не только под диктовку того, что хорошо продаётся. Необходимы государственные инвестиции, чтобы преобразовывать какие-то территории. У нас в «Приморском квартале» – с одной стороны парк, с другой тоже, садики, школа. Но если бы осваивать не 25 га, а 100 – какое удивительное место можно было бы сделать! К такому подходу и нужно стремиться.

Процесс трансформации «серого пояса» тормозится, потому что нет рабочей группы, которая ориентировалась бы на горизонт в 10-15 лет. Многие собственники подают заявку по принципу: вот у меня «промка» – хочу жильё. Потому что резко растёт капитализация территории. Я видел протоколы: отказать, отказать, отказать... Сейчас опять примем ПЗЗ и Генплан. Не хочется, чтобы это было догмой: можно вот так, и никак больше. При разработке ППТ ты показываешь обществу и властям варианты. Но если у тебя в квартале разные зоны – рекреация, «промка», общественно-деловая застройка – ты их не можешь объединить и развивать комплексно.

При комплексном подходе общественные слушания могли бы стать не протестными, как сейчас, а конструктивными. Надо показать людям то, что им интересно. Тогда и бизнес перестаёт восприниматься в штыки, как дракон, пришедший за прибылью.

Перспективные территории есть, ими надо системно заниматься. А у нас всё происходит прерывисто и заскорузло: шаг вправо, шаг влево – нельзя. Выше 40 метров – ни-ни. Но мы тогда так и останемся в замороженной картинке XVIII века. Гибкость нужна. И она достигается только в постоянном диалоге власти, бизнеса и общества. И рамки нужны. Но – одинаковые для всех, вне зависимости от административного и политического ресурса. 

Нам с большими компаниями конкурировать сложно. Большим легче разговаривать и с банком, и с властью. 

– Какие преимущества есть у средней фирмы?

– Прежде всего – оперативность. Быстрота реакции, скорость принятия решений и слаженность в их выполнении. Сплочённость, лояльность к компании – не только материальная зависимость. По тонкому льду мышка пробежит быстрее и увереннее, чем могучий лось. И кризис компания нашего типа преодолевает легче. В период плавного роста – крупные соберут сливки. Всё идёт по синусоиде. 30 лет назад, когда я уходил в самостоятельный бизнес, сразу решил делать компанию среднего калибра. Чтобы легче было перестраиваться в сложные времена. Пока это работает.

– В какую сторону придётся меняться? Какие вызовы видите главными?

– Качество жилья должно расти. У нас сейчас на четыре с плюсом. Мы много используем импортных материалов – надо удерживать себестоимость, искать варианты. Строить среду, а не дома, и для этого понадобятся большие территории. Значит, могут возникать объединения и альянсы. В квартирографии нужны изменяемые планировки и новые форматы. Вот мы вывели на рынок квартиры с двумя кухнями – есть отклик, есть спрос. Главное – думать на опережение.

Сейчас – недокомплект рабочей силы. Это проблема не только для девелоперов. Если стройка будет буксовать – банки начнут банкротить застройщиков. Ближайшие года три придётся разгребать завалы: последствия пандемии, проблемы с рабочей силой, достройка объектов по старым схемам. И вот в этой текучке надо найти время и подумать о том, что будет, когда всё уляжется.

– Один из важных процессов: средний класс сжимается по всему миру, не только у нас... Кому будете продавать придуманное?

– Мы пока этого не чувствуем. Я говорил о неподсчитанных доходах. Средний класс не то чтобы исчез – он затих. Потому что его бьют, его кошмарят, ему не дают дышать. Я знаю предпринимателей, которым не пробиться со своим товаром в федеральные торговые сети, а других почти нет. Налоги растут, несмотря на все обещания. Отслеживаются все платежи...

Может, это и правильно. Но очень не вовремя. И это создаёт напряжение. Зачем мне развиваться, говорит предприниматель. Я себе на пенсию накопил – всё, больше не хочу рисковать. А бизнес – это аппетит к риску прежде всего.

Средний и малый бизнес – основа экономики во всех развитых странах. Мы хотим быть умнее всего мира? 

– Кризис повлиял и на межличностные отношения. Как в ваших проектах формируется соседство?

– Темп жизни год от года растёт, мы живем всё быстрее. Этот темп человека изматывает. Нужны зоны, где люди могут общаться – если захотят. Не нужно воспроизводить деревенскую общину, где все друг друга знают и ходят в гости, это уходящая натура. И дачный формат, когда люди общаются больше и встречаются, например, на детской площадке, напрямую в город переносить не стоит. Дача – это про отдых и свободное время, город – про другое.  Нужна приватность, возможность свободно выбирать общение или одиночество. Такие решения мы и закладываем в наши придомовые пространства.

И мы всё время ломаем голову: создавать или не создавать свою УК? (Как и собственную генподрядную фирму.) И каждый раз приходим к выводу: не создавать. Потому что когда мы выбираем её на свободном рынке – мы же проводим тендер не для того, чтобы прикрыть собственные огрехи и недостатки строительства. Наоборот – чтобы выявить, если мы их не заметили. И устранить. Мы выбираем, исходя из репутации, количества жалоб, по отзывам в соцсетях. Мы ей передаём эстафету, и нам важно, как она справляется. Иначе сарафанное радио не запустишь, а это самая эффективная реклама. 

– Каким вы видите город к 50-летию компании «Мегалит»?

– Спасибо за оптимизм. Дело не в юбилее. Я хочу, чтобы наш город не застывал в прошлом и позапрошлом веке. Центр – да, его надо сберечь. Но бОльшая часть должна быть современной, получить импульс для опережающего развития. Для начала давайте перестанем клепать типовые садики и школы – мы всё-таки живём в XXI веке. Мы предложили построить в «Приморском квартале» красивый образовательный центр, объединить школу и три садика. Выяснилось, что это никому не надо. И архитектура не должна быть штампованной. Где-то – 4-5 этажей, как в Хельсинки. Где-то – доминанта. Москва развивается по другим принципам, отличным от петербургских, и кое-чему у неё стоит поучиться. Я за живой, не стоящий на месте Петербург. 

И чтобы он стал таким – нам нужно не идти в ногу со временем, а опережать!