«Многие проекты в центре получат шансы на реализацию»
Поправки в городской закон «О границах объединённых зон охраны объектов культурного наследия…», принятые летом 2020-го, вступают в силу в три этапа. Например, новые зоны охраны, образованные на территории ранее действующих защитных зон, начнут действовать только с 1 августа 2021-го. Но с 1 февраля вступает в силу основная часть изменений, о которых рассказывает партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов.
Некрестьянов Дмитрий Сергеевич
АБ «Качкин и Партнеры»
В новой версии закона скорректирован ряд терминов. Например, понятие «акцент (высотный)» дополнено указанием на то, что суммарная площадь акцентов не должна превышать 10% площади горизонтального сечения крыши здания, строения или сооружения.
А в понятие «внешний облик здания, строения, сооружения» включён соответствующий историческому архитектурному решению рисунок расстекловки заполнений оконных, дверных и воротных (арочных) проёмов дворовых фасадов исторических зданий, которые образуют ценную историческую среду кварталов.
«Безграничные» зоны
Изменилось и понятие высоты. Теперь наивысшей точкой здания, строения или сооружения является его соответствующий элемент: венчающий карниз, конёк крыши, акцент. Фактически это приведение местных норм в соответствие с решением Верховного Суда, который ещё несколько лет назад признал действующие в городе правила незаконными. Чиновники давно внесли соответствующие поправки в ПЗЗ, а теперь и в закон «О границах объединённых зон охраны...», уточнив само понятие высоты зданий и порядок её расчёта.
В новой редакции вводится новое понятие «смежный уличный фронт», при этом в законе не упомянуто, что именно под ним подразумевается. Тем не менее установлены требования к деятельности на территории смежного уличного фронта и указаны кварталы, составляющие такой фронт.
Исключены из закона понятия «высота до карниза здания, строения» и «участки с незавершённой средой».
Изменились общие положения режимов использования земель в границах объединённых зон охраны объектов культурного наследия. Ранее если граница зон охраны проходила по осям улиц (проспектов, шоссе, переулков, аллей, линий, дорог, лучей, колец) и русел рек (каналов), то на уличный фронт по обеим сторонам улиц или набережных распространялся более строгий режим использования земель. Теперь это правило утратило силу.
Ранее очень часто складывалась странная ситуация, когда зона заканчивалась на середине улицы, а ограничения действовали и на другой её стороне, где и исторических зданий-то нет. Однако КГИОП требовал соблюдения этих правила. Из-за этого, например, девелоперам приходилось сокращать высоту проектов, что могло сделать их нерентабельными.
Одноэтажные исключения
Изменены и режимы использования участков в границах территорий, попадающих в зоны охраны. Например, ранее в границах единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности 1 (ОЗРЗ-1) увеличение высоты зданий, формирующих внутриквартальную застройку, допускалось, только если они не будут визуально восприниматься с открытых городских пространств.
С принятием новой редакции закона это правило для зоны ОЗРЗ-1 не распространяется на случаи, когда уличный фронт сформирован одноэтажными историческими зданиями. Такой подход применяется и для определения возможной высоты зданий, строений и сооружений в зоне ОЗРЗ-1, не являющихся историческими и относящихся к внутриквартальной застройке. Высота таких объектов не должна превышать отметку конька крыши здания, формирующего уличный фронт и расположенного перед соответствующим объектом капитального строительства, за исключением ситуации, когда уличный фронт сформирован одноэтажными историческими зданиями.
В городе много примеров, когда на границах участка стоят одноэтажные здания. Например, их предостаточно в промзонах. На первой линии расположена какая-нибудь одноэтажная проходная, а за ней производственные корпуса. И вот из-за этой скромной постройки развитие всего квартала могло быть заблокировано. С отменой этой нормы в кварталах, «окружённых» одноэтажными зданиями, можно будет строить более высокие дома, и целый ряд проектов получит шансы на реализацию.
Закон по-прежнему запрещает снос (демонтаж) исторических зданий. Но при этом расширился перечень случаев, когда этот запрет не действует. Например, при разборке и демонтаже аварийных строительных конструкций. А также если разборка отдельных элементов, сохранить которые технически невозможно, необходима для демонтажа строительных конструкций, аварийное состояние которых подтверждено. Запрет не применяется и в случае разборки, демонтажа отдельных строительных конструкций в ходе капитального ремонта или реконструкции исторического здания, влекущих изменение его внешнего облика, которое допускается режимами, установленными законом.
Введён запрет на размещение на лицевых фасадах исторических зданий инженерного оборудования, в том числе систем кондиционирования, а также антенн и банкоматов. Этот запрет действует и для фасадов восстановленных объектов исторической застройки.
Скорректированы правила по восстановлению исторических зданий. Так, появилось (ранее отсутствовавшее) требование получать заключение КГИОП для этих целей.