НАШ ЦИТАТНИК: «С трёхкратным подорожанием материалов для быстрого строительства (прежде всего, дерева для брусовых и каркасных домов) сегмент бюджетного домостроения превратился в элитный, и от его привлекательности остались только сжатые сроки...» Дмитрий Зюзин

23 июля, 14:52

«Надо договариваться!»

15 июня в 07:54
6 974

«Надо договариваться!»

О конфликтной ситуации вокруг ЖК «Леонтьевский Мыс» рассказывает экс-руководитель компании-застройщика Игорь Оноков.

Оноков Игорь Викторович
Оноков
Игорь Викторович

генеральный директор «Леонтьевский Мыс»

– Что происходит в ЖК «Леонтьевский Мыс»? Чем живёт комплекс после сдачи?

– Сейчас сложный период. Комплекс сдан в 2017 году, но пока ещё идут активные ремонты, заселена примерно половина квартир из 399. Это, конечно, создаёт определённые неудобства.
Недавно прошли два общих собрания собственников.  Первое было созвано инициативной группой. Граждане хотели сменить УК, снизить общие платежи и так далее. Мы считаем эти решения нелегитимными: часть владельцев, чьи подписи там есть, на самом деле в этом собрании не участвовали. После этого мы провели другое собрание, законное. И с 31 мая, по решению большинства собственников, к обслуживанию дома приступила УК «Леонтьевский Мыс». 

– В чём суть претензий инициативной группы? Почему хотели сменить УК?

– В том, что всё плохо. Они писали в СМИ, в администрацию, во все органы, в которые можно писать. Каждую неделю к нам приходили проверки, и не по одной. За майские праздники активисты направили в районные инстанции и ГЖИ более 100 запросов.
Часть претензий обоснованна, и мы с ними работаем. Часть – выдумана.
Были претензии к мусоропроводу. Но проблема в том, что он просто неправильно используется. Некоторые люди не бросают пакет в мусоропровод, а оставляют рядом – ну, вроде бы некогда человеку. Кроме того, система не рассчитана на крупногабаритные отходы от ремонта. Сейчас всё работает штатно.
Похожий вопрос по лифтам. У нас в каждом подъезде есть общий грузовой лифт и есть индивидуальные, чтобы подниматься в квартиры. По просьбе жителей мы включили индивидуальные лифты, однако на них немедленно стали ездить рабочие, перевозить грузы: доски, бетон и так далее. Это небезопасно. Мы их отключили. Тут же на нас написали жалобу, что, мол, дом сдан, а лифты не работают. Опять включили... Своих рабочих собственники всё равно ведь не контролируют... Но уже более полугода претензий нет.

– Это случается во всех новостройках. А в чём главная причина конфликта?

– Возможно, часть жильцов сочла, что УК много зарабатывает. И плохо работает с застройщиком, устраняет дефекты за счёт собственников.

– Гарантийные сроки на объекте ещё не вышли?

– Да, ещё идёт гарантийный срок. Но постепенно недовольных становится меньше. На днях мы встречались с инициаторами протеста и организаторами переворота. Мне кажется, мы нашли общий язык. Я и раньше предлагал: если есть недоверие – ну, поставьте в УК своего директора! Пусть приходит и делает наш дом лучше. В целом – решили жить дружно. Потому что деваться друг от друга нам некуда, а постоянное недовольство и поток жалоб – это неконструктивно. На собрании собственников выбрали совет дома. Обязательно подключим к его работе активистов. Они ведь собрали серьёзную базу по недостаткам и дефектам. Есть надуманные претензии, но и полезного очень много. Если объединимся – сможем сделать лучший дом в Петербурге.
Недоделки и недостатки застройщик устраняет за свой счёт. Деньги УК идут только на то, что положено: клининг, благоустройство, обслуживание инженерных сетей. Ничего лишнего. У нас в 2017-2018 гг. квартплата была – 26-33 рубля с квадратного метра. Это меньше, чем в домах массовой застройки. Сейчас – 85-86 рублей, это тоже не верхний уровень.

– Вы были готовы к существованию в режиме постоянного конфликта? Рассчитывали на это, когда начинали проект?

– Нет, конечно. Но людей тоже можно понять. Мы задержали сдачу дома. Почему – отдельная тема, но задержали, это факт. Большинство отнеслось к нашим проблемам с пониманием: мол, сдавайте объект, потом будем смотреть что и как. Другие (их не так много, но достаточно) сказали: не-не-не! Нам по закону положены штрафные санкции, сопоставимые со стоимостью квартиры, платите нам здесь и сейчас, а не то будем банкротить. На нас уже семь раз подавали иски о банкротстве.  
Мне юристы советовали – подай заявление о собственном банкротстве, сразу решишь основные проблемы. Но я так не умею, да и не хочу. В результате по претензиям от дольщиков в общей сложности мы выплатили более 600 млн рублей. Понятно, что нам не хватает возможностей, чтобы доделать всё на объекте, как планировалось, по высшему уровню. 
Процедура банкротства компании-застройщика была открыта в прошлом году, в сентябре. И закончилась мировым соглашением. Хотя мы ещё продолжаем судиться: кто-то из истцов утверждает, что мировое соглашение неправомочно. Банк, предоставлявший кредит на строительство, с условиями задолженности согласился. Основные долги погасили, оставшиеся выплачиваем по графику мирового соглашения, с банком остались последние транши. Но некоторые из истцов продолжают судиться.

– У вас ещё были планы по освоению водного фронта, прибрежной линии...

– Это отдельная история. У нас есть причал, он даже зарегистрирован как отдельный капитальный объект, с собственным адресом: Ждановская улица, 47. И уже два года подряд срываются торги по водопользованию. Приходят рейдеры, «заряжают» цены, потом не платят. Следователи уже работают по этой теме – из-за сорванных торгов город недополучает деньги. И выходит, что я – собственник, но своей собственностью распоряжаться не могу. Это как если бы мне запретили выходить с собственного крыльца на улицу. Чиновники разводят руками: вот если бы арендовали набережную у города, тогда можно было бы заключать договор о водопользовании без торгов... То есть у арендатора больше прав, чем у владельца. Это как минимум странно.
Даже для элементарного благоустройства приходится придумывать какие-то схемы. Укрепление набережной называть «укреплением дороги». Потому что на кромке набережной мы не можем работать, только город. У нас был проект благоустройства, его отклонили. Но сейчас (вроде бы) работы по набережной снова планируют включить в адресную инвестиционную программу.

– Скандалы и негативные публикации снижают стоимость жилья в ЖК «Леонтьевский Мыс»?

– Конечно. Западные партнёры (инвесторы с Мальты) давно ушли. Сказали: в России работать невозможно. Квартиры в ЖК все раскуплены, идут вторичные перепродажи. К нам время от времени прибегают клиенты с вопросом: может, у вас что-то осталось? Цена не то чтобы падает – она не растёт. У нас последние квартиры продавались дешевле, чем в проектах на Петровском острове, на стадии фундамента. В нашем комплексе покупали жильё по ценам от 180 000 до 220 000 рублей за кв.м. А на Петровском острове – по 260 000-280 000, если с видом, то и дороже. У нас тоже с видом, и в готовом доме.
И здесь, конечно, возникает интересная ситуация. Некоторые из наиболее активных граждан, которые распространяли негативную информацию, приобретали вторые квартиры в этом же доме. Ну, такой бизнес: сбить цену, недорого купить, потом с выгодой перепродать. Ничего личного, хотя это и неприятно.
Но я уверен, что по мере устранения недостатков, в конструктивном взаимодействии с активистами мы наладим жизнь в «Леонтьевском Мысе». Преимущества уникального места, авторский дизайн, приличное качество строительства никуда не денутся. В России инвестор должен запастись терпением...

ЖК «Леонтьевский Мыс»
ЖК «Леонтьевский Мыс»

NSP ДОСЬЕ

Участок площадью 2,7 га компания «Леонтьевский Мыс» приобрела в 2005 году. 
ЖК с трёх сторон окружают Малая Нева, Малая Невка и речка Ждановка. С четвёртой – территория граничит с ЖК «Премьер-Палас». 
В разработке внешнего облика ЖК и общественных интерьеров принимал участие известный дизайнер Филипп Старк.
В 2008-м компания планировала начать строительство, но из-за кризиса приступила к работам только в 2012-м. Фактически комплекс сдали лишь в 2017 году.
Всего в ЖК «Леонтьевский Мыс» 19 секций общей жилой площадью около 60 000 кв.м. В нём 399 квартир с разным количеством спален; их площади варьируются от 48 до 500 «квадратов». 
Высота потолков – от 3,3 до 5 метров. 
Использованы 40 вариантов планировок: есть пентхаусы, двухуровневые квартиры, варианты с собственными лифтами в квартиру, панорамными окнами и открытыми террасами.