НАШ ЦИТАТНИК: «В третьем квартале заметно сокращение объема сделок с новостройками. Но, полагаю, по итогам года девелоперы окажутся в плюсе – за счет активных продаж в I полугодии. А вот «запаса» для снижения цен практически нет из-за возросшей себестоимости...» Максим Жабин

26 октября, 05:52

Новый взгляд на жилую среду Петербурга

1 сентября в 06:15
1 400

Новый взгляд на жилую среду Петербурга

О том, как повлияла пандемия на проектирование жилых комплексов и общественных пространств, что изменилось в предпочтениях потребителей, о плюсах и минусах плэйхабов на придомовой территории рассказали участники рынка на бизнес-завтраке в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя».

Фото: NSP

Рынок недвижимости уже два года живёт в условиях ограничений. Пандемия заметно повлияла на предпочтения потребителей при выборе квартиры. Любопытные факты привела Ирина Любина, гендиректор «Ярмарки недвижимости», сравнив данные 2019 и 2021 гг., полученные в результате опроса порядка 1500 посетителей Ярмарки. Всего за пару лет покупатели помолодели; их средний возраст снизился с 41 до 39 лет. У 32% опрошенных ежемесячный доход – от 150 000 рублей (на домохозяйство), у 9% – от 200 000 рублей. Вдвое выросло число тех, кто приобретает недвижимость для инвестиций (с 17% до 31%) и для улучшения жилищных условий (с 6% до 11%).

Средний бюджет сделки в этом году увеличился до 6,7 млн рублей (в 2019-м этот показатель составлял 4,6 млн). На 19% выросло число покупателей, которые приобретают жильё от 8 млн рублей. Удвоился спрос на квартиры от 80 до 100 кв.м; есть небольшое снижение интереса к студиям.

Граждане стали меньше (на 10%) покупать квартиры с отделкой «под ключ», а спрос на варианты «без отделки» вырос на 7%. Чем больше бюджет покупки, тем меньше заявок на отделку. 

Хождение по изохронам

Застройщики, чтобы не отстать от рынка, придумывают новые маркетинговые акции и «точки» притяжения в общественных пространствах. Так, Группа RBI построила детскую площадку в ЖК Ultra City, пригласив специалистов немецкой компании Richter Spielgeräte и московских проектировщиков. На днях девелопер провёл тест-драйв, пригласив поучаствовать в нём 50 детей (расчетная ёмкость детской площадки). Архитекторы наблюдали за ребятишками, изучали территорию, выявляя риски и изохроны (стихийные «народные тропы»). Ведь от одного аттракциона к другому малыши могут бежать не по той дорожке, которые заложили проектировщики, а собственным путём. Потом, если понадобится, в проект внесут коррективы. 

По словам Тамары Поповой, начальника отдела развития продуктов и разработки концепций Группы RBI, тема с изохронами получила развитие и в других будущих больших проектах девелопера – на ул. Шостаковича и ул. Дыбенко.

Есть и другие новшества. В следующих очередях того же Ultra City будет установлено профессиональное спортивное оборудование для разных возрастных групп. «В  этом году мы начали сотрудничать с известным бодибилдером (первым бодибилдером СССР) Николаем Ясиновским. У него есть собственная линейка уличных тренажёров. Скоро выложим ролики, где гуру показывает, как правильно заниматься. Это будет наша первая «фишечка» после пандемии», – делится г-жа Попова.

Ставка на "цифру"

Компания ЮИТ сделала упор на цифровизацию, так как пандемия перевела многие процессы в онлайн. «Каждая покупаемая квартира будет оснащена нашим базовым пакетом «умного дома»: управление освещением и отоплением, система защиты от протечек, подключение голосовых помощников. Для каждой опции возможны сценарии, – поясняет Анастасия Горбулина, директор по управлению проектированием сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ. – Раньше мы думали, что это атрибуты бизнес-класса, теперь всеми опциями обеспечиваем и дома категории «комфорт». Это не так дорого». 

По её словам, затраты застройщика совсем незначительные, также как и эксплуатация цифровой системы. Поставщики оборудования дают пять лет гарантии. 

Плэйхабы без хозяев

В компании Bonava глобальных изменений в запросах потребителей не заметили. Основные приоритеты те же, что и раньше: безопасность, озеленение и возможность проводить время с семьёй в пределах своего дома/квартала. Далее идут: транспортная доступность, наличие спортивных сооружений и пр.

Генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная обратила внимание на проблемы, связанные с обслуживанием общественных пространств. «Может, управляющим компаниям квалификации не хватает, чтобы ухаживать за кустарниками и крупномерами? – недоумевает она. – Мы видим, что продукт с годами ухудшается, и нас это сильно расстраивает». 

Не все жители домов осознают, что нужно нести расходы на содержание благоустроенного двора, спортивных и детских площадок. В шведской Bonava готовы ещё пару лет поддерживать комплексное благоустройство территории 4 га на Охте, включая набережные, но кто в дальнейшем будет его финансировать, непонятно.

Квест для застройщика

«Целиком поддерживаю Марию, – говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». – Кроме того, на застройщиков сейчас полностью возложено возведение «социалки». Это новая реальность, которая означает, что наш покупатель платит налоги дважды: первый раз – как все, второй раз – когда приобретает квартиру. Ведь именно дольщик по факту целиком финансирует возведение школ и детских садов. Вдумайтесь в это! А заставлять его ещё и содержать общественное пространство – нечестно и несправедливо».

Переход застройщиков на проектное финансирование тоже не упрощает решение задач, связанных с благоустройством. Например, в проектах КОТ (ЖК «Огни залива» от «БФА-Девелопмент» как раз относится к этой категории) банк рассматривает каждый жилой дом в отрыве от других частей проекта. «Целостный подход в таких условиях просто невозможен. Создание качественной жилой среды при таких вводных становится настоящим квестом для застройщика», – констатирует г-жа Денисова.

Ещё одно нормативное противоречие, которое мешает сделать благоустройство мультифункциональным, – невозможность для местных жителей использовать некоторые социальные объекты, например, школьные стадионы. Хотя большую часть времени они простаивают. «За рубежом такие объекты открыты для всех. И это идёт на пользу и детям, и семье, и здоровью населения. Непонятно, почему в наших школах стадион – почти алтарное сооружение», – недоумевает Светлана Денисова.

NSP ДОСЬЕ

В бизнес-завтраке участвовали представители строительных компаний: «Ленстройтрест», «ЛенРусСтрой», Группы RBI, «БФА-Девелопмент», «Главстрой Санкт-Петербург», Группы «Эталон», «ЮИТ Санкт-Петербург», «Бонава Санкт-Петербург», «Росбанк Дом» и "Ярмарки недвижимости". Модератор делового завтрака – Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета «Доверие потребителей».