НАШ ЦИТАТНИК: «Людям нужно больше возможностей для покупки жилья. Не в виде временных программ поддержки ипотеки, а в качестве постоянно действующего ресурса дешёвых кредитов (например, со ставкой 3–4%), которым можно было бы пользоваться всегда...» Фёдор Туркин

16 октября, 12:52

«Чаще всего случаются споры с соседями из-за границ»

21 сентября в 09:30
2 478

«Чаще всего случаются споры с соседями из-за границ»

Границы придумали, чтобы прекратить бесконечные войны «за территорию», чтобы граждане, организации, госорганы и муниципалитеты понимали, где начинаются и где заканчиваются их владения. Кроме государственных границ, есть множество невидимых (без карты) линий, отделяющих лес от поля, город от деревни. И для каждой территории действует свой список разрешённых и запрещённых видов использования. Об особенностях территориальных зон, о нововведениях в законодательстве мы беседуем с руководителем филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Ленинградской области Тимофеем Сидяйкиным.

Сидяйкин
Тимофей

руководитель филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Ленинградской области

– Какие изменения, касающиеся ведения кадастрового учёта, случились в последнее время? О чём надо знать гражданам?
– В апреле 2021-го были приняты поправки в закон о госрегистрации (218-ФЗ). Они уточняют и закрепляют полномочия Кадастровой палаты как органа Росреестра. Например, появился выездной приём заявлений о государственном кадастровом учёте объектов недвижимости и госрегистрации права собственности на такие объекты, документы выдаются посредством курьерской доставки. 
Получать услуги Кадастровой палаты стало удобнее. А ветераны Великой Отечественной войны и инвалиды могут воспользоваться выездным приёмом для оформления документов на дому бесплатно.
Основные функции ФКП – предоставление сведений из ЕГРН, ведение реестра границ. 
Палата наделена правом (в случаях, установленных Правительством РФ) готовить документы, необходимые для внесения в ЕГРН сведений о границах зон с особыми условиями, территориальных зон, публичных сервитутов и т. д. Это относится и к зонам объектов культурного наследия, особо охраняемым природным территориям, береговым линиям водоёмов. Такая информация необходима гражданам при строительстве объекта ИЖС или дачного дома. Иначе гражданин может столкнуться с ограничениями, о которых он ранее не подозревал.
В числе других важных нововведений отмечу: поправки в 218-ФЗ предусматривают право ФКП на определение координат характерных точек границ участков, определение площади, координат характерных точек контуров зданий, сооружений, границ муниципальных образований, населённых пунктов, территориальных зон, лесничеств при исправлении реестровых ошибок. Это позволит быстрее решать задачи по завершению кадастрового учёта государственного имущества. 
В Ленинградской области в ЕГРН внесено 86% границ населённых пунктов, 96% границ территориальных зон, полностью (100%) внесены в ЕГРН границы муниципальных образований.
Несомненно, важны для граждан и другие законодательные изменения: продление «дачной амнистии» (упрощённый порядок оформления прав на земельные участки и жилые постройки). «Дачная амнистия» пока действует до марта 2026 года, в перспективе её хотят сделать бессрочной. Начала действовать «гаражная амнистия» (упрощённый порядок оформления прав на объекты недвижимости (гаражи)).
Одно из значимых нововведений – возможность проверки, уточнения местоположения земельных участков. 
Ошибки случаются и в исходных документах, они нередко возникали в процессе перехода на единую систему координат. До недавнего времени в регионе действовали несколько систем координат: СК-63, СК-64, МСК-47, так называемая условная система – привязанная к какому-либо ориентиру. Кадастровые инженеры, геодезисты работали в разных системах координат. Результаты работы принимали. И граждане (собственники) были искренне уверены, что у них всё хорошо.
Затем в правительстве было принято решение о переходе на единую систему координат (ГГСК-2011). Массово это можно было сделать только методом пересчёта, на основании определённых формул. Где-то прошло идеально, где-то нет. 
В связи с этим часто выявляется, что местоположение участков не соответствует материалам о ранее проведённом межевании, содержащемся в архиве. 
В СМИ чаще попадают истории о злонамеренных действиях. На самом деле основной массив нашей работы – исправление технических ошибок.
Филиал активно проводит работу по данной проблеме путём исправления технических ошибок.

– С какими вопросами и претензиями жители чаще всего обращаются в Кадастровую палату? 
– Как и раньше: чаще всего – споры с соседями о границах земельных участков. У соседа стена бани проходит по границе участка, с его крыши течёт на мои грядки, у меня смородина гниёт... Нарушения есть – но это уже не наша компетенция. Это гражданские споры между собственниками земельных участков. Отмечу: год от года таких обращений становится всё меньше. Или ещё: люди получают участки в СНТ и по-разному их осваивают. Один сразу начинает своим наделом заниматься, огораживает, приступает к стройке. Другой, получив, например, землю в наследство, забывает о ней на годы. Просто человек знает, что у него где-то есть участок, и это греет ему душу. Потом приезжает – и не находит свой участок. Вокруг заборы... То есть участок есть, но существенно меньше. Потому что соседи поставили заборы так, как им удобнее. Это происходит, если сведения о земельном участке внесены в ЕГРН, ему присвоен кадастровый номер, но сведения о границах местоположения земельного участка в ЕГРН не внесены.
Ещё нередкий случай: организаторы садоводства сначала приобретают участок, потом делят (проводят межевание), потом создают СНТ. И возникают споры вокруг использования общих земель, дорог и т. д.
Если обобщить: чаще всего у граждан возникают вопросы, касающиеся наличия и исправления реестровых ошибок в ЕГРН, захвата смежным пользователем части надела (это в компетенции госземнадзора или муниципального надзора). 

– В редакцию регулярно поступают претензии и сообщения о незаконном захвате лесных участков... Такие ситуации возникали (и возникают) на землях, которые передавались, например, от Минобороны – муниципалитетам... При передаче земель лесного фонда где фиксируются лесонасаждения?
– По закону, на таких территориях должны создаваться городские леса. К сожалению, лесами, как и сельхозугодьями, долго никто не занимался. На космических снимках хорошо видно: огромные территории, которые раньше были лесами, давно уже ими не являются. Особенно это касается земель, которые передавались от Минобороны. Значительная их часть – это территории, давно вовлечённые в гражданский оборот.

– Как совместить реальность – с тем, что на картах? Проводится ли такая работа?
– Конечно. Такая работа ведётся. Комитет по природным ресурсам области готовит и направляет в наш адрес документы, содержащие координатное описание территорий земель лесфонда, мы их проверяем и вносим сведения в ЕГРН. Точно так же мы уточняем и границы муниципальных образований, границы населённых пунктов. Это связано в том числе и с защитой интересов бизнеса. В 2017 году вступил в силу закон о «лесной амнистии» (280-ФЗ), в регионе постановлением губернатора была создана межведомственная рабочая группа для рассмотрения сложных и спорных вопросов, связанных с землями лесного фонда.

– Почему заседания межведомственной рабочей группы по «лесной амнистии» закрытые?
– Никаких секретов нет, регламент определяет субъект РФ. Межведомственная рабочая группа – это координационный орган, образованный для согласования позиции органов госвласти, ОМСУ и иных заинтересованных лиц. И для выработки взаимоприемлемых решений по тем вопросам, которые напрямую законодательством не регулируются. 
На мой взгляд (это я уже рассуждаю не как должностное лицо, а как гражданин и житель региона), при передаче лесных земель от РФ области в регионе должны были появиться дополнительные полномочия по охране, регламенты, штат и так далее. Не уверен, что это было сделано в полном объёме. Тем не менее: ни один глава района не подпишет бумагу об организации СНТ, пока не получит документ из управления лесного хозяйства о том, что там нет леса.
Но по общему смыслу этой процедуры: если земли передавались от РФ субъекту – наверное, они нужны были для развития. Для сельского хозяйства, строительства многоквартирного жилья и т. д. Всё же передавались земли, а не лес...
Сейчас губернаторы двух субъектов обсуждают создание (установление) единой лесопарковой зоны, с ограничениями на ведение хозяйственной деятельности. Отчасти это решит те проблемы, о которых мы говорим.

– Ещё одна больная тема – создание садоводств на сельхозугодьях…
– Да, есть такая проблема – какие именно сельхозземли отнесены к угодьям, то есть к особо ценным, и на каких основаниях. Сейчас в регионе создаётся цифровая карта сельхозугодий, мы предоставляем необходимую информацию, в рамках отношений с администрацией области. Если в характеристиках участка содержатся сведения, что он предоставляет из себя сельхозугодья, мы ни в коем случае не изменим вид использования (например, с сельхозпроизводства на ведение садоводства) по заявлению собственника, только по согласованию с администрацией. Последние два года изменение вида разрешённого использования с сельхозпроизводства на садоводство не производится. По этому поводу много жалоб, но такова позиция федеральных властей.

– А если собственник построил новый дом в старом садоводстве – вы же его зарегистрируете? 
– Да, потому что если на территории размещено садоводство – это уже не сельхозугодья. Вид разрешённого использования уже изменён.
В начале 1990-х вся территория региона была поделена (условно) на земли населённых пунктов, лесные и земли сельхозназначения. У властей субъекта РФ есть полномочия по установлению минимального размера участка под сельхозпроизводство. У нас в регионе – 1 га. В центральной России минимальный размер сельхозучастков – 200 га. Отчасти это обусловлено и низкой эффективностью сельхозпроизводства на Северо-Западе, если сравнивать с южными и центральными регионами. 
Во многих случаях отдать землю под СНТ – значит использовать её более эффективно. Но это надо законодательно регулировать, не оставляя места для двусмысленных толкований.
На территории садоводческих товариществ возможно строительство жилых и садовых домов. Оформление права на дом будет осуществляться при наличии права на участок и технического плана на объект капитального строительства, подготовленного кадастровым инженером, в соответствии с декларацией об объекте недвижимости, составленной владельцем участка. Наличие уведомлений о планируемом строительстве и его окончании не требуется. Индивидуальный жилой дом или садовый дом должны соответствовать параметрам, определённым Градостроительным кодексом РФ (количество надземных этажей не более трёх, высота не более 20 метров).

– Наши садоводы не только строят, но и неплохую продукцию выращивают...
– Да, на своих небольших земельных участках, в теплицах, при огромном вложении труда. И это всё-таки хобби, а не основной род занятий. Мой отец выращивал на участке около 15 сортов винограда.
Пожалуй, территория, прилегающая к Петербургу, более интересна для чего-то другого. Например, для рекреации, для отдыха и досуга горожан. Но это уже чужая компетенция. А задача Кадастровой палаты – свести к минимуму правовую неопределённость, сократить количество возможных конфликтов в сфере землепользования. Поэтому, например, есть такой показатель: количество приостановок по кадастровому учёту. И он у нас неуклонно снижается.

NSP ДОСЬЕ

  • Тимофей Сидяйкин родился в 1973 году.
  • В 1997-м окончил Воронежский государственный университет по специальности юриспруденция. 
  • С 1997-го по 2009 г. работал в администрациях Воронежа и Воронежской области. Главный муниципальный советник 2-го класса. 
  • С декабря 2011-го занимал пост заместителя директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области. 
  • В 2013-2014 гг. возглавлял филиалы ФГБУ ФКП в Липецкой области и Республике Крым.
  • На должность руководителя филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области назначен в январе 2018 года.