Апартаменты на завтрак

Бизнес-завтрак прошёл в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя». Проекты апарт-отелей пока не входят в конкурсную программу, но отличать просто жильё от «псевдожилья» всё труднее, так что присматривать за этим сегментом приходится. Модератором дискуссии выступила Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя».

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers в Санкт-Петербурге, набросала общую картину рынка. В этом году предложение пополнили 6 проектов; цены в конце первого полугодия достигли пика – более 200 000 рублей за кв.м.

Несколько лет назад апартаменты продавались и по 80 000, и даже по 60 000 рублей за «квадрат», напомнила Елизавета Конвей. Причины удорожания продукта: растёт себестоимость, дорожают участки, переход на проектное финансирование добавил ещё 10–15%. 

И спрос также играет роль: в этом году продажи вдвое выше, чем в 2020-м. По уровню развития сегмента Петербург опережает Москву на несколько шагов. По данным Ольги Трошевой, руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость», спрос на сервисные апартаменты составляет около 4000 лотов в год.

Ирина Илясова, начальник управления по СЗФО «Росбанк Дом», привела данные по ипотеке. В этом году количество кредитов на приобретение апартаментов увеличилось на 64% (при базовой ставке 9,9%). Средняя сумма кредита для апартов по ДДУ выросла с 2,6 млн до 3,7 млн рублей. На вторичном рынке апартаментов – с 3,7 млн до 6,4 млн. Оживление в зале вызвал рассказ про клиента, который покупал в ипотеку сразу 11 номеров... 

Основной темой дискуссии стал законопроект о статусе апартаментов, принятый Госдумой в первом чтении в мае 2021-го.

Юрий Грудин, генеральный директор ИДК Formula City, отметил, что бизнес-модель апартаментов построена на множестве собственников. «Ключевой вопрос: запретят ли строителям апартов работать по 214-ФЗ или нет». Есть и региональные особенности. В Петербурге власти хотят применять к сервисным апартаментам нормы по обеспеченности детсадами, школами и пр. «Это убивает экономику проекта, желание инвестировать и строить», – резюмировал Юрий Грудин. 

Анастасия Кузенкова, замдиректора ГБУ «Управление строительными проектами», рассказала о работе Комиссии по градостроительной деятельности, которая и будет определять «социальную нагрузку» для апартов. Без конкретики, упомянув лишь, что на комиссию поданы 12 заявок – гостиницы, апартаменты или общественно-деловые здания. 

Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service, напомнил, что сегодня, по закону, владелец апартамента не может получить в нём постоянную регистрацию.  Арендатор – может, но временную, «гостиничную». В проекте VALO на 1625 номеров – две такие заявки: «У нас дважды запрашивали такую регистрацию для посещения детского садика. Два случая на 1625 апартаментов. Это к вопросу о социальной нагрузке». Вторая сложность: попытки перевести апарты в статус жилья приведут к неравноправной конкуренции: на жильё не распространяются требования классификации, к нему не применяются стандарты размещения и т. д. «Это выстрел в ногу соседу, – заметил г-н Сторожев. – В Петербурге последний год на новые проекты фактически был наложен мораторий. Сейчас работает комиссия, это несомненный шаг вперёд. Я согласен с позицией властей: строить жильё там, где должны быть деловые районы, – это плохо. Но как управлять ситуацией в отсутствие чётких определений – неясно». 

Конструктивное предложение: включить в градкомиссию экспертов, чтобы ещё на стадии проекта отделять псевдожильё от гостиниц, хотя бы и с кухнями. «Нужны критерии для разделения форматов, – согласился Юрий Грудин. – Здание на тысячу апартов в районе Парнаса будет вызывать вопросы...»

Карина Шальнова, генеральный директор PM Группа RBI, рассказала об эволюции инвестора. Инвестор стал грамотным и квалифицированным, он приходит с расчётами по другим проектам и смотрит не только на цифры доходов, но и на сам продукт. «Теперь он  спрашивает, какая инфраструктура, как вы собираетесь классифицироваться, если у вас нет кондиционеров или ковров. Он глубоко в теме». Истории про доходность в 17–20% годовых тоже остались в прошлом, 7–10% считается вполне достойным показателем. Основные тренды: запрос на прозрачность (личный кабинет), реальные ставки, сокращение числа доходных программ. «Количество объектов растёт, надо как-то отличаться, и не только локацией, но и начинкой, – говорит Карина Шальнова. – Мы сделали ставку на комьюнити и на то, что наши гостиницы становятся сценой. Это уже не просто гостеприимство: наши гости являются актёрами, режиссёрами, участниками шоу».

О популярности небольших апарт-отелей в центре рассказала Елизавета Ковригина, директор бизнес-юнита ORANGE LIFE. Ветеран апартаментов, коммерческий директор Formula City Александр Погодин заметил, что именно благодаря развитию апарт-отелей тысячи людей перешли из «серого» квартирного рынка в легальный бизнес. Ирина Ражева, руководитель отдела компании «Строительный трест», заявила, что девелопер планирует вернуться в сегмент апарт-отелей. Анна Панова, гендиректор УК PSK Invest (входит в ГК «ПСК»), заметила, что должно быть законодательное разделение на масштабные проекты и те, что поменьше. Она сообщила, что сеть отелей Avenir конкурирует с гостиницами. А вот куда отнести комплекс «Старт» (3244 номера) и как такой формат регулировать – осталось за кадром. 

А жаль, было бы интересно.

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, подытожила диалог: «Большие торговые центры уходят в  прошлое, а торговля – в онлайн. Офисы продолжают трансформироваться. Топ-менеджеры чаще находятся в блоге, чем в офисе. Ютьюберы, тиктокеры получают больше, чем банкиры. Теперь, если ты работаешь в одной фирме 10–15 лет – наверное, тебя не ценят на рынке? Мир меняется. Наш проект Ramada на ул. Орджоникидзе – для поколения Z, он будет набит цифровыми сервисами. Но – в сочетании с высоким уровнем комфорта. Я тоже отношусь к этому поколению; смелый дизайн я смогу пережить, а вот плохие подушки – нет...»