«Закон об апартаментах не решает старые проблемы, зато создаёт массу новых»

Минстрой в очередной раз объявил, что «решение вопроса о статусе апартаментов пока не найдено». Но до конца года закон всё же обещают принять. На рынке сохраняется неопределённость. И одновременно – появляются всё новые проекты. В Москве с начала года открылись продажи в 11 комплексах с апартами. В Петербурге, по данным Colliers, добавилось шесть проектов на 1226 номеров. Это десятки тысяч квадратных метров, статус и правовой режим которых во многих случаях не определён. То есть проблема не только не решается, но и продолжает усугубляться.

На мой взгляд, трудности с законопроектом об апартаментах (точнее – об МФК, в составе которых есть «номера») обусловлены двумя причинами. Первая: разработчики пытаются снять все вопросы разом. И прошлые (легализовать уже построенное), и настоящие, и будущие. Это нереально. Вторая: Москва, как известно, живёт по особым законам. А депутаты и федеральные чиновники живут и работают именно в столице, и многие занимают как раз апартаменты...

Участники рынка хотят от власти немногого. Прежде всего – последовательности. Если строится гостиница – все требования к гостиницам есть, они прописаны, надо просто их соблюдать. Утиный тест: «Если оно выглядит как утка, плавает как утка и крякает как утка, то это, вероятно, утка и есть». То же и про комплекс апартов: если он спроектирован, выстроен и оснащён как гостиница – так это и есть гостиница. И не надо ничего придумывать. Что делать с уже построенными объектами, которые не соответствуют гостиничным требованиям, не могут пройти классификацию – отдельная проблема. Может быть, её стоит отложить на потом, определить их статус каким-то специальным постановлением. Здесь универсального решения нет.

Законопроект об МФК, включающих в себя номера, ничего не спасает, зато создаёт дополнительную неопределённость. В нём много нерешённых вопросов и противоречий с действующими законами и нормами. Этот документ позволяет в будущем создавать какие-то сложные объекты, но легализовать прошлое – не позволяет. Например, для изменения статуса (с нежилого на жилой) должна быть выражена воля собственников и должно быть получено их согласие. А если мнения разошлись? Кто-то сдаёт номера в аренду – ему нужна классификация. Другой живёт сам... Хотят также дать возможность переводить объект частями, по лестничным площадкам – это будет полный караул. Такой подход идёт вразрез с политикой развития туристической отрасли. Гостиницы начнут дробить. И появится массовое незаконное предпринимательство – при попытке сдавать нежилые помещения без «звёзд»... Сейчас в  нежилом помещении нельзя размещать людей без прохождения объектом гостиничной классификации. 

Но хуже другое. Непродуманная легализация таких построек в качестве жилых опрокинет всё градостроительное планирование. Я отработал в градостроительном институте семь лет и хорошо понимаю, что разрешать строить жильё где попало (в деловых зонах, в рекреационных) – это стратегическая ошибка, причём с последствиями на много лет. Пока этого стараются не допустить. Поэтому и тормозят.

У нас недавно была встреча в «Деловом Петербурге». Присутствовали: главный архитектор Владимир Григорьев (онлайн) и руководитель госстройнадзора Владимир Болдырев (вживую). Владимир Григорьев сказал, в частности: «Апартаменты также заполняются людьми с детьми, семьями. А поскольку для них не строятся дополнительные социальные учреждения, повышается нагрузка на уже существующие, и происходит дисбаланс». 

Это не совсем так. Семьи с детьми – это как раз в псевдожилье. У нас в VALO детей можно увидеть только в гостинице, они приезжают с родителями на два-три дня. Командировочные, которые снимают апартаменты на срок от месяца до полугода, детей с собой не привозят! Чтобы устроить ребёнка в садик или школу, гость отеля (арендатор) должен предоставить свидетельство о регистрации по месту временного пребывания. За полтора года с момента открытия нашего отеля за таким документом обратились два человека. Таким образом комплекс VALO не увеличил нагрузку на соседние садики и школы! 

Причём отличить гостиницу от псевдожилья нетрудно ещё на стадии проекта, это видно по инженерным разделам. Если застройщик пытается изменить проект по ходу стройки – это уже в компетенции госстройнадзора. Кроме того, должно быть обязательство запустить достроенный объект именно как гостиницу. Его можно прописать в законе, хотя бы и в местном. В Сочи и Анапе запретили строить гостиницы, если в проекте изначально не участвуют международные бренды, представители известных гостиничных сетей. Буквально: на старте заключают трёхсторонние соглашения, берут тех, кто действительно занимается развитием гостиниц. Тоже – чтобы избежать массового строительства псевдожилья. Не лучшее, может быть, решение, но хотя бы понятное.

В Петербурге создана комиссия, которая будет регулировать отчисления на «социалку», в том числе – для апарт-отелей. Мы как представители РГУД хотели бы в её работе участвовать, на словах эту инициативу пока одобрили. Вроде бы ничего сложного: гостиницы, независимо от формата, никакой дополнительной нагрузки на социальные объекты не создают. (У нас средний срок проживания в «долгосрочке» – 4,5 месяца.) А псевдожильё в принципе нельзя разрешать строить в зонах, для жилья не предназначенных. Думаю, спорных случаев будет немного... 

Пока больше похоже, что Смольный настроен брать отчисления на «социалку» со всех. Это увеличит себестоимость, снизит конкурентные возможности сегмента.

Сейчас в третьей очереди VALO у нас осталось около 400 номеров из 2080. И мы продаём их только с договорами управления. В момент продажи, конечно, мы ощущаем, что есть серьёзная конкуренция. Выходят новые проекты, на рынке появляются более свободные, более «мягкие» предложения – с тем чтобы собственник мог заключить договор управления позднее. Это значит, что кто-то и не заключит, а будет жить сам – тогда и получится псевдожильё или «комбинированный» вариант со всем набором проблем – см. выше.